1月1日，由中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會聯合發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施。筆者認為，推出房貸集中度監管制度是大勢所趨，也是確保房地產業健康平穩發展的現實需要。

2020年，監管部門推出了若干控制信貸資金過度注入房地產領域的監管政策，但似乎效果不盡如人意，尤其2020年三季度推出的“三道紅線”防房企融資新規意在杜絕過多的資金流向房地產領域，但由于該監管政策主要就是針對房企的負債問題，通過資產負債率這個指標來限制房企的融資，強行給房企降杠桿，降低房企風險，避免后續出現爛尾樓事情，這僅僅只是從資金的需求端來調降杠桿，沒有從供給端徹底遏制信貸資金過多的聚集于房地產領域，仍難從根本上控制房貸過快增長勢頭，房貸增速雖然有所放緩，但絕對額仍保持較高數額，必須再對銀行信貸加固“兩道屏障”。

銀保監會主席郭樹清近日撰文指出，目前，我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產確實已成了現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，堅決抑制房地產泡沫任務重壓力大，不痛下決心，房地產貸款無限制增長腳步將無法停歇。

任何一項金融監管制度出臺之后，要發揮出它應有的監管作用，必須要求被涉及的監管機構與被監管機構之間建立良性互動關系，使得雙方在監管意圖與監管目標等方面形成高度一致的認同感，才能暢通監管渠道。要讓房貸集中度監管制度真正發揮效能，急需處理好四大關系：

處理好大行與小行之間的平衡關系，解決不同經濟地區集中度監管科學合理性問題。雖然央行與銀保監會在制定這個房貸集中度監管制度上考慮得比較周密，對不同類型銀行劃分出了一至五個檔次，實行差異化監管措施，但依然存在需要進一步完善的問題。不同檔次類型的商業銀行之間存在相當大的差異，這需要監管部門對差異化監管原則進行進一步細化，盡量考慮到不同地區經濟發展實際，以及所在銀行房貸集中度監管的承受力，最大限度地體現房貸集中度差異化監管的科學性問題，讓所有商業銀行都對房貸集中度監管保持支持態度，消除監管阻力或摩擦。

處理好現有房貸規模與實際房貸壓縮可能性之間的關系，解決片面追求集中度壓縮速度的問題。雖然此次房貸集中度監管設置了過渡期，以保證政策的平穩、順利實施，但要看這個過渡期有多長，目前可能仍處在探索階段，這需要監管當局對所有銀行機構現有房貸存量進行一次全面摸底，再根據各銀行機構房貸時間長短確定一個比較明確的過渡時間表，讓所有商業銀行能夠從容應對和渡過調控的困難期。

處理好存量房貸集中度與新增房貸集中度之間的關系，解決新舊房貸集中度不匹配的矛盾。目前銀行金融機構房貸規模比較大，房貸集中度也比較高，如果處理存量房貸集中度存在困難、或時間相對緩慢的狀態下，必然會對未來房貸增量帶來較大影響。房貸集中度監管還應立足長遠性和可持續性，對個別房貸規模較大、貸款集中度較高的銀行金融機構，可采取特殊的房貸集中度監管方法進行監管。

處理好房地產當下調整與未來發展的關系，解決房貸集中度比例過低誘發金融風險問題。一些商業銀行可能為達到集中度要求而采取人為調整貸款賬戶或貸款科目等弄虛作假行為，給金融監管造成錯覺，將影響監管政策制定的科學性。如果一味追求集中度達標，還會導致房地產調控的“硬著陸”，最終會誘發金融風險。

所以，在房貸集中度監管上要堅持循序漸進的科學精神，樹立房地產長遠可持續發展理念，堅持長效調控目標，將房貸集中度比例盡量制定在比較切合實際的合理區間，防止出現房貸集中度比例過低而讓被監管機構產生埋怨情緒、不配合意識以及弄虛作假行為，更要防止因房貸集中度比例過低而誘發金融風險的出現。

關鍵詞： 房貸 監管