（原標題：逆勢穩增長，榮盛發展的韌性）

《投資時報》記者 張嘉

10月8日午間，榮盛發展發布公告，披露了2021年9月份銷售情況。2021年9月，公司實現簽約面積100.72萬平方米，同比增長 35.10%；簽約金額111.29億元，同比增長48.19%。

2021年1-9月，公司累計實現簽約面積816.03萬平方米，同比增長21.54%；累計簽約金額923.17億元，同比增長25.24%。上述簽約面積和金額統計口徑包含公司參與投資的全部房地產項目。

在眾多房企9月銷售同比下滑的時刻，榮盛發展逆勢增長的業績，讓人看到這家老牌房企的韌性。

從去年開始，房地產行業迎來了最嚴格的監管時代。整個行業“房住不炒”調控總基調繼續保持不變，三道紅線、房貸集中管理、土拍兩集中等政策相繼落地。

在嚴格的政策調控下，今年二級市場房地產板塊表現略顯低迷，主要幾大地產指數均跑輸大盤。縱向來看，目前地產板塊估值仍處于近10年最低水平。

但在這種情況下，仍然有部分地產股被明星基金經理堅定持有，甚至逆勢加倉。究其原因，企業的價值是由行業發展和自身業務水平共同作用的。

作為地產行業的優質企業，榮盛發展今年上半年不僅經營上保持了穩定增長，財務狀況持續改善，債務優化也有明顯的進步。

全國化布局依然是榮盛發展的亮點之一。公司透露，在深耕河北的同時，未來京津冀、長三角、大灣區和中西部在土儲結構中的占比將分別是30%、30-35%、30%。這樣一個較為均衡的土儲結構，也為榮盛發展的穩步前進打下了堅實的基礎。

穩中求勝

榮盛發展的穩，首先體現在銷售上。

上半年，榮盛的合同銷售金額為599.22億元，同比增長24.26%，完成年度簽約計劃的46.09%；營收342.24億元，同比上升30.85%。

再看土儲，土儲是房企的彈藥。

截至期末，榮盛錄得總土儲3741.25萬方，平均土地成本為3252元/平，相應貨值為4014億，權益占比為83.53%。存續比為3.6年。結合上半年銷售情況，全年1300 億銷售的目標可期。

債務優化方面，榮盛也下了功夫的。如果說銷售和土儲是房企的體重，那么債務就是房企的體脂率。

三道紅線里，榮盛兩條達標一條貼線。長短債結構優化較為明顯。

榮盛發展剔除預收款后的資產負債率為70.8%，凈負債率為66.5%，現金短債比為1.16。其中剔除預收款后的資產負債率較期初優化2.97%，凈負債率較期初大幅下降13.68%。

尤其是長短債，上半年榮盛短期負債占比為 34.2%，同比下降9.7%；長期負債占比為 65.8%，同比上漲9.7%。

而在利潤方面，雖然榮盛發展上半年歸母凈利潤25.33億元，同比略有下降，但仔細分析就能發現，利潤下滑是行業形勢與城市布局優化下的短期困難。

首先是行業整體的變化，調控加緊。

在“穩地價、穩房價、穩預期”的調控主基調之下，“三紅線”“兩集中”等重磅政策陸續出臺。據中原地產研究院統計，2021年前７個月，全國各地針對房地產的調控合計352次。

上有限價政策，下有地價攀升，導致行業毛利率普遍下降。雖然榮盛整體毛利率為25.8%，仍處于行業中上游水平。

再加上少數股東損益的數額明顯提升，這項數據在2021年上半年錄得3.7億元，占比營收12.8%，而2020年同期則為負數，所以對今年的利潤造成了一定影響。

不過，從長遠來看，真正值得注意的第三個原因，2021年榮盛的銷售業績中，環京占比降低了不少。

今年上半年，榮盛在長三角銷售占比達到了36.2%，已經超過占比27.7%的京津冀。剩下的主要為中西部占比18.8%，珠三角以及其它區域占比17.4%。

而榮盛本身毛利率最高的區域就是大本營河北省，為31.68%，在其他省份毛利率則相對較低，比如江蘇省、山東省和河南省的毛利潤率分別是 26.57%、25.74%和 14.10%。

再結合業績會上榮盛發展副總裁秦德生的發言：“上半年，長三角項目平均毛利潤大概8%~15%，京津冀毛利潤要高很多，大約在15~30%。”

此消彼長之下，榮盛的整體毛利率就被拉低了。

走出環京

那京津冀地區的銷售額占比降低，是好事還是壞事呢？

短時間內它確實造成了毛利率的下降，但從公司布局來看，這代表著目前榮盛的城市布局更平衡、更健康。

此前榮盛重倉京津冀，公司業績和地方市場的聯系太緊密。而京津冀，尤其是環京地區畢竟是政策重點關照對象，所以此前也出現過環京興，榮盛興的捆綁現象。

因此，榮盛發展副總裁林洪波在今年的業績會上表示：“未來公司將優化土儲結構，京津冀的土儲會控制在30%，優先布局內生性需求的城市，如滄州、石家莊，長三角的土地儲備保持穩定在30%-35%，尤其是要關注長三角下半年市場變化帶來的機會。另外，大灣區和中西部的布局在30%左右。預計全年回款在1050億元，總體土地支付額度會控制在回款額的40%以內。”

從這個方面來看，毛利率的下降更多的是榮盛優化城市布局、開辟新市場遇到的短期困難。立足長遠，河北王必須走出河北，背靠河北發展全國。在新市場的開辟中，毛利率與大本營有差距是正常的，也是在進入新市場時會遇到的挑戰。

在榮盛發展召開的2021年中期業績會上，公司董事長耿建明表示：“公司目前的任務是去庫存，搶抓回款，放棄規模，審慎投資，做好長期的思想準備，管理好公司流動性。”

我們對照中報來看，財務情況確實符合榮盛目前的發展戰略，簡單來說就是求穩。其實耿建明一直以來都以做事嚴謹有態度的實干家著稱。在眼前行業環境下，冒進不如求穩，而對于榮盛來說，主動優化城市布局，改善財務情況才是明智之舉。

之所以榮盛的股票市場有所波動，更多的是受到6月商票兌付風波的影響，盡管榮盛發展已經辟謠，但是股票市場就是容易受到股民信心的影響。

再加上近期地產股大多跌跌不休，投資者內心有一些疑慮也是人之常情。根據西南證券研報顯示，主動偏股型基金的地產倉位已經連續六季度下降，截至2021年二季度僅為0.9%，處于歷史最低水平。

這個時候，其實最重要的反而是信心。

根據榮盛發展8月4日發布的《關于榮盛創業投資有限公司計劃繼續增持公司股份的公告》，榮盛發展控股股東，榮盛控股股份有限公司的控股子公司，榮盛創業投資有限公司計劃自2021年8月4日起六個月內，以不低于1億元增持公司股份。

這就是拿真金白銀表達自信。

總體來看，榮盛發展在上半年，不管是銷售業績，還是土儲情況、債務優化情況，都有明顯的進步。尤其是公司主動調整城市布局，適應行業新的發展進程，這是有長遠眼光和大格局才能做的判斷。也只有立足長遠，勤修內功，公司才能在新的時代挑戰中脫穎而出。

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