在過去的30年里，如果在哪投資最賺錢，相信很多人會(huì)不由自主想到房地產(chǎn)。事實(shí)也真實(shí)如此，那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)投資簡單講叫穩(wěn)賺不賠，用專業(yè)話語來說叫無風(fēng)險(xiǎn)套利。

但來到2021年，確切的說是2021年下半年，房地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，多數(shù)城市量價(jià)齊跌，行業(yè)迎來巨變。與此同時(shí)，A股市場中房地產(chǎn)板塊也是持續(xù)低迷，加上部分頭部房企暴雷，房地產(chǎn)板塊一時(shí)成了“燙手的山芋”。

現(xiàn)如今2022年了，房地產(chǎn)行業(yè)背后的問題卻依舊嚴(yán)峻。

陽光城又暴雷

2月17日，陽光城公告，因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。截至本公告日，公司未能在30日豁免期內(nèi)(即2022年2月15日)支付需支付的境外債券XS2100664544利息1387.5萬美元以及境外債券XS2203986927利息1338.75萬美元。

公司正就上述事項(xiàng)尋求法律意見，以期通過適當(dāng)方式應(yīng)對(duì)相關(guān)事宜。此外，公司亦不斷努力通過各種方式獲取資金以償還欠款。

而值得注意的是，同日陽光城還公布了2022年1月份經(jīng)營情況。數(shù)據(jù)顯示，公司1月份房地產(chǎn)銷售總額為67.1億元。雖然這個(gè)數(shù)據(jù)相比去年同期差了不少，但考慮到當(dāng)前市場環(huán)境到也可以理解。但作為“不差錢”的房企，怎么會(huì)拿不出1.7億償付利息呢？

預(yù)虧幾十億，信用等級(jí)遭下調(diào)

這或還要從業(yè)績說起。1月29日，陽光城于曾發(fā)業(yè)績預(yù)告，2021年歸屬于上市公司股東的凈虧損預(yù)計(jì)為45億至58億元。扣除陽光城以上海陽光智博生活服務(wù)集團(tuán)股權(quán)戰(zhàn)略換取萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司股份時(shí)產(chǎn)生的25億元稅后凈利潤和其他非經(jīng)常性損益，陽光城2021年歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈虧損預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到73億到86億元。

而陽光城截至2月17日的總市值也不過108.9億元。

對(duì)于巨虧原因，陽光城稱一方面是因?yàn)橛?jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，2021年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控升級(jí)，公司為進(jìn)一步促進(jìn)銷售回款，采取降價(jià)措施；同時(shí)，陽光城再融資受阻，回款流動(dòng)性大幅受限，流動(dòng)性承壓明顯，對(duì)陽光城銷售構(gòu)成很大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀。另一方面，陽光城2021年度竣備項(xiàng)目數(shù)量減少，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下降導(dǎo)致營業(yè)利潤減少。

所謂福無雙至禍不單行，在業(yè)績預(yù)虧幾十億后，本就在風(fēng)雨中搖搖欲墜的陽光城又遭重錘。

2月7日，陽光城發(fā)公告稱，收到東方金誠國際信用評(píng)估有限公司通知，東方金誠于2月6日將陽光城主體信用等級(jí)由AA下調(diào)至BBB，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面，同時(shí)將“20 陽城 01”“20 陽城 02”“20 陽城 03”和“21 陽城 01”信用等級(jí)由AA下調(diào)至BBB。

受此消息影響，陽光城股價(jià)再創(chuàng)階段性低點(diǎn)。

大公國際資信評(píng)估有限公司(以下簡稱“大公”)也緊隨其后。2月8日，陽光城再發(fā)公告，稱大公決定將陽光城主體信用等級(jí)調(diào)整為BBB，評(píng)級(jí)展望維持負(fù)面。

此次多家機(jī)構(gòu)調(diào)整評(píng)級(jí)，主要原因是陽光城預(yù)計(jì)2021年凈利潤大幅虧損，以及陽光城未按期于1月29日支付公司債券“ 21 陽光城 MTN001 ”的利息。

地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀

陽光城的雷是暴出來了，但整個(gè)行業(yè)又如何呢？先來看看今年一月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)顯示，1月份30大中城市商品房成交面積環(huán)比減少23.66%，同比減少30.24%，成交量仍明顯低于往年同期。百城新建住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.01%，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。

房地產(chǎn)貸款方面，1月份103個(gè)監(jiān)測城市的首套房貸平均利率為5.56%，二套房貸平均利率為5.84%，均較上月回落8個(gè)BP。房貸平均放款周期為50天，較上月縮短7天。

此外，重點(diǎn)房企1月份TOP100 房企銷售操盤金額同比下降39.6%。這能說明什么呢？房地產(chǎn)市場情緒依然低迷。

政策方面，銀行告知一些大型房企承債式收并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”，住建部年度工作會(huì)議要求堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)；青島、北海、自貢放寬個(gè)人住房貸款政策，多地公布保障性租賃住房建設(shè)計(jì)劃。

事實(shí)上，在春節(jié)前，一些省會(huì)城市已經(jīng)行動(dòng)起來了，主要圍繞放松公積金貸款限制、增加購房補(bǔ)貼、放開或放寬落戶限制等。

福州、北海、寧波、南寧、青島、濟(jì)南、自貢等出臺(tái)住房公積金新政，含降低首付款比例、提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款條件及優(yōu)化異地貸款等。

昆明、玉林出臺(tái)購房補(bǔ)貼相關(guān)政策。海南、中山、嘉興、淄博等省市放寬或放開落戶限制等等。

而近期中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行四大銀行下調(diào)了山東省菏澤市個(gè)人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。

由此不難看出，不少地方樓市政策確實(shí)有緩和的跡象。事實(shí)上，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，此前確實(shí)對(duì)我國GDP增長起到了重要支撐。而現(xiàn)在在“住房不炒”的總基調(diào)下，穩(wěn)增長政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展才是正確的道路。

那這是不是意味著A股房地產(chǎn)就有機(jī)會(huì)了呢？并非如此。事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)改變，過去飛速發(fā)展高增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在最多也只能期待房地產(chǎn)行業(yè)回暖觸底反彈。

但這里是不是真正的底誰又知道呢？從數(shù)據(jù)來看，1月份有3只債券違約、3只債券展期，逾期本息約12.53 億元。有6家主體和37 只債券的信用級(jí)別被下調(diào)。

一些存量債務(wù)規(guī)模大、存量土地項(xiàng)目積壓的房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)仍舊不小。今天是陽光城暴雷，接下來會(huì)是誰？不知道也無需猜測，但大概率不會(huì)只有陽光城一家。

從歷史走勢來看，一家房企的暴雷往往會(huì)影響到整個(gè)板塊的情緒，甚至帶動(dòng)整個(gè)板塊集體走低。俗話說“君子不立危墻之下”，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)潛在的不確定性風(fēng)險(xiǎn)值得廣大投資者保持警惕。

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