較早披露業(yè)績報告的廣州國資最大房企越秀地產(chǎn)（00123.HK），“穩(wěn)健”是其2021年度業(yè)績表現(xiàn)的關(guān)鍵詞。

穩(wěn)健表現(xiàn)在多個方面。首先是銷售額穩(wěn)定增長，2021年越秀地產(chǎn)銷售額為1151.5億元,同比增長20.2%,首次跨入千億房企陣營。

再者是是“三道紅線”均保持“綠檔”，2021年越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比，分別為69.1%、47.1%和1.36倍，實現(xiàn)“三道紅線”全部達標。

不過，這份令越秀地產(chǎn)較為滿意的成績單，并不是毫無瑕疵的。

2021年越秀地產(chǎn)出現(xiàn)了增收不增利的情況。報告期內(nèi)，實現(xiàn)營業(yè)收入573.8億元,同比增長24.1%；核心凈利潤約為41.5億元，同比增長3.2%。

但同期實現(xiàn)歸母凈利潤僅35.9億元,同比下滑15.5%。

對于越秀地產(chǎn)上市公司股東來說,其所能分到的凈利潤率僅有6.2%。而少數(shù)股東分走了年內(nèi)近三分之一的盈利，應(yīng)占盈利16.85億元，同比增長高達287%。

值得注意的是，期內(nèi)越秀地產(chǎn)核心凈利潤3.2%的增長，或許與其它收益的增長有著很大關(guān)系。

根據(jù)財報可以看到，越秀地產(chǎn)2021年的其他收益凈額為15億元，主要包括越秀金融大廈處置相關(guān)稅前收益約24.39億元及年末持有投資物業(yè)本年評估凈跌值約9.04億元。

下面標注寫著：該金額指Gain Force附屬公司所持越秀金融大廈2021年的公平值增值人民幣12.03億元及與出售Gain Force相關(guān)的出售所得受益人民幣12.36億元。

根據(jù)此前公司公告，去年11月，越秀地產(chǎn)與越秀房產(chǎn)信托基金旗下公司簽訂了收購契約，以78億元的總代價向Yuexiu REIT 2018 Company Limited，出售稀缺優(yōu)質(zhì)國際甲級寫字樓越秀金融大廈100%股權(quán)。

對比2020年6.68億元的其他收益凈額來看，確實給越秀地產(chǎn)的業(yè)績增色不少。

此外，越秀地產(chǎn)2021年的短債有著較為明顯的增長。

截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)總借款約755.3億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款約為405.0億元，凈借貸比率為47.1%。

具體來看，未來一年到期的借貸約為298億元，較去年同期增長約79.79%。而目前在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約327.7億元，能狗覆蓋短期借貸，但也說不上特別“寬裕”。

不過，越秀地產(chǎn)董事長林昭遠在業(yè)績會上多次強調(diào)“不差錢”，看來對于公司是信心滿滿的。

3月10日，在越秀地產(chǎn)業(yè)績會上，公司管理層表示，公司已收購部分合作項目股權(quán)，其中包括已收購花樣年重慶相關(guān)項目股權(quán)等。在被問及收并購問題時，越秀地產(chǎn)表示，“公司不差錢，各大金融機構(gòu)已與公司接觸，未來收并購仍需要看標的情況”。

前面話音剛落，緊接著在3月11日晚間，越秀地產(chǎn)就發(fā)布公告稱要貸款融資5億港元，且還附有控制權(quán)條款。

此筆定期貸款融資的協(xié)議日期364天，根據(jù)融資協(xié)議規(guī)定，若、如果越秀地產(chǎn)的控股股東越秀企業(yè)（集團）有限公司于越秀地產(chǎn)已發(fā)行的具投票權(quán)股份中持有少于30%的直接或間接權(quán)益，或者，如果越秀企業(yè)不能再保持作為越秀地產(chǎn)單一最大實益擁有股東的地位，或者如果越秀企業(yè)不能再對越秀地產(chǎn)行使有效的管理控制權(quán)，即構(gòu)成違約事件。

如果發(fā)生有關(guān)違約事件，則貸款人可宣布融資項下所有債項將立即到期應(yīng)付。截至公告日期，越秀企業(yè)實益擁有越秀地產(chǎn)已發(fā)行股分合共約39.78%。

業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)透露2022年拿地資金預(yù)算為457億元，投資強度40%。或許，這是其投資拿地走出的第一步。（來源|大華觀察）

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