“無論是外資，還是全國性自用客戶，去年來深圳看項目的機構明顯增多，深圳大宗交易市場正越來越受投資者關注。只是因為疫情反復，疊加房地產環境遇冷，看的多，定的少，去年市場數據并未創新高，”第一太平戴維斯深圳公司董事總經理吳睿認為，“深圳大宗交易市場的投資窗口已打開，未來充滿機會，只要信心回暖、金融寬松，無論是交易數量，還是交易金額都會再創新高。”

一線城市大宗交易總體趨勢回暖

去年開始，全國一線城市大宗交易總體趨勢正在回暖。

據第一太平戴維斯數據統計，2021年，北上廣深四大一線城市大宗交易總成交額近1800億元，同比增長約7%。其中，上海大宗交易成交額領跑全國，突破700億元，成交宗數70宗，創新高。顯然，一線城市中，上海大宗交易市場是最活躍的，仍然是境內外投資機構、險資及自用客戶的主要投資市場，各方投資力量比較均衡。

四大一線城市大宗交易的單宗交易額均有所減小。其中，北京大宗交易成交最多，平均單宗金額約17.7億元；深圳平均單宗成交金額最小，約9.3億元。

盡管單宗交易金額不高，但需要注意的是，深圳去年成交宗數提高了。吳睿表示：“我們明顯感覺到，去年來大灣區，看深圳市場的投資機構明顯增多。只是，受疫情影響，以及深圳地產市場低迷，加上部分地產開發商陸續陷入困境，整體投資環境不太好，機構普遍表現得較為謹慎。看的多，定的少，成交的也多是小金額交易，這個數據遠低于深圳疫情前。”但從去年成交數據可以看出，自用客戶為主要購買力，這主要是受深圳定位及政策等多重利好，全國性自用客戶正在積極關注灣區市場。

“對于外資，尤其是港資而言，深圳市場比北京、上海更具有地理優勢。只是因為疫情的因素，以及深圳嚴厲的地產調控政策影響，暫時沒有投資深圳。但深圳這個市場，他們肯定是不會放棄的，粵港澳大灣區的發展是其必須配置的投資領域。”吳睿提到：“在我接觸的客戶中，很多老牌香港家族多次咨詢深圳項目，他們的思路其實很清晰，就是看好粵港澳大灣區的未來。但是他們的投資習慣較為謹慎，加上疫情因素，很多老板無法親自來深圳考察項目，無法做決策，以致成交延后。一旦疫情結束，通關出行自由，這一塊的投資需求很快就會釋放出來。”

深圳小規模交易成市場主流

2021年，深圳成交32宗大宗交易，總成交金額約297億元，總成交額同比下降約6%，但成交宗數顯著增加，小規模交易正成為市場主流。

整體而言，深圳全年的有效成交并不活躍。第一季度錄得成交額最高，約142億元，主要為前年在談交易，去年初落地成單。第二、三季度受疫情反復、房地產市場調控、金融政策收緊及境外債暴雷等多重因素影響，疊加了市場過度的悲觀反應，使得有效交易量下滑。第四季度由于臨近年底業績實現，陸續有上市企業自用購置及開發商舊改項目購置的成交，使得市場整體交易量回升。

對于深圳去年大宗交易有效成交率不高，吳睿分析認為，部分投資者抱著撿漏心態來深圳看項目，以為困境開發商會超低拋售資產，然而大多失望而歸。目前，大多深圳困境開發商出售項目因為高債務杠桿問題而難以交易。因而即使市場上流傳著各種資產清單，但成交并不多。

深圳投資窗口已打開

吳睿多次強調，去年，前來第一太平戴維斯咨詢深圳項目的投資機構和企業明顯增多。這個感受，在數據上得到證明：去年，深圳租賃市場活躍，凈吸納量創新高，租金趨勢企穩回升，表示企業看好深圳未來，正用真金白銀加大投入。未來，深圳市場會更好，尤其是大宗交易，會受越來越多的投資機構關注。

首先，深圳城市基本面穩定向好，粵港澳大灣區概念已成熟，深港融合正在持續推進，這蘊含了巨大的投資潛力。隨著大灣區融合推進，以前是1.0的深圳，以后可能是2.0的深圳，看得見的發展趨勢，會被更多投資者關注。

其次，目前還有很多投資機構沒有布局深圳，隨著越來越多的投資資金進入深圳，一家買、兩家買、三五家買，投資氛圍起來，就會形成良性循環。相信未來，無論是全國性投資企業，還是外資，都會直接或者間接的方式布局深圳。

第三，深圳本身的產業原生動力很強。看去年深圳寫字樓的吸納量，接近120萬平米。全中國最高，表明深圳產業發展非常活躍。

吳睿認為，隨著預期市場可供交易標的增加，有一定議價空間，為中長期投資者帶來投資窗口期。在經歷政策變動及多輪市場調整后，工改工項目價格回調企穩，部分項目已經滿足中長期持有運營的投資邏輯。

其他投資觀點

1、“買房就暴漲”的時代已經結束，但一線城市房產仍有投資價值。

國內投資渠道并不多，對于普通投資者，吳睿認為，購買房產仍是不錯的資產配置。在“房住不炒”的政策下，過往買房必漲、暴漲的時代已經結束，但從長遠來看，一線城市房產仍具升值空間，同時區域存在分化。“這與城發展的脈絡一樣，不是所有城市的房子具有投資價值，同一個城市，不同地段，房價趨勢也會出現分化。”土地資源緊張、未來人口持續增長的區域，其房產更有價值。

2、并非所有的房地產領域都進入了“黑鐵時代”。

對于萬科郁亮提出的“黑鐵時代”，吳睿認為，對于過去一直保持高杠桿、快周轉的開發企業，現在打法變了，整體利潤低了，是進入所謂黑鐵時代。但對于部分擁有優質項目儲備并保持穩健運營邏輯的地產企業，他們的好時代仍然可期。同時，地產行業內還有很多細分賽道也才剛剛開始凸顯價值，比如產業園、數據中心、物流等領域。

【文中數據均來源：RCA、市場公開信息、第一太平戴維斯研究部、投資部整理。統計數據均為 1 個億以上交易】

關鍵詞： 大宗交易 深圳房地產