一向低調(diào)的粵系房企合景泰富最近突然受到關(guān)注。

12月6日，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，合景泰富董事局主席孔健岷目前分別被相關(guān)部門召回廣州約談協(xié)助調(diào)查，且被有關(guān)部門限制出境。原因可能與廣州開發(fā)區(qū)黨工委委員、管委會副主任黃某被紀(jì)委帶走接受調(diào)查有關(guān)。

合景泰富12月7日公告稱，孔健岷已向董事會確認(rèn)，于本公告日期，并未被廣州相關(guān)部門要求約談協(xié)助調(diào)查，亦未被限制出境。因此，公司謹(jǐn)此澄清，媒體報(bào)導(dǎo)均屬虛構(gòu)及偽造。孔健岷現(xiàn)正如常履行其職務(wù)且公司所有業(yè)務(wù)及營運(yùn)均一切如常。

雖然合景泰富及時辟謠，聲稱要拿起法律武器，但回顧其發(fā)展史，2015年卷入“曹鑒燎案”、2021年5月與萬科爭搶廣州雙沙村改造項(xiàng)目。合景泰富，顯然不是個沒有故事的同學(xué)。

卷入“曹鑒燎案”、雙沙村舊改踢萬科出局

合景泰富官網(wǎng)顯示，集團(tuán)成立于1995年，2007年登陸港交所。

根據(jù)財(cái)新的報(bào)道，合景泰富與曹鑒燎的交集可追溯至珠江新城G1-2地塊的開發(fā)上。1996年曹鑒燎任職廣州市天河區(qū)區(qū)委常委、珠江新城指揮部總指揮、天河區(qū)下轄沙河鎮(zhèn)一把手期間，為了感謝廣州市國土房管局原副局長譚麗群的“關(guān)照”，曹鑒燎牽線搭橋，讓譚麗群出資30萬元控制該地塊；到2004年曹鑒燎再出面介紹合景泰富以3500萬元接盤該地塊，幫助譚麗群等人從中獲利2600萬元，曹鑒燎自己從中分得900萬元。

接盤這一地塊也給合景泰富帶來了不錯的業(yè)績：該項(xiàng)目于2009年開盤，以單月銷售4.5億元成績成為廣州樓市銷冠，公寓售價一度高達(dá)4萬元/平方米。

不止珠江新城，曹鑒燎在主政增城市（2015年并入廣州成為增城區(qū)）期間，在增城政府旁模仿杭州西湖打造掛綠湖工程，以此為核心建設(shè)掛綠新城，而湖邊最好的地塊，用于打造五星級酒店和100多棟別墅。

為確保合景泰富獲得地塊，曹鑒燎以修酒店的名義，授意國土部門設(shè)置極為苛刻的排他性限制條件，使合景泰富作為唯一競買人取得131畝土地，成交價僅7200萬元；之后合景泰富在掛綠湖邊建起100多棟別墅，每平方米售價超過5萬元。

雖然合景泰富對此予以否認(rèn)，合景泰富高層稱合景泰富在增城拿地基本都是通過招拍掛來完成的。但2013年廣東省紀(jì)委著手調(diào)查土地腐敗后，時任廣州市副市長的曹鑒燎迅速安排親屬和向其行賄過的老板們出境躲避調(diào)查，包括孔健岷，因此，合景泰富的否認(rèn)多少顯得有些無力。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，在參與廣州雙沙村舊改項(xiàng)目的過程中，原本耕耘了兩年的合景泰富本來志在必得，但4月23日黃埔區(qū)紅山街雙沙社區(qū)舊村改造項(xiàng)目發(fā)布公開引入合作企業(yè)資格審查結(jié)果顯示，萬科聯(lián)合體以及合景泰富聯(lián)合體都通過資格審查，合景泰富“到嘴的鴨子”突然多了一個截胡的。

通過資格審查的萬科日子也不好過，在為舊改宣傳造勢時，網(wǎng)傳一輛上面滾動“城市更新選萬科，實(shí)無錯”、“城市更新選萬科，信得過”等字樣的小貨車，被保安攔截在村外，并發(fā)生了沖突。4月27日，雙沙股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社發(fā)布的“雙沙治安緊急通知”在網(wǎng)上發(fā)酵。該文件稱，“4月26日晚在雙崗片區(qū)有一眾兇徒攜帶武器進(jìn)村圖謀不軌，幸好被公安機(jī)關(guān)及時帶走。經(jīng)村民指認(rèn)，該幫兇徒來自標(biāo)有‘萬科’的車輛”；“請村民街坊提高警惕，增強(qiáng)防范意識，遇到‘萬科’車輛及人員可及時聯(lián)系治保人員驅(qū)趕，雙沙不歡迎‘萬科’。”

雖然萬科4月28日發(fā)布聲明稱，獲得候選合作企業(yè)資格相關(guān)程序合法合規(guī)，“緊急通知“不符合事實(shí)，但在4月30日舉行的村民表決會上，還是因?yàn)橹猾@得1票被踢出局，合景泰富則獲得了高票支持，順利成為雙沙村舊改合作企業(yè)。

雙沙村舊改背后潛在的利益博弈也因?yàn)閺V州開發(fā)區(qū)副主任黃東、紅山街書記周宇被紀(jì)委帶走被外界質(zhì)疑，巧合的是，孔健岷也在這段時間回香港辦公。所以，“孔健岷被相關(guān)部門召回約談協(xié)助調(diào)查并被限制出境”傳言也就不脛而走。

償債壓力與隱藏表外負(fù)債風(fēng)險

流動性危機(jī)輪番在房企上演的當(dāng)下，低調(diào)如合景泰富，財(cái)務(wù)狀況又如何？

10月26日，瑞信下調(diào)合景泰富評級至“中性” 稱其達(dá)成全年銷售目標(biāo)有壓力；

11月25日，標(biāo)普將合景泰富集團(tuán)的評級展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，標(biāo)普認(rèn)為，在未來12個月內(nèi)，由于現(xiàn)金生成能力疲軟、融資渠道趨緊且需償還或有負(fù)債，合景泰富集團(tuán)流動性的惡化程度可能超過此前預(yù)期，此外，該公司的杠桿率也可能因利潤率收縮而上升；

12月3日，惠譽(yù)將合景泰富集團(tuán)的長期外幣發(fā)行人違約評級自“BB-”下調(diào)至“B+”，展望調(diào)整為負(fù)面，惠譽(yù)認(rèn)為，合景泰富權(quán)益銷售和杠桿率都在BB-指標(biāo)上，但隱含回款率在B+指標(biāo)范圍，相信合景泰富有能力用自有資金償還債務(wù)，但受限于市場融資環(huán)境，融資能力將削弱。

接連被下調(diào)評級，合景泰富存在的債務(wù)壓力確實(shí)不小。公開信息顯示，合景泰富目前存在境內(nèi)境外兩個發(fā)債和融資主體，境內(nèi)主要是廣東合景控股集團(tuán)有限公司，境外是合景泰富集團(tuán)股份有限公司。

境內(nèi)債券方面，合景泰富目前存續(xù)2只債券，額度分別為16.7億元、25億元，都將于2023年10月到期。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，合景泰富的另一發(fā)債主體廣州合景控股集團(tuán)發(fā)行的境內(nèi)債券目前有11只之多，其中有9只屬于公募債。今年12月17日就有一筆額度為25億元的公募債到期，明年則有14億元公募債到期，其中3月份到期6億元。 

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

美元債方面，合景泰富集團(tuán)存續(xù)有11只美元債，融資余額40.53億美元、約261億元人民幣。其中2.5億美元將于明年1月底前到期；而2022年全年要償還的美元債為11.5億美元。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

因此12月至明年3月，合景泰富需要償還的總額度累計(jì)達(dá)到47億元；明年全年，合景泰富約有11.5億美元債到期，廣州合景控股的兩筆公募債14億元到期，兩者累加約88億元。

如果算上部分債券到達(dá)回售期限，據(jù)標(biāo)普披露，明年合景泰富集團(tuán)將有累計(jì)約160億元人民幣的債券一次性到期或可回售債券進(jìn)入回售期。

和其他房企一樣，合景財(cái)富表外負(fù)債亦不容忽視，企業(yè)預(yù)警通數(shù)據(jù)顯示，廣州合景控股集團(tuán)今年7月份的銀行授信額度為1048.7億元，僅使用了309億元，其他資金來源則主要依靠于應(yīng)收賬款融資和信托融資，以及部分的租賃融資。

有媒體經(jīng)整理發(fā)現(xiàn)，2020年至今合景泰富旗下子公司在東亞銀行、浦發(fā)銀行、中國銀行、招商永隆銀行、深圳五順方保理等做了20多筆應(yīng)收賬款融資。對照2020年年報(bào)中披露的合景泰富附屬公司名單，至少有8筆應(yīng)收賬款融資的融資方并不在合景泰富年報(bào)的子公司名單中，且這8筆融資目前仍在存續(xù)時間內(nèi)，累計(jì)額度高達(dá)35.6億元。

信托融資方面，合景泰富也有多筆融資的融資方并未在年報(bào)中體現(xiàn)。企業(yè)預(yù)警通顯示，天津弘盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾在2019年2月份向平安信托融資了累計(jì)25億元，其中5億元1年期，20億元2年期。但這筆信托融資存續(xù)期間，作為融資主體的“天津弘盛房地產(chǎn)”并未出現(xiàn)在合景泰富年報(bào)的子公司中；該主體天津弘盛房地產(chǎn)今年7月通過“前海 85 號集合資金信托計(jì)劃”又向山東信托融資3.12億元。

在外界眼中，“低調(diào)”通常與“穩(wěn)健”一詞相連，如今看來，合景泰富低調(diào)的背后除了償債壓力還有表外負(fù)債的風(fēng)險。

關(guān)鍵詞： 景泰 不容忽視 著急