摘要 近期，多個城市土地流拍、房源銷售數量下降，不乏有一些城市紛紛出現打折促銷等情況，近日，房地產稅即將實施讓樓市的現狀雪上加霜，一向堅挺的魔都樓市近況如何。下面，跟隨來看一下上海近期樓市現狀。

近期，多個城市土地流拍、房源銷售數量下降，不乏有一些城市紛紛出現打折促銷等情況，近日，實施房地產稅政策的試點城市公布，政策或將包括完善征管制度、取消新老劃斷政策以拓寬稅基、適度調整稅率、設置房產市值評估比例、首套房免征與人均免征面積等，與以往的房產稅不同，房地產稅范圍更大。房地產稅即將實施讓樓市的現狀雪上加霜，一向堅挺的魔都樓市近況如何。下面，跟隨來看一下上海近期樓市現狀。

紅盤入市冷熱不均 大部分項目認購情況和積分低于預期

第五批房源認購已陸續啟動，目前已經有6個項目開始認購，其中不乏前灘、仁恒等預期大熱項目，但在走訪中發現，預期中的火爆現象并未出現，反而某些熱門項目出現了冷場局面。

頂流板塊前灘的東方惠雅以及晶鴻名邸于10月25日開啟認購。不同以往，自認購開始，現場并未出現以往排長隊認購的局面。據悉，兩個項目首日各自成功認購僅60組客戶，比起以往前灘認購首日即可破百的數字差了不少。

(資料圖片僅供參考)

今日（10月26日）為兩個項目認購的第二天，現場前來認購的購房者依舊不是很多，大部分前來的購房者正在為認購進行預約，排隊的隊伍并不算很長，但期間不停的有人前來。

從現場了解，截止今日（10月26日）兩個項目已經預約了3000余組客戶，其中東方惠雅為1800余組，晶鴻名邸為1500余組。

本次前灘之所以沒有出現以往的火爆場面，主要因為認購條件空前嚴苛，不少購房者被“拒之門外”。首先現場僅接待預約客戶，并對到訪客戶限流，每小時預約量為40組，每組僅限最多2名認購人到場。

其次現場還需要出示48小時內的核酸檢測報告，或打印并簽字的核酸證明截圖，因此沒有攜帶核酸檢測報告這一條就將不少購房者拒之門外。

再者在資金方面，此次認購對客戶的要求也很高，貸款客戶要預審額度，額度不夠需在銀行追加凍資補足，凍資要求45天。從案場了解到，東方惠雅的凍結證明約為700萬。

不過根據前灘規劃能級以及未來發展前景，和嚴重的一二手房倒掛現象，即使沒有售樓處，也沒有樣板間，仍不妨礙前灘兩盤成為第五批頭號熱盤。

保利天匯于10月23日開啟認購，從現場工作人員了解到，保利天匯認購4天，認購已突破600組，目前未觸發積分，從案場情況來看，該項目現在按0.16社保系數來算，預計積分達到66分即可入圍。雖然認購情況良好，但較之前市場預計的積分低了不少。

而本次大熱的海上源認購卻意外遇冷。海上源于10月23日開啟認購，截止今日（10月26日）認購人數預計剛剛破百，僅為推盤量的30%。

這一情況讓不少購房者大跌眼鏡。以往仁恒在上海的項目都受到市場的熱捧，創下了所在區域的積分之最，包括仁恒在崇明的項目，都頻頻觸發積分。

本次海上源的遇冷，被不少購房者視為市場轉冷的信號之一。

其實本次海上源認購情況不佳有諸多因素構成。首先本次紅盤較多，一定程度上分流了客群。其次仁恒的認購門檻較高，需凍結資金，同時均價比相隔1.3公里的保利天匯均價高出5000元/平米。再者海上源本次以大戶型為主，總價較高，而小戶型得房率不具備市場競爭力，因此遭遇滑鐵盧也不意外。

目前海上源認購還剩2天半，項目大概率不會觸發積分搖號，為中意仁恒品牌的低分購房者提供了一定的購買機會。

周成交環比下跌18% 上海成一線城市跌幅之最

根據克而瑞地產研究院公布數據，上周（10.18-10.24）上海新建商品房成交面積為27.22萬平方米，環比下跌18%。在北上廣深一線城市中跌幅最大（其余廣州下跌10%，北京上漲19%，深圳上漲2%）。

八成以上二線城市成交環比下跌，尤其是武漢、長沙、寧波，環比降幅超過三成，成都、杭州降幅也在兩成以上，僅重慶、蘇州成交環比走高，但仍低于2021年周平均。

第五批加速入市 市場能否回轉

目前，第五批公布的57個房源中已有12個項目公布了認購時間。除了正在進行認購的6個項目之外，浦東新區的保利云上拾光，普陀區的新湖明珠城，青浦區的俊燦星城以及虹口區的招商外灘璽、中糧瑞虹海景壹號近日內即將開啟認購。

俊燦星城獲批，將于10月28日開啟認購，認購金100萬元，認購地點在青浦區徐涇鎮滬青平公路1928號俊燦星城生活體驗館。項目將推出473套建面約63-98平以及30套建面約42-77平房源，共503套房源，均價62500元/平。

俊燦星城位于徐涇板塊，東側直線距離約1公里處有永業購物中心，500米處還有虹橋食尚天地覆蓋。此外，俊燦星城東側的京華路也是一條沿街店鋪較多的道路，沿街布局有服裝店、餐飲店、郵局等設施，為社區生活帶來便利。

招商外灘璽獲批，將于10月28日開啟認購。項目將推出309套84-134平房源，均價約122500元/平。從案場工作人員獲悉，預計積分達到50余分即可入圍。

招商外灘璽占位北外灘正圓心，路網縱橫，距軌交4號線、10號線海倫路站約600米，距12號線國際客運中心站約700米，19號線（在建），同時享2條跨江通道，便捷暢連全城。

中糧瑞虹海景壹號獲批，將于10月27日開啟認購，認購金420萬，認購地點在虹口區新港路143號。項目將推出建面約135-225平房源，共217套房源，均價約115000元/平。

中糧瑞虹海景壹號是瑞虹、中糧聯合開發項目，位于整個虹口大型舊改項目，中糧瑞虹海景壹號北側靠近和平公園，1公里范圍內擁郵電新村站、四平路站、臨平路站，可乘坐軌交4、8、10號線。前往人民廣場、五角場、新天地等商務圈均擁有較好的通達性。

除以上12個已公示項目外，據悉，靜安區的新湖上海青藍，寶山區的中企光華雅境，浦東新區的九廬、保利云上拾光以及楊浦區的中企云萃江灣也將在下周陸續開啟認購。

新湖青藍國際獲批，將推出255套，建面約97-159平房源，均價約11.48萬元/平。

新湖青藍國際周邊雙軌環繞，項目與8號線西藏北路站直線距離僅約410米，與3、8號線虹口足球場站直線距離僅約950米，皆是步行可達。車行約15分鐘可達外灘、北外灘、陸家嘴。

中企光華雅境獲批，將推出324套，建面約90-127平房源，均價約47500元/平。

中企光華雅境所在的顧村板塊位于寶山南片區，緊鄰外環，是寶山離市區最近的板塊之一。目前，外環沿線的住宅項目均價多在6萬以上，像2號線唐鎮周邊的新房已經超過了7萬，閔行莘莊新房均價甚至直逼8萬/平。對比這些區域來看，寶山顧村新盤均價多在4.7萬上下，帶別墅產品項目略高一點，均價5萬上下，是外環區域的價格洼地。

中企云萃江灣獲批，將推出334套81-138平房源，均價約97000元/平。

中企云萃江灣位于新江灣城，中企云萃江灣位于江灣城路，與10號線新江灣城地鐵站的直線距離約為900米左右，通過10號線可通往五角場等核心商圈，也可以實現與滬上多輛軌交換乘，從而通達全市。

九廬為第五批中的滿分種子選手，而已經公示中糧瑞虹海景壹號和即將公示的中企云萃江灣也為第五批的熱門項目。不知這些項目的入市，是否能為第五批新盤認購現狀注入一針強心劑。

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