（圖源：圖蟲創(chuàng)意）

今天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2022年2月全國70城商品住宅銷售價(jià)格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市中有40個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌，57個(gè)城市二手房價(jià)環(huán)比下跌，比上月分別增加1個(gè)和2個(gè)。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶分析稱，2月份70個(gè)大中城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比持平或下降;一二線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或持平，三線城市同比下降。

四大一線城市新房價(jià)格全面上漲，其中北京環(huán)比上升0.6%，上海環(huán)比漲0.5%，廣州環(huán)比上漲0.6%，深圳上漲0.4%。但二手房方面，四大一線城市除了深圳下跌，其余全數(shù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。其中，北京環(huán)比上漲0.7%，上海環(huán)比上漲0.9%，廣州環(huán)比上漲0.6%，深圳環(huán)比下跌0.2%。

01

一線城市房價(jià)已企穩(wěn)回升

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比持平或下降。

2月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%；一線城市二手住宅環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海和廣州分別上漲0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

2月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有27個(gè)和10個(gè)，環(huán)比下降城市分別有40個(gè)和57個(gè)。

一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落或持平，三線城市同比下降。2月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.4%，漲幅與上月相同；二手住宅同比上漲3.5%，漲幅比上月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲2.1%和0.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.7個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上月上漲0.5%轉(zhuǎn)為下降0.1%；二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

2月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比上漲城市分別有46個(gè)和30個(gè)，同比下降城市分別有24個(gè)和39個(gè)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，一線城市回升企穩(wěn)，二三線城市相對低迷，復(fù)蘇較慢。從城市來看，一線城市新房市場和二手房市場已經(jīng)開始觸底并回升。主要原因是，一線城市剛需基礎(chǔ)扎實(shí)，對政策比較敏感，當(dāng)信貸額度增加、利率下降以后，需求會加速入市。加上開發(fā)商定價(jià)比較穩(wěn)健，以去化和回籠現(xiàn)金流為第一目的，供需相對匹配；另外，換房需求開始積極入市，對新房的去化起到一定作用。

李宇嘉分析，2月份，二線城市新房環(huán)比為0.0%，相比上月的0.1%有所回落，三四線城市也從下跌0.2%擴(kuò)大至下跌0.3%。二手房方面，二三四線城市，二手房價(jià)跌幅均比1月份擴(kuò)大。從下跌城市看，無論新房還是二手房，下跌城市中均有內(nèi)地二三四線城市。主要原因在于，2月份春節(jié)期間及前后，二三四線城市新房項(xiàng)目以打折促銷為主，迎接返鄉(xiāng)客，導(dǎo)致價(jià)格下降。

02

新房價(jià)格環(huán)比下跌

對于70城的新房價(jià)格，李宇嘉分析，2月份，70城新房價(jià)格環(huán)比下跌0.1%，在1月份止跌以后2月份再次下跌。新房價(jià)格下跌城市為40個(gè)，在連續(xù)2個(gè)月減少后再次增加。一方面，2月份春節(jié)影響，再加上極端天氣影響，去年就地過年，今年返鄉(xiāng)增加，但返鄉(xiāng)置業(yè)落空；另一方面，去年四季度信用風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，很多開發(fā)商過年早早放假，百強(qiáng)房企銷售環(huán)比下降40%左右，成交量慘淡，阻礙價(jià)格穩(wěn)定。

新房價(jià)格同比漲幅創(chuàng)階段性新低。2月份，70城新房價(jià)格同比上漲1.2%，漲幅自2019年依賴持續(xù)收窄，且同比漲幅創(chuàng)下2016年以來的新低。70城中有24個(gè)城市的房價(jià)同比下跌，去年以來連續(xù)增加。彰顯城市分化明顯加劇。即便是疫情后政策寬松，貨幣紓困，也難以阻擋一些城市房價(jià)下跌。下跌城市主要是內(nèi)地和中西部二三四線城市。未來，城市分化越來越明顯，一些城市房價(jià)陰跌是長期趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房價(jià)指數(shù)的信號和走勢是明確的，環(huán)比數(shù)據(jù)總體上在漲跌幅區(qū)間“掙扎”，即政策面持續(xù)改善，但房價(jià)指數(shù)要快速回正略有阻力。而同比漲幅不斷收窄，和去年下半年尤其是四季度房價(jià)環(huán)比下跌的拖累效應(yīng)有關(guān)。當(dāng)然對于房價(jià)走勢總體要樂觀看待，3月份預(yù)計(jì)數(shù)據(jù)會有改善的空間。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，從2月份房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)看，西安的環(huán)比漲幅最大，也是全國唯一一個(gè)漲幅位于1%的城市，其他城市都沒有超過1%。從近期西安市場的反饋情況看，西安當(dāng)前推盤節(jié)奏總體較快，部分項(xiàng)目去化情況也不錯，當(dāng)?shù)厝艘舱J(rèn)為西安購買力超過預(yù)期。此類城市也說明，省會城市市場需求依然較強(qiáng)，尤其是去年下半年需求抑制的情況下，更是容易反彈。西安某種程度上成為本輪樓市復(fù)蘇的“先遣兵”。

需要注意的是，三四線城市出現(xiàn)了一個(gè)非常不好的信號，即2016年4月份以來首次出現(xiàn)了同比下跌。這也說明，71個(gè)月以來三四線城市首次出現(xiàn)房價(jià)同比下跌，說明市場存在疲軟和下行的地方。啟發(fā)是，各地三四線城市需要加快救市和穩(wěn)樓市，防范數(shù)據(jù)過快下跌。近期一個(gè)代表城市則是湖北孝感，其積極出臺契稅補(bǔ)貼、公積金貸款放松、學(xué)區(qū)政策放松等，都有助于激活市場交易和促進(jìn)市場健康發(fā)展。

03

二手房價(jià)繼續(xù)陰跌

二手房市場走勢明顯弱于新房，李宇嘉認(rèn)為主要原因在于，新房打折促銷，且很多新房項(xiàng)目售價(jià)比二手房價(jià)要低，再加上二手房交易成本比較高，新市民購房較多，往往首選新房。

需要注意的是，二手房價(jià)同比首次下跌，這是自2015年10月份以來首次同比下跌，70個(gè)城市中有39個(gè)城市二手房價(jià)同比下跌，比上月大幅增加了9個(gè)，主要是內(nèi)地二三四先城市。其中，也不乏深圳、鄭州、沈陽等一線和新一線城市，還有9個(gè)內(nèi)地省會二線城市。主要原因在于新房打折促銷，二手房價(jià)掛牌量高企，供應(yīng)量太大，而棚改和去庫存政策退出以后，二手房市場失去了支撐力。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，2月二手房的房價(jià)指數(shù)最大的特征就是，受二手房連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比下跌影響，同比漲幅也撐不住了，首次出現(xiàn)了由漲轉(zhuǎn)跌的態(tài)勢，進(jìn)一步說明二手房下行的壓力較大。從二手房的漲價(jià)城市來看，同比方面，北京海口和上海等漲幅較大。此類城市要警惕新房房源不足所帶來的壓力。換句話說，此類城市和全國其他城市的走勢略有差異。對于北京和上海來說，潛在的購房需求很強(qiáng)，新房方面認(rèn)購依然略有困難，部分購房需求會進(jìn)入到二手房市場上。而海口也是過去幾年新房供應(yīng)不足，導(dǎo)致部分購房需求開始進(jìn)入到二手房。當(dāng)前要注意一個(gè)傳導(dǎo)關(guān)系，即“土地供應(yīng)不足-新房供應(yīng)不足-二手房房價(jià)上漲”的關(guān)系。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，總體上，一線城市二手房略強(qiáng)勢，而二三城市的二手房市場表現(xiàn)并不強(qiáng)勢。從結(jié)構(gòu)上看，三線城市從2016年4月份以來出現(xiàn)了第二次同比下跌，即今年1月份和2月份數(shù)據(jù)都是同比下跌的，換句話說，救市必須先救三四線，此類城市對于70個(gè)城市是有拖累效應(yīng)的。

04

展望后市

整體來說，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為2月份房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)有三個(gè)特點(diǎn)：

第一、相比1月份略有降溫的現(xiàn)象，說明市場回暖是有阻力的，對于政策放松傳導(dǎo)到市場面，不能過于樂觀和自信。

第二、個(gè)別城市有熱度，但絕大多數(shù)城市的市場行情還處于醞釀中，有待于政策的進(jìn)一步消化和發(fā)酵。

第三、市場的壓力點(diǎn)不在于一二線城市，而在于三四線城市。要警惕三四線城市行情急速降溫，其很容易影響當(dāng)?shù)赝恋亟灰缀褪袌鲱A(yù)期。

對于二手房市場，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為呈現(xiàn)了比較明顯的分化現(xiàn)象。一些大城市二手房市場相對強(qiáng)勢，而很多三四線城市總體比較疲軟。從后續(xù)二手房市場的表現(xiàn)看，預(yù)計(jì)有幾個(gè)方面的政策會明顯加快推出。第一、二手房參考價(jià)的推進(jìn)工作會暫緩，部分反而會有所松綁，以減少房東顧慮加快房屋流通。第二、二手房的信貸方面會加快推進(jìn)和鼓勵，包括公積金方面的政策也會跟進(jìn)。第三、二手房的個(gè)稅等政策也會優(yōu)化，總體上以降低交易成本為主。

李宇嘉也認(rèn)為，疫情沖擊，多點(diǎn)散發(fā)，擴(kuò)散明顯，對各地人流量限制增加，估計(jì)3月份房價(jià)走勢繼續(xù)保持2月份的態(tài)勢，但政策紓困行業(yè)的基調(diào)不變，包括信貸增加，而且預(yù)計(jì)房貸利率會繼續(xù)下降，以鼓勵新市民置業(yè)。預(yù)計(jì)各項(xiàng)紓困政策的效果在4月份前后開始彰顯，屆時(shí)，房價(jià)也將會觸底回升。

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