投資摘要：

每周一談：預(yù)期政策落地有望助力物企估值提升

(相關(guān)資料圖)

今年以來，恒生港股通物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-35.66%，我們認(rèn)為目前物企板塊股價(jià)與地產(chǎn)板塊仍處于同漲同跌的高度關(guān)聯(lián)狀態(tài)，而壓制物企股價(jià)提升的因素除關(guān)聯(lián)地產(chǎn)拖累外，還受到物企21年大規(guī)模并購帶來的后遺癥等影響，同時(shí)，由于部分高毛利地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)萎縮，導(dǎo)致物企業(yè)績(jī)下滑，此外，目前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，民營(yíng)物企與國(guó)央企物企估值分化仍然較大。去年11月底至今年2月以及今年7月中下旬物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)的反彈主要受到房地產(chǎn)政策提振的影響。

展望后市，我們認(rèn)為預(yù)期房地產(chǎn)政策的落地將助力物企板塊估值提升。自7月24日政治局會(huì)議提出要適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策以來，各部門亦表態(tài)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

7月27日住建部部長(zhǎng)倪虹在企業(yè)座談會(huì)上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

8月20日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)等三部門表示要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。

同時(shí)，物企仍具備高確定性現(xiàn)金流屬性，其業(yè)務(wù)在存量市場(chǎng)中具有永續(xù)經(jīng)營(yíng)的邏輯，根據(jù)部分物企已發(fā)布23年中期盈利預(yù)告來看，預(yù)計(jì)短期內(nèi)物企基本面將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。

我們認(rèn)為物企整體業(yè)績(jī)高速增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過去，有關(guān)聯(lián)方加持的物企于短期內(nèi)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)確定性仍較高，而關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)的物企仍將處于陣痛期，在計(jì)提相應(yīng)的資產(chǎn)減值損失后，物企將“輕裝上陣”，后續(xù)將持續(xù)考驗(yàn)物企的經(jīng)營(yíng)能力及獨(dú)立發(fā)展能力。

數(shù)據(jù)追蹤（8月14日-8月18日）：

資金及交易追蹤：

滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年8月18日，持有1136.31萬股，較上周下跌3.71%，持股市值1.77億元。

港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年8月14日至8月18日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅24.31%。降幅最大的是世茂服務(wù)，降4.9%。持股比例最高為保利物業(yè)，為67.83%。持股數(shù)量最多為碧桂園服務(wù)，為6.86億股。

投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊具備較高配置性價(jià)比，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤(rùn)萬象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績(jī)下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：