千呼萬喚，房地產終于迎來了三項利好政策。

據新華社8月25日消息，住建部、人民銀行、金融監管總局近日聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》（以下稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

同日，財政部、稅務總局和住建部還出臺了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，繼續支持居民改善住房條件，對出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。此外，財政部、稅務總局還發布了《關于繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告》，決定繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策。

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此前，住建部曾在7月底召開的企業座談會上提出改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

如今上述政策的出臺，符合政治局會議精神，以及國常會提及的優化調整房地產政策導向，對于后續地方出臺相關政策具有非常好的指導意義。

推動落實首套房貸款“認房不認貸”

《通知》明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

住建部有關負責人表示，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，“認房不用認貸”有利于改善性需求的釋放，也符合更好的滿足改善性合理住房需求政策方針，提升市場活躍度，促進房地產市場平穩發展。

根據諸葛找房統計，截至8月3日，在其監測的重點城市中，包括北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長沙、合肥、福州、武漢、青島、寧波、重慶、石家莊、珠海、東莞和海口等18個城市目前仍執行“認房又認貸”政策。隨著此次政策的出臺，上述城市有望進一步打開政策優化空間。

據了解，上述《通知》還提出，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

王小嬙認為，這意味著“認房認不貸”符合政策執行標準，但還需地方政府自主決定是否使用。預計在當前市場持續下行的背景下，一線城市跟進的概率較大。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，這樣做有兩個好處。首先是和市場情況進行了掛鉤，有助于政策的執行更好吻合市場的需求。其次是對大城市的落實此類政策有更靈活的操作。一些大城市當前市場存在冷熱并存的情況，后續可以根據對市場的研判以更好地制定“認房不認貸”政策。嚴躍進表示，鑒于目前對于認房不認貸執行的呼聲，預計一線城市在8月底至9月初也會陸續出臺新的房貸政策。

延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策

同日，財政部、稅務總局和住建部還出臺了《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（以下稱第28號《公告》）。

根據第28號《公告》，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

第28號《公告》明確，現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

第28號《公告》規定，優惠政策的納稅人須同時滿足兩項條件：一是，納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍；二是，出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

事實上，這一政策此前曾于2022年9月份發布，此次政策重點強調了對換購住房個稅退稅政策的延續，使得購房者可以更好地享受到退稅的利好。

嚴躍進認為，此次財政部等三部門政策出臺具有積極的導向。進一步說明財稅政策發力是當前支持購房市場的重要體現。對于此類政策要進一步做好宣傳，尤其是要結合近期市場預期調整的大好背景，積極做好政策效應釋放。

繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策

此外，財政部、稅務總局還于同日發布了《關于繼續實施公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（以下稱第33號《公告》）。對公租房建設期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮土地使用稅。

據悉，在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的城鎮土地使用稅。

第33號《公告》提出，對公租房經營管理單位免征建設、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設、管理公租房涉及的印花稅。

對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協議涉及的印花稅。對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

第33號《公告》還明確，對公租房免征房產稅。對經營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經營管理單位應單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產稅優惠政策。

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