在8月14日停牌十一只境內公司債券后，備受關注的碧桂園債券展期方案已然迅速提上日程。

據悉，未來一年內碧桂園境內債余額最大的一筆債券“16碧園05”，目前已經有了展期方案。業內人士稱，從14號債券停牌到18日展期方案正式出爐，碧桂園在這么短的時間里就有了明確進展，體現了公司一貫的行動力，也能看到公司積極化債的決心。

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據聯交所8月18日最新權益披露資料顯示，碧桂園14日獲摩根大通以每股均價0.8435港元增持好倉約1.71億股，涉資約1.44億港元。增持后，摩根大通最新持好倉比例由4.42%上升至5.04%，這也向市場投資者透露了其對碧桂園的明確看好。

這筆將于9月2日到期的私募債，債券余額為39.04億元。根據方案，碧桂園擬將“16碧園05”展期三年，分七期兌付：首付6%（到期后的第1、2、3個月分別支付2%的本金）；2024年9月的本金兌付比例為10%；2025年9月的本金兌付比例為15%；2026年3月的本金兌付比例為25%；最后一期2026年9月的本金兌付比例為44%。

此外，與過往很多房企將利息做了遞延不同，碧桂園提出利息正常支付，同時還提供增信措施，拿出多個項目作為增信，保障投資人的權益。

“內外交困”下的最優解

早期進行債券展期的房企拋出的展期方案時間都是一至一年半，碧桂園此次給出了三年的方案，讓不少“債主”心里有些擔憂。但業內人士認為，這恰恰證明了企業是有充分的償債意愿的。

回顧過往有過1至1.5年展期方案的房企，最終基本都陷入了二次展期甚至三次展期的局面，最終還是需要展期3年甚至更長。這既有市場復蘇較緩的原因，也有企業對展期后經營情況的變化預期不足的原因，不管是對于公司穩定經營還是對于投資人而言，都是痛上加痛，對市場信心的傷害極大。

業內人士分析認為，碧桂園提出展期三年的方案是比較理性和符合實際的，對于投資人而言或許是一個更好的選擇，“這說明企業是有較強的償債意愿的，也在盡力最大程度地規避二次展期風險?！?/p>

“16碧園05”展期方案中，前三個月支付本金的6%，這個首付談不上理想，但已經是碧桂園在現階段能夠承諾做到的事情。

接近碧桂園人士稱，自2023年7月以來，碧桂園的流動資金就已經十分緊張，在咬牙堅持完成了“21騰越建筑MTN02”“21騰越建筑MTN003”“20碧地02”及“19碧地02”債券的兌付，合計兌付本息規模58.9億元后，幾乎已經耗盡了企業最后的可動用現金資源。

據了解，目前碧桂園監管賬戶資金余額加上已售待收回樓款基本可以保障未來保交付任務的完成，但項目層面現金基本采用封閉管理，資金在扣除工程款等成本后需優先償還項目層面金融負債。此外，未來2年出于保交樓需要，公司大部分資金處于項目監管賬戶，賬面現金中可自由動用的比例極低。只有隨著項目建設交付，監管賬戶資金逐步釋放，方能有可動用的剩余資金上流至集團，以償還集團層面的公開市場債務。

就在前段時間發布的盈利預警公告中，碧桂園預期截至2023年6月30日止半年度之凈虧損介乎約人民幣450億元-550億元，并坦言“遇到了自成立以來最大的困難”。

內部房子賣不動，外部資金融不到，債券還集中到期。將余額最大的一筆境內債展期三年，換取一個全心全意抓經營發展的機會，或許是“內外交困”之下，碧桂園能給出的最優解，也是對于債權人而言減少損失的最優解。

在目前的市場情況和行業現狀之下，碧桂園提出的展期方案并不“例外”。有專業機構統計，今年上半年新增的展期企業展期也都介于2年至4年之間，兌付方式均采取展期期間內分次償付的方式，且前期償付比例均較低。

在保交付和償債中爭取平衡

碧桂園提出的這個展期方案，背后的邏輯其實還是保交付。只有在保交付能夠順利完成的情況下，公司才能夠有資源兌現對債權人的承諾。

先說一個基本常識，在清算情形下，購房者債權是排在第一位的，而境內公開債僅優先于境外美元債。而碧桂園現在還通過增加增信，為原本純信用債券持有人提供了額外償債保障，一定程度上優化了債權人權益保障。

碧桂園出現階段性的流動壓力后，更多的輿論擔憂還是來自購房者，碧桂園數千個在建項目，牽動的是幾十萬家庭的心。

在此前的公告中，碧桂園也提出要全力以赴保交付，這是樓市的安全底線，是公司最重要的企業責任，亦是全體員工高度共識的目標。

根據相關機構測算，截至目前碧桂園未交付房源大約為90萬套。今年碧桂園計劃交付房屋70萬套左右，扣除今年上半年已交付的27.8萬套，下半年的交房任務為40多萬套，而剩余的四五十萬套會在未來兩至三年內完成。這正好貼合了碧桂園提出的展期三年的方案。

專業人士稱，企業雖然有大筆資金在監管賬戶上，但由于資金的解封非常嚴格，所以在項目交付階段企業仍需要額外墊付資金去保交付。碧桂園只能做好平衡考慮。

在8月15日舉行的7月份國民經濟運行情況發布會上，國家統計局新聞發言人付凌暉在回答記者關于碧桂園的相關提問中就表示，目前房地產市場總體處于調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。

近期的多數分析也認為，隨著國家層面和各地政府頻繁出臺提振樓市信心的政策，樓市的回暖仍然值得期待，碧桂園作為資質較優的示范房企，在各方支持下仍有可能化險為夷。

分析人士表示，碧桂園此次方案是基于公司可持續經營的大邏輯之下，結合中性的市場預期提出的與公司償債能力相符的方案，是充分平衡債務處理和穩定經營的務實選擇，可以最大程度地規避二次展期風險，還是負責和有誠意的。要把碧桂園的三年展期方案，放到企業面臨的階段性困難中去考慮。

他指出，碧桂園目前的問題主要是短期內債券集中到期產生的流動性困境，并非公司持續經營能力出現重大風險，公司整體資產質量、運營能力仍然都還不錯。假如目前方案能夠順利通過，將給整體生產經營的改善和資金的逐步釋放提供2至3年的喘息時間，最終兌現對債權人的承諾，也能最大程度保障債權人的權益。

另一位正處于債券展期階段的房企人士亦表示，債券展期是以時間換空間，讓公司可以專注于經營，而不是疲于奔命地應付債務。目前，早期債券展期取得較好進展的富力、融創等房企，經營已漸歸平穩。這對購房者、債權人、員工、供應商、政府、公司乃至社會而言，都是好事。

此外，根據議案內容，公司可以提前償付債券本金。換句話說，如果市場復蘇好于預期，公司可以進行債券的提前償還。對公司自身而言這也有利于改善債務結構，早日實現輕裝上陣，修復信用并恢復公開市場再融資能力。

若能順利推進，碧桂園整體經營資金壓力有望得到緩解，并支持高質量的產品施工和交付，公司也將重新獲得穩定的現金流，進入到相對良性的債務清償和發展循環中。如此，未來的碧桂園仍然值得期待。

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