來源 | 地產一品塘

撰文 | 地產高富帥

(資料圖片僅供參考)

大家好，我是地產高富帥。

地產圈的8月著實讓人難受啊，等的大招遲遲沒有落地。真的是驗證了近期的一句名言：“老百姓以為政府還有大招，政府以為百姓還有錢”

不管是國企央企還是老牌巨頭，近期都感覺力不從心了。銷售業績持續沒有好轉，但是該還的債務仍然還要繼續，今年多數房企美元債依然形勢嚴峻。

就在前兩天，又有一家華南老牌房企方圓地產債務危機。8月21日，廣州市方圓房地產發展有限公司（以下簡稱“方圓地產”）公告稱，鑒于最近的市場情況，已決定終止GZFYRE 13.6 07/27/23交換要約，所有根據交換要約投標的現有債券將返還給各自的持有人。

當時，方圓地產交換要約的最低接納金額為3.01億美元，占未償余額的70%。要約截止日期為倫敦時間2023年8月18日下午4:00。據公開資料，上述美元債發行于2021年，存續規模3.4億美元，應于2023年7月27日到期。

目前來看，這違約的概率還是很大的，以目前方圓地產的整體銷售業績與資產狀況來看，整體是非常不樂觀的。

今年6月，穆迪將方圓地產企業家族評級由“Caa1”下調至“Ca”，并將其高級無抵押評級由“Caa2”下調至“C”，評級展望維持“負面”。

截至目前，以“廣州市方圓房地產開發有限公司”為境內發債主體的公司累計發行過兩筆，即“17方圓01”“20方圓01”，前者2020年已到期，后者明年底到期，規模9.18億元，年利率10%，境內債融資成本依舊處于高位。

截至2022年底，方圓地產家底基本上全部擺上了，所有投資物業基本上都已被質押，這進一步限制了公司籌集額外資金的財務靈活性。

銷售端口來看，方圓地產4月底披露公司債2022年財報，去年營收53.5億元，據克而瑞數據,2022年方圓地產以56.4億操盤金額在房企中位居第150位，今年上半年業績更是慘不忍睹。

持續的低迷業績加上高額的杠桿游戲，方圓這種在廣州有點口碑的房企依然逃不過命運的結局，房地產這門生意似乎已經跟很多老板開始告別了。

說到方圓地產，其實在廣州還是屬于家喻戶曉的房企，在2008年之前都已經全國化發展，跟早期的華南五虎一樣，都有一個勝利之心。

不過在08年金融風暴錯過上市最佳時期之后，就基本上回歸華南大本營為主，聚焦廣佛周邊為主，特別是在廣州擁有較豐富的城市更新土地儲備。

這幾年在方總的帶領之下，方圓還是穩扎穩打的琢磨產品研發，也是廣州很少有成立研發中心的房企之一，在廣州還是有很多明星項目，與另外一家粵系房企時代中國一樣，在廣州口碑還是不錯的。

不過方圓的城市深耕力度不算精確，除去廣州舊改花費大量資金沉淀之外。其他華南核心城市土地嚴重不足，大批量的土地在廣東三四線城市為主，特別在市場下行之后，顯然有點扛不住市場風險。

作為創始人的方總，本身就是中山大學法律專業畢業，對于企業經營風險其實有著很強的前瞻性，基本上與當時知名的華南五虎處于同一個起跑點，今天看來結局很有可能又回到了原點。

2017年11月，方圓集團旗下方圓房服上市，它是繼合富置業、易居、世聯之后，國內第四家、港股第二家來自內地的以房地產代理、中介、終端服務為主營業務的上市企業。

不過資本市場這個時期大部分還是依托地產規模估值，方圓房服并不受資本待見，3月30日，方圓生活服務(09978.HK)發布2022年業績公告。

2022年，方圓生活服務的總收入約為5.12億元，同比減少約10.4%；溢利約3170萬元，而2021年度則為約人民幣2930萬元。

也就在前幾天，網上流傳著一個降薪截圖：明眼人很容易就看得出來自方圓地產內部。具體的操作就是基本薪酬要按照50%發放，整體薪酬要降低20%，優化指標一直在持續中。

這個時期裁員降薪也是無奈之舉，活著比什么都重要。也希望地產人能多多理解老板，作為一家90年代就創業發展的民營老牌房企，方圓走到現在確實也非常不容易。

放眼這個華南地產圈，不管是早期的行業巨頭華南五虎，還是后期的廣東十虎。華南房企在地產江湖的烙印還是比較深的，如今戰死沙場的民營房企已經高達數十家了之多。

華南市場還能說得上話的，廣州房企還剩下敏捷，星河灣，深圳還剩下星河，鴻榮源，卓越，金光華。

目前扎根華南區域的民營房企唯一的希望也就這么幾家了，這些能否真正穿越周期，也會給其他房企一個好的正面啟示，民企房企到底該怎么走？

今天就聊到這里，有需要補充的朋友可以留言。

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