關(guān)于向特定對(duì)象發(fā)行 A 股股票募集資金使用可行性分析報(bào)告（修訂稿）

(資料圖片僅供參考)

                  天地源股份有限公司

董事會(huì)關(guān)于向特定對(duì)象發(fā)行 A 股股票募集資金使用可行性分析報(bào)告

                        （修訂稿）

     天地源股份有限公司（以下簡稱公司）擬向特定對(duì)象發(fā)行 A 股股票（以下

簡稱本次向特定對(duì)象發(fā)行或本次發(fā)行）募集資金。公司董事會(huì)對(duì)本次向特定對(duì)象

發(fā)行 A 股股票募集資金使用的可行性分析如下：

     一、本次募集資金使用計(jì)劃

     本次向特定對(duì)象發(fā)行股票募集資金總額不超過 125,000.00 萬元（含本數(shù)），

在扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬全部用于以下項(xiàng)目：

                                                              單位：萬元

                                  項(xiàng)目             項(xiàng)目          未來擬募集資

序號(hào)       項(xiàng)目名稱      投資總額

                                已投入金額          尚需投入金額         金投入金額

        合計(jì)         465,000.00     315,859.68    149,140.32    125,000.00

     在不改變本次募集資金擬投資項(xiàng)目的前提下，經(jīng)公司股東大會(huì)授權(quán)，公司董

事會(huì)可以對(duì)上述單個(gè)或多個(gè)投資項(xiàng)目的募集資金投入金額進(jìn)行調(diào)整。若扣除發(fā)行

費(fèi)用后的實(shí)際募集資金少于上述項(xiàng)目募集資金擬投入總額，上市公司將根據(jù)實(shí)際

募集資金凈額，按照項(xiàng)目的輕重緩急等情況，調(diào)整募集資金投入的優(yōu)先順序及各

項(xiàng)目的具體投資額等使用安排；募集資金不足部分由上市公司自籌解決。

     本次向特定對(duì)象發(fā)行募集資金到位之前，公司將根據(jù)募投項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度情況

以自有資金或自籌資金先行投入，待募集資金到位后按照相關(guān)法律、法規(guī)的要求

和程序予以置換。

     二、本次募集資金投資項(xiàng)目的可行性分析

     （一）平江觀棠項(xiàng)目

     項(xiàng)目名稱：平江觀棠項(xiàng)目

     項(xiàng)目總投資：290,000 萬元

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  占地面積：37,698 平方米

  總建筑面積：138,591.54 平方米

  項(xiàng)目經(jīng)營主體：蘇州廣信置業(yè)有限公司

  項(xiàng)目預(yù)計(jì)交付時(shí)間：2025 年 2 月

  項(xiàng)目位置：江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)蘇錦街道廣濟(jì)北路以西、星光路以南

     備案、核準(zhǔn)或批復(fù)文件                      編號(hào)/證號(hào)

                               姑蘇行審項(xiàng)投[2021]62 號(hào)

      項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件

                               姑蘇行審項(xiàng)投[2022]12 號(hào)

       不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書             蘇（2022）蘇州市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 8005282 號(hào)

     建設(shè)用地規(guī)劃許可證                 地字第 320508202200001 號(hào)

     建設(shè)工程規(guī)劃許可證                 建字第 320508202200019 號(hào)

     建筑工程施工許可證                   320501202204290101

                                蘇房預(yù)姑蘇[2022]122 號(hào)

                                蘇房預(yù)姑蘇[2022]177 號(hào)

      商品房預(yù)售許可證

                                蘇房預(yù)姑蘇[2023]032 號(hào)

                                蘇房預(yù)姑蘇[2023]048 號(hào)

  本項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)為 290,000 萬元，公司計(jì)劃募集資金投入 65,000 萬元，

剩余部分由公司通過其他方式解決。

          指標(biāo)                         指標(biāo)情況

      銷售收入（萬元）                        315,445

       凈利潤（萬元）                         15,638

        銷售凈利率                          4.96%

        投資收益率                          5.39%

  本項(xiàng)目類型為普通商品住宅，位于江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)蘇錦街道廣濟(jì)北路以

西、星光路以南屬姑蘇區(qū)平江新城地塊。區(qū)域內(nèi)交通便捷，建有蘇州火車站、地

鐵 2 號(hào)線、地鐵 4 號(hào)線、中環(huán)快速路、北環(huán)快速路和滬寧高速，為蘇州重要的交

通樞紐中心和市域次級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)，項(xiàng)目周邊建有蘇州

大學(xué)附屬第一醫(yī)院、萬達(dá)廣場等生活配套設(shè)施，生活配套設(shè)施十分齊全。

  本項(xiàng)目屬公司在建項(xiàng)目，已于 2022 年 5 月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2025 年 2 月交

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付。本項(xiàng)目規(guī)劃住宅總套數(shù)為 734 套，已全部取得預(yù)售許可證，截至 2023 年 6

月 30 日，本項(xiàng)目已銷售住宅 669 套。

  （二）棠樾坊項(xiàng)目

  項(xiàng)目名稱：棠樾坊項(xiàng)目

  項(xiàng)目總投資：140,000 萬元

  占地面積：22,603.30 平方米

  總建筑面積：95,392.99 平方米

  項(xiàng)目經(jīng)營主體：西安天地源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

  項(xiàng)目預(yù)計(jì)交付時(shí)間：2024 年 12 月

  項(xiàng)目位置：陜西省西安市高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)雙江二路與興隆三路十字東北角

     備案、核準(zhǔn)或批復(fù)文件                        編號(hào)/證號(hào)

      項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件                  2111-610161-04-01-911823

       不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書            陜（2022）西安市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第 0000064 號(hào)

     建設(shè)用地規(guī)劃許可證                 地字第 610116202220025GX 號(hào)

     建設(shè)工程規(guī)劃許可證                 建字第 610116202230128GX 號(hào)

     建設(shè)工程施工許可證                    610130202205250101

                                 高新預(yù)售字第 2022338 號(hào)

      商品房預(yù)售許可證                   高新預(yù)售字第 2022517 號(hào)

                                 高新預(yù)售字第 2023053 號(hào)

  本項(xiàng)目總投資額預(yù)計(jì)為 140,000 萬元，公司計(jì)劃募集資金投入 25,000 萬元，

剩余部分由公司通過其他方式解決。

         指標(biāo)                            指標(biāo)情況

      銷售收入（萬元）                          150,284

      凈利潤（萬元）                            5,617

        銷售凈利率                            3.74%

        投資收益率                            4.01%

  本項(xiàng)目類型為普通商品住宅，位于西安市高新三期核心區(qū)城市客廳中央創(chuàng)新

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區(qū)，定位為肩負(fù)展現(xiàn)西安國家中心城市新形象的高新“城市客廳”。項(xiàng)目周邊生活

配套設(shè)施十分齊全，建有地鐵 6 號(hào)線、12 號(hào)線、16 號(hào)線，且西安國際醫(yī)學(xué)中心

已開始運(yùn)營。同時(shí)，區(qū)域已積淀一定的產(chǎn)業(yè)資源，后期產(chǎn)業(yè)待發(fā)展空間較大。

  本項(xiàng)目屬公司在建項(xiàng)目，已于 2022 年 5 月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)于 2024 年 12 月

交付。本項(xiàng)目規(guī)劃住宅總套數(shù)為 454 套，已全部取得預(yù)售許可證，截至 2023 年

  （三）償還金融機(jī)構(gòu)借款項(xiàng)目

  公司擬將本次向特定對(duì)象發(fā)行股票募集資金中的 35,000.00 萬元用于償還金

融機(jī)構(gòu)借款，有利于提升公司凈資產(chǎn)收益率，并優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，降低融資成

本，提升公司償債能力，增強(qiáng)盈利能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

  基于房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)的特殊性，公司的資金需求較高，且長期

主要依靠債務(wù)融資解決資金缺口，報(bào)告期內(nèi)公司資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在較高水平。

負(fù)債規(guī)模的上升，一方面推高了公司債務(wù)融資的利率，另一方面也加大了公司繼

續(xù)利用債務(wù)融資的難度。在其他條件不變的情況下，本次利用募集資金償還金融

機(jī)構(gòu)借款，一方面可以降低有息負(fù)債規(guī)模，另一方面可以通過優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)降低

資金成本，從而有助于公司凈資產(chǎn)收益率的提升。

  根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)，截至 2023 年 3 月 31 日，證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類的房地產(chǎn)行業(yè) A

股上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率（合并報(bào)表，下同）為 63.52%，公司資產(chǎn)負(fù)債率為

債率將有所下降，降低財(cái)務(wù)杠桿，降低債務(wù)融資成本，使得公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。

  三、本次發(fā)行對(duì)公司經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)狀況的影響

  （一）本次發(fā)行對(duì)公司經(jīng)營管理的影響

  公司本次募集資金將用于投資建設(shè)公司在蘇州和西安地區(qū)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目，

符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策以及公司未來整體戰(zhàn)略的發(fā)展方向，具有良好的市場發(fā)展

前景和經(jīng)濟(jì)效益。本次向特定對(duì)象發(fā)行完成后，公司凈資產(chǎn)大幅提高，資本實(shí)力

顯著增強(qiáng)，有利于公司推進(jìn)優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，鞏固和擴(kuò)大公司的競爭優(yōu)勢(shì)；有助于

改善公司資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持續(xù)經(jīng)營能力。

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  （二）本次發(fā)行對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的影響

  本次向特定對(duì)象發(fā)行完成后，公司的凈資產(chǎn)及總資產(chǎn)規(guī)模均將有所提高，公

司資產(chǎn)負(fù)債率將有所下降，有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改善公司財(cái)務(wù)狀況。本次

發(fā)行完成后，公司股本總額將即時(shí)增加，而由于本次向特定對(duì)象發(fā)行股票募集資

金使用效益需要一定時(shí)間才能得以體現(xiàn)，因此，公司的每股收益、凈資產(chǎn)收益率

等指標(biāo)短期內(nèi)存在被攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。但伴隨著募集資金投資項(xiàng)目的投資建設(shè)和效益

實(shí)現(xiàn)，本次發(fā)行有利于提高公司的持續(xù)盈利能力，并增強(qiáng)公司市場競爭力。

  四、募集資金投資項(xiàng)目可行性結(jié)論

  公司本次向特定對(duì)象發(fā)行股票募集資金投向符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策及公司

未來戰(zhàn)略發(fā)展方向，投資項(xiàng)目具有良好的盈利能力和市場發(fā)展前景，募投項(xiàng)目的

實(shí)施能夠進(jìn)一步提升公司的盈利水平，增強(qiáng)公司的核心競爭力和綜合實(shí)力，有利

于公司長期可持續(xù)發(fā)展。因此，本次募集資金的用途合理、可行，符合公司及全

體股東的利益。

                           天地源股份有限公司董事會(huì)

                           二〇二三年八月二十四日

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