房貸利率和首付比例一直牽動著購房者的神經。在5年期以上LPR經歷了年內三次調整降至首套4.3%后，網傳“有房無貸的購房者，二套利率可低至4.3%”。記者實地走訪廣州多家銀行發現，在首套房貸結清的情況下，二套利率確實可做到首套的水平，有部分國有銀行更表示，二套首付最低能做到四成。

300萬元房貸30年可省38.74萬元

隨著最新LPR的揭曉，5年期房貸利率進入4.3%，廣州不少銀行實行首套不加點。而置換人群關心的二套房貸利率，此前普遍加點60BP至4.90%，近日則傳出松動的消息。網傳有房無貸的購房者，二套利率可低至4.3%。記者走訪廣州多家銀行發現，部分國有銀行表示，在“廣州有房，但已還清貸款”的情況下，二套利率確實可以做到首套的水平，低至4.3%。

“有房但結清貸款，二套可以按首套水平，首套現在是加0BP，所以二套也是4.3%”，一位國有銀行貸款工作人員向記者表示，“征信沒問題的話，家庭收入加起來是月供的2.1倍左右就可以申請。”

記者來到另一家國有銀行，該行的相關負責人同樣向記者表示，有房無貸的購房者，二套利率可低至4.3%，但需要一些條件和門檻。“現在有相關政策可以讓我們適當調整一下，可以申請到4.3%，但首付款需要提前放進我們銀行，成為我們VIP客戶，才能打報告申請。一般都可以貸到30年，但貸款年限加上貸款人年齡不能超過75。”

在另外一家國有銀行，貸款經理也與記者現場確認，“只要還清了首套貸款，二套可以按首套的4.3%來辦理，沒有特別要求和門檻。”

廣州資深按揭貸款專家鄭大源向記者表示，“現在很多銀行二套房貸利率可以做到4.3%，但前提是首套房貸款已結清或者當年全款購買。但如果首套的房貸未結清，二套需要加點60BP，也就是最低利率4.9%。”

如果以300萬元總額純商貸來算，等額本息貸款30年，4.9%利率每月需還款約15922元，4.3%利率則還款14846元，每月相差1076元，30年總額相差約38.74萬元。

“有房無貸”二套首付可以做到四成

除了二套房貸利率已到達友好的4.3%，記者在走訪中發現，有國有銀行對“有房無貸”的購房者，在二套房首付比例方面進行松綁。

“只要名下沒有貸款，即使在廣州買了一套房，第二套房也可以做到貸款六成。”該四大行貸款工作人員表示，“如果是高端住宅就另當別論，144平方米以下的普通住宅都可以按此辦理。”至于放款時間，據該工作人員透露，“只要不是剛好壓到月底，一般一個月內放款，實在比較急的話，也可以作加急申請。”

針對二套首付比例的問題，記者來到另外幾家國有銀行進行了解，其中兩家均表示，目前“廣州有1套住房、但沒有購房貸款記錄，或相應購房貸款已結清”的二套房，首付比例最低為五成。工商銀行海珠區某網點相關工作人員則稱，“目前我們銀行政策依然是‘認房又認貸’，即使還清貸款，二套房也只能貸三成，而且無法享受首套利率，需按照二套利率4.9%來辦理。”

鄭大源告訴記者，“首套結清后，名下有房，購買普通住宅，通常首付最低五成。二套房貸款六成，通常是外地有房，但本地無房的情況，才能實現。”

房地產市場研究專家鄧浩志向記者表示，在最新LPR下調后，就有部分銀行推出一些二套房的相關政策，“具體比例每家銀行各自把握，所以會出現不同銀行二套首付比例不同，不同城市的首付比例也不相同。”

“預計未來會在兩種情況下降低首付”

為了降低首付比例和減輕還貸壓力，據克而瑞監測，2022年以來，83城相繼放松限貸，以便支持剛需和改善性住房需求。其中，41城下調了二套房首付比例，其中33城二套首付下調至30%。例如濟南、沈陽、溫州等，購買二套房首付比例調整至40%。又如南寧、西寧、紹興等，購買二套房最低首付比例調整為30%。

在8月29日，東莞也對五大限購區域(莞城、東城、南城、萬江、松山湖)的住房信貸政策內容進行了調整：新發放的商業性個人住房貸款，無論是首套還是二套(包含有貸款記錄的)，最低首付款比例下調了10%。

其次，蘭州、貴陽、南通等57城首套房首付比例，下調至20%。44城實行“認房不認貸”，鄭州、宜昌、肇慶等，首套貸款已結清再購買二套房，執行首套房貸款政策;太原、銀川、襄陽等，“有房無貸”情況下，二套首付比例更是下調至20%。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“國務院常務會議提出，地方政府可以一城一策地靈活應用信貸等政策，這是對信貸政策的調整作出了鋪墊。此類的信貸政策，很多地方都在實施，不少非限購城市已降到首套兩成首付比例，二套房松綁‘認房又認貸’。”

李宇嘉進一步指出，“對于廣州來說，首套首付比例是不能動的，預計未來有兩個松動的方向：一是對于‘有房無貸’的，二套首付比例可能會降低十個百分點;二是對外地有貸款，廣州沒房的，可能也會降低首付比例。”

專家觀點

“改善人群需先賣掉一套房短期來看降首付效果有限”

多地的信貸政策各自開花，而放松限貸的落地效果，卻因城市間不同的市場情況有明顯差異。二套首付比例以及利率降低，對于廣州樓市來說，到底是不是重要的解藥?

李宇嘉指出，“對于廣州樓市來講，目前不少新房都是大戶型的改善型需求樓盤，這種二套的松綁可以支持一些買過一次房，有貸款記錄，但改善愿望很強烈的人群。此前改善人群的入市門檻特別高，這類政策會起到一定的緩解作用。”

不過，李宇嘉同時表示，“這部分人群規模并不太大，而且很大程度上需要把手上的一套房先賣掉，從目前來看，市場的購房情緒依然比較低。”

“樓市的恢復不是目前這個政策能夠解決的，雖然降低了首付，但月供門檻依然很高，很多人對未來房價走勢的預期比較悲觀，所以不太愿意出手去換房，這才是最根本的。”李宇嘉認為，“這類信貸政策至少短期來看，達到的效果是有限的，必須與其他紓困政策以及樓市政策配合起來，將居民的預期提振，才會對銷售有實質性的帶動作用。”

鄧浩志同樣表示，首付比例下調，對于購房者來說，有一定利好，但這些具體利好，短期內較難看到具體的效用。“目前購房者比較關心的不是加多少杠桿，或者有沒降息，而是房價的調整以及整個樓市的走向。”鄧浩志認為，市場低迷主要還是信心的問題，需要慢慢補足。

廣州中原研究發展部認為，市場要恢復至正常熱度、活躍氣氛仍需要更多方面的優化，例如整體經濟環境改善、局部樓市政策調整、區域利好釋放等等，但預計9月市場表現將會較7-8月有一定改善。(記者何璐詩)

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