2021年堪稱地產(chǎn)行業(yè)最難的一年。市場(chǎng)降溫、融資收緊、監(jiān)管升級(jí)……外部環(huán)境的急劇變化，令許多房企措手不及，部分房企因?yàn)閭鶆?wù)危機(jī)而暴雷。

受到房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響，招商蛇口又一次錄得全年歸母凈利潤(rùn)下跌。

招商蛇口增收不增利

公開資料顯示，招商蛇口為招商局集團(tuán)旗下城市綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的旗艦企業(yè)，是集團(tuán)內(nèi)唯一的地產(chǎn)資產(chǎn)整合平臺(tái)及重要的業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)。

2月23日，招商蛇口發(fā)布業(yè)績(jī)快報(bào)稱，2021年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入1606.43億元，同比增加23.93%；利潤(rùn)總額228.43億元，同比減少5.25%；歸母凈利潤(rùn)103.72億元，同比減少15.35%。

事實(shí)上，增收不增利早已是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，招商蛇口的歸母凈利潤(rùn)在此之前已經(jīng)出現(xiàn)了下跌的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口2018年-2020年所實(shí)現(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)分別為152.4億元、160.33億元和122.5億元，分別同比增長(zhǎng)20.4%、增長(zhǎng)5.2%和下降23.6%。

這主要是由于過往由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，房企不惜代價(jià)借高息錢、拿高價(jià)地。但在限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的當(dāng)下，這些問題逐漸暴露，企業(yè)毛利率不斷下滑，利潤(rùn)空間不斷壓縮。

而在這種情況下，有“地王收割機(jī)”之稱的招商蛇口，并沒有因此控制拿地節(jié)奏，反而在2021年再度開啟高溢價(jià)掃貨模式。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，招商蛇口權(quán)益拿地金額853億元、權(quán)益銷售額約2043億元，據(jù)此計(jì)算，拿地銷售比為41.75%，超過拿地銷售比40%紅線1.75個(gè)百分點(diǎn)，超2021年50家代表企業(yè)拿地銷售比均值17.75個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)招行蛇口發(fā)布的數(shù)據(jù)測(cè)算，招商蛇口2021年全年的歸母凈利潤(rùn)率約為6.5%，而2020年為9.5%，這意味著招行蛇口近兩年來毛利率一直處于下滑狀態(tài)。

資料來源：平安證券

與同行相比，招商蛇口2021年全年的歸母凈利潤(rùn)率還有一定的優(yōu)化空間。如，保利發(fā)展和金地集團(tuán)，2021年的歸母凈利潤(rùn)率約分別為9.67%和9.53%。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，雖然現(xiàn)在一些城市在集中拍地，但實(shí)際地價(jià)還是在往上走，包括今年建材等成本都在上漲，這些都會(huì)吞噬房企利潤(rùn)。如果控成本上沒有有效舉措的話，不排除毛利率還有下降的可能。

計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備43.72億

招商蛇口增利不增收，除了與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率下降有關(guān)，還與公司在計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備有關(guān)。

根據(jù)招商蛇口的公司，招商蛇口對(duì)存貨、投資性物業(yè)、長(zhǎng)期股權(quán)投資計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備及對(duì)重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值準(zhǔn)備共計(jì)43.72億元，減少其2021年度歸母凈利潤(rùn)34.56億元，對(duì)歸母凈利潤(rùn)的影響同比增加12.72億元。

對(duì)上述計(jì)提資產(chǎn)減值，招商蛇口還單獨(dú)發(fā)了份公告予以了說明，其中包括信用損失準(zhǔn)備9.81億元、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備17.19億元、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備7.79億元、長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備8.93億元。

實(shí)際上，這并不招商蛇口第一次進(jìn)行大幅度的減持拔備的操作。

早在2020年，招商蛇口對(duì)截至2020年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進(jìn)行了減值測(cè)試。2020年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備31.01億元，同比增加9.7億元；減少其當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)21.84億元，對(duì)此的影響同比增加7.50億元。

彼時(shí)，招商蛇口的董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，由于2016、2017年招商蛇口拿了不少高價(jià)地，大部分在2020年進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期，正是由于那批高價(jià)地才造成了招商蛇口在2020年進(jìn)行大幅計(jì)提減值準(zhǔn)備。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，通過計(jì)提拉低業(yè)績(jī)，給來年一個(gè)較低的起點(diǎn)，這種行為屬于“財(cái)務(wù)洗澡”。好處是將公司的負(fù)面因素一起集中釋放，減少企業(yè)未來一段時(shí)間盈利的不確定性。

債臺(tái)高筑

除了這些之外，招商蛇口的隱性債務(wù)不容忽視。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，目前為止，招商蛇口存續(xù)美元債1只，金額2.3億美元；人民幣債券存續(xù)數(shù)量30只，合計(jì)388.29億元。其中，10只人民幣債券將于一年內(nèi)到期，總額為125.1億元，占比近1/3。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，于2022年，251家房企需要償還到期債務(wù)，其中到期債務(wù)超過100億元的房企僅有22家。也就是說招商蛇口今年到期的債務(wù)之高位于居行業(yè)前列。

此外，自2017年開始使用永續(xù)債不到四年時(shí)間，招商蛇口永續(xù)債從無到有升至280.62億元。為此，招商蛇口僅2021年上半年就支付近6億元利息，約占同期歸母凈利潤(rùn)42.51億元的14.11%。

房地產(chǎn)“暴雷”企業(yè)

事實(shí)上，招商蛇口并非首個(gè)出現(xiàn)問題的房企。開年至今，其實(shí)已有不少房企傳出“負(fù)面”消息，其中不乏行業(yè)龍頭，這對(duì)于買房人來說，這些“負(fù)面”消息聽著都讓人心慌。

華夏幸福預(yù)計(jì)2021年度凈虧損為331億元-391億元，比上年同期下降1003.14%-1167%；藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)2021年度凈虧損為120.37 億元左右；泛海控股預(yù)計(jì)2021年度凈虧損90億元-110億元等。這個(gè)名單還很長(zhǎng)，后面還有一長(zhǎng)串虧損的房企。

此外，2月18日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司資源不足以支付2億美元永續(xù)債，正嘗試征求證券實(shí)益擁有人的同意，就證券提出若干建議豁免及修訂。

陽光城預(yù)計(jì)2021年度凈虧損45億元-58億元。2月18日，陽光城發(fā)布公告稱，因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張，公司未能在豁免期內(nèi)支付需支付的境外債券利息，合計(jì)2726.25萬美元。

對(duì)此，陽光城表示，公司正在就上述事項(xiàng)尋求法律意見，以期通過適當(dāng)方式應(yīng)對(duì)相關(guān)事宜。而談及未來，陽光城也表示，公司亦不斷努力通過各種方式獲取資金以償還欠款。

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