一向態度“四平八穩”的萬科董事會主席郁亮也有點著急了。

8月31日，萬科舉行2023年度中期業績線上發布會。會上，郁亮在回答《每日經濟新聞》記者關于房地產市場形勢的提問時表示，整體市場目前處在膠著狀態，因為低迷已經持續了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。

對于現階段的市場，郁亮認為顯然超跌了。

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他進一步表示，當前政策已在發力，希望已出臺的政策盡快落地實施，推動市場恢復到健康合理的水平。同時，像盤活存量資產等問題對行業長期健康穩定發展意義重大，政治局會議也提出了有關要求，這對行業是一個鼓舞，我們也在期待具體舉措的出臺。

預計新開工面積回到2006年

上半年，萬科實現營業收入2,008.9億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元，同比分別下降2.9%和19.4%，凈利潤下降的主要原因是開發業務結算規模下降以及結算利潤率下降。

事實上，受過去兩年市場劇烈波動影響，樓市銷售持續遇冷，全國多地房價出現調整，萬科境內開發業務上半年結算收入下降4.5%，稅前結算毛利率也同比下降1.6個百分點。

萬科聯席總裁張海在會上解釋稱，毛利率水平下降是當前行業面臨的共同問題。這兩年市場超預期下行，短期內銷售毛利率較以往確實有更大壓力。隨著這部分銷售資源逐步轉入竣工交付，這些壓力會在今明兩年體現在結算業績上，結算毛利率階段性還會有一定程度下滑。

“從去年開始，我們的新項目投資把關更加嚴格，投資質量明顯提升，產品能力也有了非常大的提升，投資盈利表現是比較良好的，新項目扣稅前的毛利率保持在20%以上水平。基于以上，如果市場信心能夠逐步恢復，我們相信，經過一段時間調整，開發經營業務的毛利率整體穩定向好。”

在業績發布會上，郁亮分享了一組行業數據——全國商品住宅新開工面積2021、2022年分別下降11%和40%，今年1-7月繼續下降25%。按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規模。

當前國內城鎮人口9.2億人，今年預計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米。國內目前城鎮化率為65%，到2030年預計達到70%，城鎮人口增加至9.8億人左右，保守估計，未來10億-12億平方米的新開工面積是有保障的。

“從新開工的數據看，現在是顯然超跌了。今天所有行業從業人員都感到了前所未有的壓力，看不清未來，每個人都很不容易。當然，我們也相信，在各方面的共同努力下，隨著經濟運行持續好轉，對未來的預期逐步穩定，市場會回到正常的建設水平。從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業務機會在出現。”

近年來，萬科在鞏固提升開發業務能力的同時，也在全面加強經營服務業務。上半年，萬科經營服務業務實現全口徑收入267.3億元，同比增長11.9%。

抱有最堅定的信心，盡到最大的努力

對于萬科自身，郁亮表示，房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。

首先，未來無論什么業務，本質上都是能力的競爭，例如產品服務質量是否過硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優秀的合作伙伴等，萬科在這些方面有基礎，但還有繼續完善和深化的空間。

其次，房地產業務屬地特點很強，一些大型綜合性項目，對當地發展理念、城市空間規劃、建設指標、建筑設計和建造、產業導入、多功能運營等方面有很高的綜合要求，需要各方協同，共同努力，一起探索出可復制推廣的路徑。

郁亮最后總結，萬科對當前市場的看法和態度，就是筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

上半年，萬科的經營性現金流連續14年為正。從去年至今，萬科境內累計發行信用債396億元，居行業第一梯隊。同時，萬科的債務結構進一步優化，短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點，持有貨幣資金1221.8億元，對短期債務的覆蓋倍數從年初的2.1倍提升至2.7倍。

對于投資者關心的現金流安全問題，萬科首席財務官韓慧華表示，有足夠的信心，可以確保萬科的經營安全。

同時，她也坦言，短期市場是有壓力，但萬科已經筑好了最牢固的底線，做了充分的前置準備，安全韌性在提升。萬科是一家危機感驅動的公司，長期堅持穩健的財務策略，始終把保持經營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。

這表現在三方面，一是萬科高度重視經營現金流的管理，經營性現金流連續多年保持為正；二是萬科對高杠桿保持敬畏與克制，凈負債率一直處于在行業低位；三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用，保持行業里領先的信用等級。這些都是萬科穿越多年發展周期、堅定走到現在的堅實基礎，也是在行業面臨重大考驗的環境里活下來的基石。

每日經濟新聞

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