很多人都在問(wèn)，為什么照母山的房?jī)r(jià)一直領(lǐng)跑重慶。

(資料圖片)

個(gè)人覺(jué)得，這跟整個(gè)照母山片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)還是有很大關(guān)系的，看看光電園片區(qū)鱗次櫛比的寫(xiě)字樓便知道了，還有著“重慶最大白領(lǐng)集聚地”的美譽(yù)。

不管住宅商業(yè)還是寫(xiě)字樓，這里的入住率都很高，人氣甚至比江北嘴還高。

不過(guò)，這兩天小樹(shù)卻聽(tīng)到一個(gè)八卦消息。

照母山的某個(gè)大型商業(yè)綜合體，最近突然傳出停工的消息，實(shí)在讓人大吃一驚。

01.中瑞產(chǎn)業(yè)園

規(guī)模宏大國(guó)際范

說(shuō)起這個(gè)中瑞產(chǎn)業(yè)園，住在照母山附近的居民肯定不陌生。

它位于照母山腹地金州大道旁邊，被金州公園和九曲河公園及眾多高端社區(qū)環(huán)抱，地理位置十分優(yōu)越。

根據(jù)官網(wǎng)資料介紹，中瑞產(chǎn)業(yè)園定位可以說(shuō)是妥妥的國(guó)際范：

“在瑞士大使館、瑞士駐成都總領(lǐng)事館的推動(dòng)和倡議下，由重慶兩江新區(qū)和重慶分享投資有限公司共同打造的國(guó)際級(jí)產(chǎn)業(yè)園”。

項(xiàng)目前期效果圖

中瑞產(chǎn)業(yè)園的規(guī)模也是十分的宏大。

項(xiàng)目總占地約276畝，建筑體量達(dá)到約66萬(wàn)方，總投資高達(dá)近50億元，打造一個(gè)集技術(shù)研發(fā)、總部辦公、涉外服務(wù)于一體的國(guó)際化創(chuàng)新園區(qū)。

2014年，項(xiàng)目首次到瑞士蘇黎世做專(zhuān)題介紹，拉開(kāi)了中瑞產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的序幕。

2015年4月中瑞產(chǎn)業(yè)園正式破天動(dòng)工。

2018年12月項(xiàng)目一期建成并舉辦開(kāi)園儀式，歐式風(fēng)格的辦公樓讓人眼前一亮。

在開(kāi)園的發(fā)布會(huì)上，其官宣的招商情況也十分讓人振奮：

中瑞產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)與200余家瑞士、歐洲等國(guó)具有核心領(lǐng)先技術(shù)的中小科技企業(yè)建立了互動(dòng)關(guān)系，同時(shí)已啟動(dòng)與中國(guó)、瑞士、法國(guó)的頂尖科研院所和高等院校聯(lián)合設(shè)立中瑞產(chǎn)業(yè)園先進(jìn)技術(shù)研究院。

到項(xiàng)目開(kāi)園為止，已經(jīng)有超過(guò)30家企業(yè)落戶(hù)該產(chǎn)業(yè)園。

2020年8月，項(xiàng)目二期正式啟動(dòng)建設(shè)。

不僅要打造一個(gè)約8萬(wàn)方的主題購(gòu)物街區(qū)，還要修建兩棟100米高的甲級(jí)寫(xiě)字樓，以及一個(gè)兩江國(guó)際會(huì)議中心以及歐洲中心。

2023年4月，中瑞產(chǎn)業(yè)園再次傳出好消息。

項(xiàng)目二期的兩江會(huì)議中心、西南地區(qū)最大單體會(huì)議中心+首個(gè)涉外國(guó)際會(huì)議中心主體已初現(xiàn)原形，即將于年底建成，涉外服務(wù)中心等其他設(shè)施也在加緊建設(shè)當(dāng)中。

這樣核心區(qū)的頂級(jí)大項(xiàng)目，怎么就突然曝出停工了呢？

小樹(shù)百思不得其解，趕緊跑去現(xiàn)場(chǎng)看個(gè)究竟。

02.外立面光鮮亮麗

真實(shí)入住率成謎

周末重慶的天氣稍微有點(diǎn)降溫了，不過(guò)陽(yáng)光烤在身上還是火辣辣的疼。

小樹(shù)轉(zhuǎn)了幾趟擺擺車(chē)，殺到了這個(gè)傳說(shuō)中的中瑞產(chǎn)業(yè)園，歐式風(fēng)格的外立面確實(shí)讓人眼前一亮。

不過(guò)走到里面發(fā)現(xiàn)一件比較奇怪的事情。

雖然產(chǎn)業(yè)園修得很漂亮，不過(guò)走在里面卻沒(méi)看見(jiàn)幾個(gè)人，很多樓棟里面都是空蕩蕩的。

要曉得，這個(gè)產(chǎn)業(yè)園是2018年開(kāi)園的，到現(xiàn)在已經(jīng)5年過(guò)去了，還有這么多空置的樓棟？

入住的公司多不多，從現(xiàn)場(chǎng)人員的嘴里便可略知一二。

現(xiàn)場(chǎng)接待人員表示這里的入住率“大概七八成的樣子”，而超市和小面館的服務(wù)員均表示“生意不太好”、“入住率只有十分之一二”，兩者回答相差甚遠(yuǎn)。

既然地段好品質(zhì)也不錯(cuò)，為何入住率起不來(lái)呢？

小樹(shù)向招商人員問(wèn)了下這邊的租金情況，精裝修在110元/平左右，毛坯也要80元/平，這租金水平完全堪比江北嘴。

招商人員的解釋是：“我們產(chǎn)業(yè)園品質(zhì)很高，所以?xún)r(jià)格肯定要貴點(diǎn)”

除了租金太貴之外，這邊的公共交通也一言難盡。

這個(gè)產(chǎn)業(yè)園雖然在照母山，但周邊即不通公交也不通地鐵，員工上班全靠交通車(chē)接駁，也讓很多公司望而卻步。

不過(guò)最讓人驚訝的，還是它的二期。

03.二期工地靜悄悄

工人都去哪了

站在一期的高處，便能看到在建中的二期，不過(guò)工地卻顯得十分沉寂。

根據(jù)官方消息，這個(gè)二期是從2020年8月開(kāi)建的，歷時(shí)三年居然仍只修了個(gè)框架，確實(shí)讓人大吃一驚。

尋找工地入口的路上，剛好路過(guò)工人宿舍，里面同樣空蕩蕩的。

終于找到工地的大門(mén)口，問(wèn)了下師傅工地的情況：

“這邊工地分兩個(gè)標(biāo)段，這排矮房子這邊已經(jīng)停了很久了，從年初過(guò)來(lái)就沒(méi)什么動(dòng)靜，后面的高樓說(shuō)是也要歇兩個(gè)月了”

而這個(gè)傳說(shuō)中的“西南最大會(huì)議中心”，它的外立面已經(jīng)基本成型了，指示牌顯示目前正在進(jìn)行室內(nèi)精裝修工程。

等后面的寫(xiě)字樓建好，確實(shí)是這一片的地標(biāo)。

不過(guò)進(jìn)入里面之后，只見(jiàn)到處都是裝修材料和施工腳手架，但偏偏一個(gè)施工工人也看不見(jiàn)。

這些工人去哪了呢？

唯一稍微正常點(diǎn)的，可能是這兩棟100米高的地標(biāo)寫(xiě)字樓了。

現(xiàn)場(chǎng)看到其塔吊還在正常運(yùn)作，下面還有幾個(gè)工人在搬運(yùn)物資切割鋼筋，不過(guò)目測(cè)施工人員也就二三十號(hào)人的樣子，要修完整個(gè)二期猶如杯水車(chē)薪。

看來(lái)這個(gè)中瑞產(chǎn)業(yè)園的二期，確實(shí)出現(xiàn)一些非同尋常的狀況了。

它的背后，到底發(fā)生了什么故事呢？

04.前身格力產(chǎn)業(yè)園

如今大半仍是空地

這個(gè)中瑞產(chǎn)業(yè)園，還要從格力女王董明珠和她的合作伙伴周真華說(shuō)起了。

早在上世紀(jì)，重慶相關(guān)方面先后7次南下格力電器總部盛情相邀，格力女王董明珠最終敲定在重慶高新區(qū)二郎工業(yè)園建設(shè)了重慶格力工業(yè)園。

2009年，格力電器又與兩江新區(qū)牽手，宣布“投資30億，在北部新區(qū)打造格力電器重慶制冷產(chǎn)業(yè)園”，總占地達(dá)到1300畝。

當(dāng)時(shí)宣傳，項(xiàng)目完成后將成為西部最大的空調(diào)生產(chǎn)基地。

紅圈位置即為格力制冷產(chǎn)業(yè)園

不過(guò)由于格力二郎廠的存在，這個(gè)“格力制冷產(chǎn)業(yè)園”始終沒(méi)能真正發(fā)展起來(lái)。

從地圖上可以看到，即便經(jīng)過(guò)了十多年的發(fā)展，這個(gè)制冷產(chǎn)業(yè)園只入駐了重慶凌達(dá)壓縮機(jī)有限公園和中瑞產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)項(xiàng)目，大部分土地仍處于閑置狀態(tài)。

從竣工標(biāo)志牌和現(xiàn)場(chǎng)施工公告可以看到，這個(gè)中瑞產(chǎn)業(yè)園的真實(shí)名稱(chēng)叫做“格力制冷產(chǎn)業(yè)園配套園區(qū)（至上機(jī)械部分）”。

建設(shè)單位其實(shí)為“重慶至上機(jī)械制造有限責(zé)任公司”。

換句話(huà)說(shuō)，這個(gè)中瑞產(chǎn)業(yè)園其實(shí)是塊工業(yè)用地，打了個(gè)擦邊球用于商業(yè)開(kāi)發(fā)。

這兩個(gè)的區(qū)別其實(shí)就有點(diǎn)大了，工業(yè)用地樓面價(jià)一般僅幾百塊，而商業(yè)用地至少幾千元一平，開(kāi)發(fā)商倒是撿了個(gè)大便宜。

穿透股權(quán)結(jié)構(gòu)可以看到，重慶至上機(jī)械的主要股東是重慶世紀(jì)精信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司，真正的老板叫周真華。

一家機(jī)械制造公司，怎么會(huì)大變魔法搞出了一個(gè)中瑞產(chǎn)業(yè)園呢？

05.格力嫡系供應(yīng)商

跨界進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)

眾所周知，格力電器早年能夠快速崛起，經(jīng)銷(xiāo)商功不可沒(méi)。

作為早年格力電器的經(jīng)銷(xiāo)商，周真華為格力打下西南市場(chǎng)立下了汗馬功勞，隨后在2001年成立世紀(jì)精信，給格力電器做起了配套。

周真華出生于1964年，重慶人，20世紀(jì)80年代做過(guò)銷(xiāo)售經(jīng)理，90年代開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，2001年成立世紀(jì)精信。

作為格力電器的全國(guó)戰(zhàn)略配套供應(yīng)商，世紀(jì)精信在珠海、重慶、鄭州、合肥等地建立了八大制造基地，年產(chǎn)值超過(guò)兩百億元。

除了制造業(yè)和空調(diào)經(jīng)銷(xiāo)，周真華還打造了南山益邦酒店和長(zhǎng)壽湖酒店等文旅行業(yè)，搞起了多種經(jīng)營(yíng)。

2015年，周真華整合旗下資源成立了重慶分享投資有限公司，并在光電園投資建設(shè)了精信中心，成為了很多開(kāi)發(fā)商的大本營(yíng)。

不過(guò)在當(dāng)下嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，周老板的商業(yè)帝國(guó)也在面臨著嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

我們來(lái)看看它的商業(yè)模式。

精信中心和中瑞產(chǎn)業(yè)園都是自持收租物業(yè)，兩者體量加起來(lái)約80萬(wàn)方，至少要砸進(jìn)去入50-60億的建設(shè)成本。

但看租金這邊，精信中心由于這兩年眾多開(kāi)發(fā)商暴雷，造成了大量的空置。

而中瑞產(chǎn)業(yè)園這邊也是常年大量空置，且無(wú)法拆散零售；如果建好還要負(fù)擔(dān)一大筆物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，成了一個(gè)吞金無(wú)底洞，真是越算越不劃算。

從整個(gè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，2023年上半年重慶寫(xiě)字樓空置率高達(dá)27.3%，還沒(méi)算入各式各樣的“產(chǎn)業(yè)園”，有興趣的去看看XX谷就知道了。

至于還有沒(méi)有別的原因，咱就不清楚了，歡迎知情人在評(píng)論區(qū)討論。

不過(guò)話(huà)說(shuō)回來(lái)，整個(gè)中瑞產(chǎn)業(yè)園的二期竣工時(shí)間是在2024年7月，只要開(kāi)發(fā)商不差錢(qián)，還是有足夠的時(shí)間將項(xiàng)目建成。

你覺(jué)得這個(gè)照母山的地標(biāo)，到底何時(shí)才能完工呢？

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