武漢樓市有多難？

6月份，武漢新房網(wǎng)簽6168套。

【資料圖】

環(huán)比與同比，都不好看，這像一個(gè)每次考100分的孩子，只考60。

但是僅從6月份這項(xiàng)數(shù)據(jù)，判斷武漢樓市好壞，有些偏頗。

5月份，武漢樓市加速跑，新房成交暴增。

有市場(chǎng)供應(yīng)的原因，也有房交會(huì)補(bǔ)貼等推動(dòng)。

5月份的狂奔之后，6月份自然要歇一歇。

6月份的結(jié)果，我在5月底已經(jīng)預(yù)測(cè)到。

這好像我們跑步，昨天剛跑了一個(gè)半馬，今天自然是跑休。

現(xiàn)在用半年數(shù)據(jù)看市場(chǎng)，相對(duì)客觀一點(diǎn)。

上半年，武漢新房網(wǎng)簽61443套。

比去年上半年的55942套，略高一點(diǎn)。

同比增長(zhǎng)9.8%，高于武漢經(jīng)濟(jì)增速。

總體上說，武漢樓市相對(duì)平穩(wěn)，比去年稍好一點(diǎn)。

但是市場(chǎng)一線的體感是，今年相比去年更難。為什么出現(xiàn)這種差異？

上半年，武漢新房取證233次。

而去年同期是174次。

這說明市場(chǎng)上僧多粥少。

供應(yīng)增加時(shí)，每家分到的客戶相對(duì)少一點(diǎn)。

233次取證，再細(xì)分一組數(shù)據(jù)：

首次開盤，31次。

加推備案價(jià)格持平，81次。

上漲，54次。二七濱江某項(xiàng)目，最高單價(jià)上漲4452元／平米。

下降，67次。江夏某別墅項(xiàng)目，最高單價(jià)下跌9000元／平米。

降價(jià)刺激銷售，是上半年的主流。

這半年，二七濱江、武昌濱江、沙湖等地豪宅市場(chǎng)，依然熱銷。每個(gè)板塊，均有個(gè)別品質(zhì)剛需、品質(zhì)改善項(xiàng)目成爆款，但是個(gè)案。到5月份后，降價(jià)、分銷也拉不動(dòng)新房銷售。

此時(shí)，開發(fā)商干脆放棄降價(jià)，因?yàn)榻祪r(jià)無用，反而后患無窮。一些品牌開發(fā)商，集團(tuán)對(duì)任務(wù)考核，不再較真，對(duì)武漢市場(chǎng)有了重新認(rèn)識(shí)。另外，還有部分房企提前完成半年業(yè)績(jī)。可謂是，有人歡喜有人憂。

上半年，我印象最深的是，武漢天地的千萬級(jí)豪宅，一房難求。一些1萬＋的品質(zhì)剛需項(xiàng)目，質(zhì)感相當(dāng)于2萬＋的項(xiàng)目。同時(shí)，少數(shù)區(qū)域的新房房?jī)r(jià)，被一些特價(jià)房源拉低，正在修復(fù)區(qū)域價(jià)格體系。

市場(chǎng)很難，依然有勇者，還有人潛心做產(chǎn)品品質(zhì)。比如，綠城、香港置地、新希望地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、瑞安、金茂、建發(fā)、聯(lián)發(fā)等等。

相信下半年，武漢的核心區(qū)域，將有更多品質(zhì)項(xiàng)目上市。下半年市場(chǎng)依然會(huì)很難，但好產(chǎn)品的項(xiàng)目不會(huì)太難。

最近，一個(gè)朋友談他對(duì)武漢樓市的看法：

一是城市化率。武漢，現(xiàn)在人口1300-1400萬人。作為中部超大城市，按照2000萬人口核算，武漢至少還有600萬人口的空間。

二是城市房?jī)r(jià)。武漢的經(jīng)濟(jì)總量，與杭州、南京相當(dāng)，而別人的房?jī)r(jià)是武漢的兩到三倍。

現(xiàn)在的武漢，經(jīng)濟(jì)總量全國(guó)排名第八位、國(guó)家創(chuàng)新型城市第五名，還有很大潛力。武漢對(duì)周邊城市的虹吸效應(yīng)還很強(qiáng)，周邊城市居民為了更好的教育、醫(yī)療等配套落戶武漢。平均每年有80萬人口流入武漢。武漢新城、長(zhǎng)江新區(qū)＋光谷、車谷、網(wǎng)谷，正展現(xiàn)出武漢經(jīng)濟(jì)的活力。

所以，我們眼前遇到的困難，是暫時(shí)的。武漢樓市正在曲折中前進(jìn)。

文／楊光華（地產(chǎn)寫字人）

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