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2026博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)·現(xiàn)場(chǎng)快訊：8月12日下午，2026博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)繼續(xù)在海南召開(kāi)，在“進(jìn)階之路”討論環(huán)節(jié)中，東久新宜首席投資官陳名在回應(yīng)如何將AI產(chǎn)生的價(jià)值放入資本市場(chǎng)循環(huán)時(shí)表示，從REITs估值角度看，評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估資產(chǎn)的維度非常透明，租金、物業(yè)管理成本與資本化率等環(huán)節(jié)，都應(yīng)有AI附加值的體現(xiàn)。

他表示，近年租金市場(chǎng)變動(dòng)劇烈，部分物流租金近乎腰斬。而AI賦能的產(chǎn)業(yè)園，尤其是已形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)的AI產(chǎn)業(yè)園，因AI企業(yè)付租、承租能力更強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)成型后黏性更高，在估值上應(yīng)該給與相應(yīng)的考量。就估值模型中的市場(chǎng)租金而言，具有明顯租賃粘性和租金溢價(jià)的AI產(chǎn)業(yè)聚集的產(chǎn)業(yè)園，不應(yīng)直接套用普通產(chǎn)業(yè)園的市場(chǎng)租金。他舉例，2021至2022年期間生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園火熱，有環(huán)評(píng)能用于生物醫(yī)藥研發(fā)生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園與無(wú)環(huán)評(píng)的普通研發(fā)樓租金相差約30%，這部分溢價(jià)直接體現(xiàn)在項(xiàng)目的估值當(dāng)中。

費(fèi)用方面，他認(rèn)為AI賦能的園區(qū)管理模式能不同程度降低物業(yè)管理成本，廠房物業(yè)利潤(rùn)較薄，辦公產(chǎn)業(yè)園受益更多，高樓層物業(yè)運(yùn)用AI場(chǎng)景后，人員等管理成本有望大幅下降，同樣可反映在估值模型中。資本化率方面，隨著無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率的逐步降低，資本化率及后續(xù)折現(xiàn)率預(yù)期都降降低，并有利于資產(chǎn)裝入REITs的估值。

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