本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭譽(yù)

(資料圖片)

廣州之后，深圳成為第二個(gè)跟進(jìn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市。

8月30日晚間，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》稱，為更好滿足深圳市居民剛性和改善性住房需求，經(jīng)深圳市政府同意，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在深圳名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

該政策自2023年8月31日起施行。

圖源：深圳市住建局官網(wǎng)

深圳執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，是落實(shí)主管部門提出優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策的具體表現(xiàn)。

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，要求對個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行優(yōu)化，并將此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。深圳是廣州之后，第二個(gè)跟進(jìn)執(zhí)行的一線城市。

對于政策的落地效果，多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策切中剛需及改善痛點(diǎn)，可以滿足更多合理的居住需求，預(yù)計(jì)短期內(nèi)成交量將有所上漲，但長期仍要看供求關(guān)系的變化。

首付壓力大減

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策帶來的最直接變化，是改善型買家的首付壓力大減。

根據(jù)深圳目前執(zhí)行的住房信貸政策，首套房首付三成，二套房首付最高去到八成。以置換客群購買總價(jià)500萬元的房子為例，“認(rèn)房不認(rèn)貸”前，首付五成，首付金額250萬元，月供在1.27萬元左右；“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，首付三成，首付金額150萬元，月供在1.77萬元左右。

可以直觀看到，“認(rèn)房不認(rèn)貸”前后，置換群體的首付比例減少兩成，首付金額減少100萬元，但月供增加約5000元。

圖源：樂有家研究中心

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策將利好改善型買家以及新市民。

樂有家研究中心表示，深圳作為移民大城，近年來涌入數(shù)百萬新市民。他們中不少人可能在家鄉(xiāng)置業(yè)過，已經(jīng)失去了首次房貸的名額，到深圳后受限貸政策影響，買第一套房就至少需要五成首付，置業(yè)安家的門檻更高。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)調(diào)查，21%的深圳市民希望獲得的政策支持是，降低首付比例。

新市民賀儷（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，新政出臺后，她看到了在深圳“上車”的機(jī)會(huì)。

賀儷四年前已在老家貸款購置一套住房，考慮到換房成本高企，有生育計(jì)劃的她原本打算一步到位，在深圳購買一套三房住房。但由于仍有一筆異地的房貸尚未還清，在深圳購買總價(jià)750萬元以上的非普通住宅首付比例高達(dá)六成，她不得不擱置購房計(jì)劃。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后，賀儷說，“周末可以繼續(xù)看房了。”

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’比較貼合實(shí)際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點(diǎn)，可以滿足更多合理的改善居住需求。”樂有家營銷總裁孟凡振告訴時(shí)代周報(bào)記者。

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹向時(shí)代周報(bào)記者表示，深圳跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，對外地有房但深圳無房以及在深圳“賣一買一”的客戶來講，是一個(gè)非常大的利好，“因?yàn)槭赘犊钪恍枰桑J款利率還可以享受到首套房的利率優(yōu)惠。”

不會(huì)帶來房價(jià)的明顯反彈

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策發(fā)布后，市場反應(yīng)積極。

“剛打完一圈銷售同事的電話。”在深圳有多個(gè)改善型樓盤在售的一民營房企營銷口人士于爽（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，新政落地即迎來9月旺季，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策會(huì)有一定的效果，“目前公司還是會(huì)繼續(xù)執(zhí)行原先的銷售策略，抓緊窗口期趕緊出貨。”

“新政對改善型項(xiàng)目比較有利，有實(shí)質(zhì)性利好，可以增加客戶池。但對于核心區(qū)的豪宅項(xiàng)目或者是外圍區(qū)域的剛需項(xiàng)目，影響不大，最多是提振信心。”于爽補(bǔ)充稱。

也有改善型群體表達(dá)了較為悲觀的情緒。計(jì)劃從寶安西鄉(xiāng)置換到寶安中心區(qū)的王斐（化名）說，“雖然把房子賣掉就又能首付三成，但難點(diǎn)是怎么賣掉房子。”來自樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月末，深圳二手房掛牌量高達(dá)52561套，成交周期168天。

對此，于爽持樂觀態(tài)度。“二手房賣不掉，不也是因?yàn)橘I方被首付、月供的問題卡住了嗎？其實(shí)就是一個(gè)循環(huán)的鏈條，原來無法閉環(huán)，現(xiàn)在至少打通了。”

政策利好提振，是否會(huì)帶來房價(jià)的反彈？

孟凡振認(rèn)為，在當(dāng)前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策可以進(jìn)一步起到穩(wěn)定預(yù)期的積極作用，但并不會(huì)帶來房價(jià)明顯的反彈。

根據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，自今年4月房貸與二手房參考價(jià)脫鉤以來，低于參考價(jià)成交的房源反而越來越多，達(dá)到63%，市面上80%的房源是以參考價(jià)成交的。

“當(dāng)前深圳房價(jià)的水分與泡沫已擠壓揮發(fā)，業(yè)主理性報(bào)價(jià)，買家為住而買房，投機(jī)需求銳減，市場更加穩(wěn)定健康，也更有利于交易量回到正常水平。”樂有家研究中心表示。

何倩茹建議，各方要珍惜來之不易的利好，切忌一有利好就漲價(jià)，這樣才能更好地促進(jìn)樓市的回暖。“我們預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場會(huì)受到一定的刺激，交易量將有所上漲，但長期一點(diǎn)還要看供求關(guān)系的變化。”

孟凡振認(rèn)為，若能同時(shí)解決高房貸利率及二套高額首付比例的突出問題，出臺針對性強(qiáng)的配套措施，將有利于滿足更多合理的改善需求釋放，扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)交易市場的頹勢。

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