在8月14日停牌十一只境內(nèi)公司債券后，備受關(guān)注的碧桂園債券展期方案已然迅速提上日程。

據(jù)悉，未來(lái)一年內(nèi)碧桂園境內(nèi)債余額最大的一筆債券“16碧園05”，目前已經(jīng)有了展期方案。業(yè)內(nèi)人士稱，從14號(hào)債券停牌到18日展期方案正式出爐，碧桂園在這么短的時(shí)間里就有了明確進(jìn)展，體現(xiàn)了公司一貫的行動(dòng)力，也能看到公司積極化債的決心。

【資料圖】

據(jù)聯(lián)交所8月18日最新權(quán)益披露資料顯示，碧桂園14日獲摩根大通以每股均價(jià)0.8435港元增持好倉(cāng)約1.71億股，涉資約1.44億港元。增持后，摩根大通最新持好倉(cāng)比例由4.42%上升至5.04%，這也向市場(chǎng)投資者透露了其對(duì)碧桂園的明確看好。

這筆將于9月2日到期的私募債，債券余額為39.04億元。根據(jù)方案，碧桂園擬將“16碧園05”展期三年，分七期兌付：首付6%（到期后的第1、2、3個(gè)月分別支付2%的本金）；2024年9月的本金兌付比例為10%；2025年9月的本金兌付比例為15%；2026年3月的本金兌付比例為25%；最后一期2026年9月的本金兌付比例為44%。

此外，與過(guò)往很多房企將利息做了遞延不同，碧桂園提出利息正常支付，同時(shí)還提供增信措施，拿出多個(gè)項(xiàng)目作為增信，保障投資人的權(quán)益。

“內(nèi)外交困”下的最優(yōu)解

早期進(jìn)行債券展期的房企拋出的展期方案時(shí)間都是一至一年半，碧桂園此次給出了三年的方案，讓不少“債主”心里有些擔(dān)憂。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這恰恰證明了企業(yè)是有充分的償債意愿的。

回顧過(guò)往有過(guò)1至1.5年展期方案的房企，最終基本都陷入了二次展期甚至三次展期的局面，最終還是需要展期3年甚至更長(zhǎng)。這既有市場(chǎng)復(fù)蘇較緩的原因，也有企業(yè)對(duì)展期后經(jīng)營(yíng)情況的變化預(yù)期不足的原因，不管是對(duì)于公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)還是對(duì)于投資人而言，都是痛上加痛，對(duì)市場(chǎng)信心的傷害極大。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，碧桂園提出展期三年的方案是比較理性和符合實(shí)際的，對(duì)于投資人而言或許是一個(gè)更好的選擇，“這說(shuō)明企業(yè)是有較強(qiáng)的償債意愿的，也在盡力最大程度地規(guī)避二次展期風(fēng)險(xiǎn)。”

“16碧園05”展期方案中，前三個(gè)月支付本金的6%，這個(gè)首付談不上理想，但已經(jīng)是碧桂園在現(xiàn)階段能夠承諾做到的事情。

接近碧桂園人士稱，自2023年7月以來(lái)，碧桂園的流動(dòng)資金就已經(jīng)十分緊張，在咬牙堅(jiān)持完成了“21騰越建筑MTN02”“21騰越建筑MTN003”“20碧地02”及“19碧地02”債券的兌付，合計(jì)兌付本息規(guī)模58.9億元后，幾乎已經(jīng)耗盡了企業(yè)最后的可動(dòng)用現(xiàn)金資源。

據(jù)了解，目前碧桂園監(jiān)管賬戶資金余額加上已售待收回樓款基本可以保障未來(lái)保交付任務(wù)的完成，但項(xiàng)目層面現(xiàn)金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后需優(yōu)先償還項(xiàng)目層面金融負(fù)債。此外，未來(lái)2年出于保交樓需要，公司大部分資金處于項(xiàng)目監(jiān)管賬戶，賬面現(xiàn)金中可自由動(dòng)用的比例極低。只有隨著項(xiàng)目建設(shè)交付，監(jiān)管賬戶資金逐步釋放，方能有可動(dòng)用的剩余資金上流至集團(tuán)，以償還集團(tuán)層面的公開市場(chǎng)債務(wù)。

就在前段時(shí)間發(fā)布的盈利預(yù)警公告中，碧桂園預(yù)期截至2023年6月30日止半年度之凈虧損介乎約人民幣450億元-550億元，并坦言“遇到了自成立以來(lái)最大的困難”。

內(nèi)部房子賣不動(dòng)，外部資金融不到，債券還集中到期。將余額最大的一筆境內(nèi)債展期三年，換取一個(gè)全心全意抓經(jīng)營(yíng)發(fā)展的機(jī)會(huì)，或許是“內(nèi)外交困”之下，碧桂園能給出的最優(yōu)解，也是對(duì)于債權(quán)人而言減少損失的最優(yōu)解。

在目前的市場(chǎng)情況和行業(yè)現(xiàn)狀之下，碧桂園提出的展期方案并不“例外”。有專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年新增的展期企業(yè)展期也都介于2年至4年之間，兌付方式均采取展期期間內(nèi)分次償付的方式，且前期償付比例均較低。

在保交付和償債中爭(zhēng)取平衡

碧桂園提出的這個(gè)展期方案，背后的邏輯其實(shí)還是保交付。只有在保交付能夠順利完成的情況下，公司才能夠有資源兌現(xiàn)對(duì)債權(quán)人的承諾。

先說(shuō)一個(gè)基本常識(shí)，在清算情形下，購(gòu)房者債權(quán)是排在第一位的，而境內(nèi)公開債僅優(yōu)先于境外美元債。而碧桂園現(xiàn)在還通過(guò)增加增信，為原本純信用債券持有人提供了額外償債保障，一定程度上優(yōu)化了債權(quán)人權(quán)益保障。

碧桂園出現(xiàn)階段性的流動(dòng)壓力后，更多的輿論擔(dān)憂還是來(lái)自購(gòu)房者，碧桂園數(shù)千個(gè)在建項(xiàng)目，牽動(dòng)的是幾十萬(wàn)家庭的心。

在此前的公告中，碧桂園也提出要全力以赴保交付，這是樓市的安全底線，是公司最重要的企業(yè)責(zé)任，亦是全體員工高度共識(shí)的目標(biāo)。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，截至目前碧桂園未交付房源大約為90萬(wàn)套。今年碧桂園計(jì)劃交付房屋70萬(wàn)套左右，扣除今年上半年已交付的27.8萬(wàn)套，下半年的交房任務(wù)為40多萬(wàn)套，而剩余的四五十萬(wàn)套會(huì)在未來(lái)兩至三年內(nèi)完成。這正好貼合了碧桂園提出的展期三年的方案。

專業(yè)人士稱，企業(yè)雖然有大筆資金在監(jiān)管賬戶上，但由于資金的解封非常嚴(yán)格，所以在項(xiàng)目交付階段企業(yè)仍需要額外墊付資金去保交付。碧桂園只能做好平衡考慮。

在8月15日舉行的7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在回答記者關(guān)于碧桂園的相關(guān)提問(wèn)中就表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問(wèn)題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。

近期的多數(shù)分析也認(rèn)為，隨著國(guó)家層面和各地政府頻繁出臺(tái)提振樓市信心的政策，樓市的回暖仍然值得期待，碧桂園作為資質(zhì)較優(yōu)的示范房企，在各方支持下仍有可能化險(xiǎn)為夷。

分析人士表示，碧桂園此次方案是基于公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的大邏輯之下，結(jié)合中性的市場(chǎng)預(yù)期提出的與公司償債能力相符的方案，是充分平衡債務(wù)處理和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的務(wù)實(shí)選擇，可以最大程度地規(guī)避二次展期風(fēng)險(xiǎn)，還是負(fù)責(zé)和有誠(chéng)意的。要把碧桂園的三年展期方案，放到企業(yè)面臨的階段性困難中去考慮。

他指出，碧桂園目前的問(wèn)題主要是短期內(nèi)債券集中到期產(chǎn)生的流動(dòng)性困境，并非公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)，公司整體資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)能力仍然都還不錯(cuò)。假如目前方案能夠順利通過(guò)，將給整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的改善和資金的逐步釋放提供2至3年的喘息時(shí)間，最終兌現(xiàn)對(duì)債權(quán)人的承諾，也能最大程度保障債權(quán)人的權(quán)益。

另一位正處于債券展期階段的房企人士亦表示，債券展期是以時(shí)間換空間，讓公司可以專注于經(jīng)營(yíng)，而不是疲于奔命地應(yīng)付債務(wù)。目前，早期債券展期取得較好進(jìn)展的富力、融創(chuàng)等房企，經(jīng)營(yíng)已漸歸平穩(wěn)。這對(duì)購(gòu)房者、債權(quán)人、員工、供應(yīng)商、政府、公司乃至社會(huì)而言，都是好事。

此外，根據(jù)議案內(nèi)容，公司可以提前償付債券本金。換句話說(shuō)，如果市場(chǎng)復(fù)蘇好于預(yù)期，公司可以進(jìn)行債券的提前償還。對(duì)公司自身而言這也有利于改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，早日實(shí)現(xiàn)輕裝上陣，修復(fù)信用并恢復(fù)公開市場(chǎng)再融資能力。

若能順利推進(jìn)，碧桂園整體經(jīng)營(yíng)資金壓力有望得到緩解，并支持高質(zhì)量的產(chǎn)品施工和交付，公司也將重新獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，進(jìn)入到相對(duì)良性的債務(wù)清償和發(fā)展循環(huán)中。如此，未來(lái)的碧桂園仍然值得期待。

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