受新冠疫情、樓市調(diào)控等因素的影響，春節(jié)樓市已經(jīng)連續(xù)三年出現(xiàn)低迷。

新房成交基本都在降

據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年春節(jié)期間（1月31日-2月6日），重點(diǎn)監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年春節(jié)相比下降51%。其中，受上海成交規(guī)模拉動，一線代表城市成交規(guī)模較去年春節(jié)有所增長，二線代表城市較去年春節(jié)降幅在五成左右。

中銀證券統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也同樣證明了春節(jié)樓市的清淡，其跟蹤的47個(gè)城市2022年春節(jié)較2021、2019年春節(jié)新房成交面積分別下降47.9%和7.9%，其中一線城市增長顯著，較2021、2019年春節(jié)新房成交面積同比分別增長75.7%和262%，三線城市顯著承壓，較2021、2019年春節(jié)新房成交面積同比分別下降62.7%和85.6%。二線城市成交量較2021年春節(jié)下降60%左右。

具體城市來看，

北京：樓市2022年以來市場逐步企穩(wěn)，春節(jié)期間，新房市場延續(xù)年末優(yōu)惠措施，但整體優(yōu)惠力度有限，部分項(xiàng)目去化依然較難。受降息預(yù)期影響，疊加年初房貸額度充足和放款周期縮短，市場觀望情緒有所改觀，北京二手房市場整體筑底回溫，對新房市場的穩(wěn)定或?qū)⑵鸬椒e極作用。

深圳：春節(jié)期間，深圳新建商品住宅累計(jì)成交0.94萬平方米，春節(jié)期間市場仍相對低迷，觀望情緒較高，除個(gè)別網(wǎng)紅盤以外，多數(shù)樓盤去化都不理想。

青島方面，春節(jié)期間沒有新預(yù)售證上市，主要在節(jié)前取得預(yù)售，市場以順銷為主，樓盤整體到訪量表現(xiàn)一般，項(xiàng)目促銷以新春折扣優(yōu)惠、特價(jià)房源、返鄉(xiāng)置業(yè)優(yōu)惠補(bǔ)助等政策為主，市場表現(xiàn)相對冷靜。隨著金三銀四的到來，各項(xiàng)利好政策逐步落地執(zhí)行，購房者情緒有望逐步恢復(fù)。

天津：春節(jié)假期受疫情影響，留津過年人群較多，項(xiàng)目樓盤選擇“春節(jié)不打烊”，為購房者敞開大門，但受疫情影響，假期售樓處到訪人群較少，另外，不少樓盤推出新春置業(yè)優(yōu)惠活動，主要通過線上、微信朋友圈等形式進(jìn)行推廣宣傳，但促成交效果一般，以蓄客、留客為主，為開工后成交儲備客源。

武漢：春節(jié)期間，疫情防控形勢整體較好，品牌房企推出“春節(jié)不打烊”活動，并設(shè)有春節(jié)特定購房折扣優(yōu)惠，搶收返鄉(xiāng)置業(yè)，加上年底房貸政策有所松動，春節(jié)7天假期，武漢市商品住宅成交128套，返鄉(xiāng)置業(yè)存在一定熱度。

返鄉(xiāng)置業(yè)不再

春節(jié)樓市清淡，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為這主要是因?yàn)閹讉€(gè)方面：

1、供應(yīng)下降是成交下降的主因。

年末基數(shù)較高和新冠疫情各地頻發(fā)等不確定性影響，直接導(dǎo)致成交量下降。比如，一線城市市場反彈，特別是上海，但1月份一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積環(huán)比下降48%。

2、開發(fā)商供應(yīng)的積極性下降。

主要在于情緒的變化。12月份以來，地方政府紓困行業(yè)（人才購房、補(bǔ)貼、公積金扶持等），央行降準(zhǔn)降息，按揭貸款正常化，首套及二套利率下降等，收并購案例正在落地，比如世茂地產(chǎn)、融創(chuàng)等項(xiàng)目順利出手，開發(fā)商預(yù)計(jì)多房政策作用下，預(yù)計(jì)會出現(xiàn)“救市效應(yīng)”，推盤和繼續(xù)降價(jià)的積極性下降，很多在等待兩會前后的“小陽春”，對于春節(jié)樓市的期待下降了。

3、返鄉(xiāng)置業(yè)并未明顯出現(xiàn)。

一方面，三四線城市房價(jià)明顯下跌。從趨勢來看，熱點(diǎn)城市房價(jià)跌幅在收窄，而內(nèi)地三四線城市房價(jià)跌幅仍在擴(kuò)大，導(dǎo)致購房熱情不高。另一方面，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)高峰，是在2016-2018年去庫存和棚改期間，當(dāng)時(shí)房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈，棚改貨幣化安置也提高了購買力，加上去庫存和棚改導(dǎo)致新房庫存低，返鄉(xiāng)置業(yè)潮比較熱。當(dāng)下，內(nèi)地三四線城市庫存高壓，開發(fā)商在這些區(qū)域大面積降價(jià)促銷，導(dǎo)致買房熱情并不高。

此外，近年來城鎮(zhèn)居民收入下降，一方面是疫情影響，導(dǎo)致生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè)就業(yè)人員收入下降，這部分人群是返鄉(xiāng)置業(yè)的重點(diǎn)人群；另一方面，很多人群對未來收入預(yù)期并不樂觀，對買房的謹(jǐn)慎度上升。

4、二手房交易冷淡拖累了新房。

2022年1月，二手房市場整體持續(xù)小幅回落，9個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交329萬平方米，環(huán)比微降5%，較去年同期相比規(guī)模減少45%。臨近春節(jié)市場供應(yīng)顯著縮量帶動成交小幅下行。從70城房價(jià)來看，二手房房價(jià)跌幅、下跌城市明顯大于新房，導(dǎo)致二手房市場成交冷淡，拖累了“先賣后買”的交易。

短期內(nèi)，樓市延續(xù)“清淡”行情

對于后市，中指研究院認(rèn)為，短期來看，行業(yè)政策環(huán)境改善預(yù)期進(jìn)一步明確，資金端、政策端等均將發(fā)力，充分釋放居民住房需求潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。各地全面落實(shí)因城施策，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大的城市，仍將加強(qiáng)對于首套及二套住房的信貸支持，如調(diào)整公積金貸款政策（提高貸款額度、降低首付比例）、降低房貸利率等，穩(wěn)定購房者預(yù)期，保障合理購房需求正常釋放。另外，發(fā)放購房補(bǔ)貼、強(qiáng)化二孩和三孩家庭住房保障等方面的政策亦將持續(xù)跟進(jìn)。

但對于市場來說，各地扶持政策發(fā)力顯效仍需時(shí)間，預(yù)計(jì)短期市場調(diào)整態(tài)勢仍將延續(xù)，部分前期調(diào)整較早以及需求支撐力度強(qiáng)的城市，隨著信貸環(huán)境的改善以及相關(guān)扶持政策陸續(xù)落地，市場有望逐漸筑底回升，部分城市3月“小陽春”仍有預(yù)期。但對于大多數(shù)城市來說，市場調(diào)整時(shí)間或較長，市場恢復(fù)動力偏弱，短期購房者置業(yè)情緒難有明顯改觀。

在此背景下，房企應(yīng)加大對城市市場周期及政策變化研究力度，加強(qiáng)競品監(jiān)控，制定差異化營銷策略，把握市場機(jī)會；同時(shí)，房企應(yīng)持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品，打造差異化、有競爭力的產(chǎn)品，注重品牌建設(shè)，提升企業(yè)市場競爭力。

李宇嘉也認(rèn)為，樓市還將延續(xù)冷淡的行情。除了與供應(yīng)下降有關(guān)，在按揭正常化以后，前期積壓的需求釋放殆盡，后續(xù)需求釋放受到阻礙。目前，各地紓困政策仍局限在“小打小鬧”的階段，關(guān)系樓市運(yùn)行的按揭政策、限購政策、限售政策、信貸投放，仍保持政策連續(xù)穩(wěn)定。同時(shí)，收并購并不是救助出險(xiǎn)企業(yè)，而是為了保交樓，首筆收并購融資招商蛇口30億元票據(jù)并未收購出險(xiǎn)企業(yè)。其他出讓項(xiàng)目的，無不是割肉甩賣。因此，市場高估了政策糾偏的力度和此次糾偏的基調(diào)（保交樓而不是救市），后續(xù)政策走勢還有待信貸政策、地方調(diào)控政策的變動，一季度的兩會和政治局會議是一個(gè)窗口期。

關(guān)鍵詞： 涼了 五成 樓市