自3月16日國(guó)家金融委在重大會(huì)議中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)之后，各地也紛紛出臺(tái)了樓市相關(guān)政策，樓市政策面已然走向?qū)捤伞６诖擞绊懼拢珹股房地產(chǎn)板塊也開始持續(xù)走強(qiáng)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，地產(chǎn)板塊13個(gè)交易日收出11根陽(yáng)線，短短半個(gè)月板塊累計(jì)漲幅達(dá)到驚人的33%。個(gè)股方面，從宋都股份到天保基建，從陽(yáng)光城到中交地產(chǎn)，牛股層出不窮。

但政策是回暖了，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)又如何？能否與股場(chǎng)表現(xiàn)相匹配呢？未來行業(yè)發(fā)展是否還值得看好呢？帶著問題一起來看。

2022年一季度房企銷售榜出爐

近日，隨著一季度正式收官，2022年一季度房企銷售情況也浮出水面，房企銷售榜也終于出爐。

排在銷售榜前十的分別為：碧桂園、萬(wàn)科地產(chǎn)、保利發(fā)展、融創(chuàng) 中國(guó)、中海 地產(chǎn)、招商 蛇口、華潤(rùn)置地、金地 集團(tuán)、綠城中國(guó)和龍湖集團(tuán)。

2022年3月，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)，企業(yè)銷售同比降幅較1、2兩月進(jìn)一步擴(kuò)大。TOP100房企單月僅實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元，環(huán)比增長(zhǎng)27.4%，增幅明顯低于往年同期；同比降低52.7%，較2月降幅擴(kuò)大5.5個(gè)百分點(diǎn)；相比1月業(yè)績(jī)規(guī)模降低2.6%。

累計(jì)業(yè)績(jī)來看，1-3月百?gòu)?qiáng)房企的整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%，也低于2020年的同期水平，一季度開局慘淡。

具體來看，一季度有逾8成的百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，其中近4成企業(yè)的降幅高于50%。

盈利能力方面，受新冠疫情、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值較上年分別下降2.2、1.8個(gè)百分點(diǎn)，盈利能力持續(xù)下行。

負(fù)債方面，“三道紅線”提出后百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，通過提前償還債務(wù)、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)等方式縮減債務(wù)規(guī)模，均值已經(jīng)基本合規(guī)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.6，較上年上升0.1，整體穩(wěn)中向好。

總體來看，雖然目前政策面有緩和、好轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，但短期內(nèi)市場(chǎng)整體的供求和成交尚未有明顯轉(zhuǎn)暖跡象。

而股市中房地產(chǎn)板塊有所表現(xiàn)主要有兩大原因：其一，政策面的回暖，這使得房地產(chǎn)板塊重新回到投資者視野中來，資金也因此大幅流入；其二，大跌之后的困境反轉(zhuǎn)。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)股并不是與企業(yè)基本面并不具有絕對(duì)相關(guān)性，相反市場(chǎng)總是會(huì)提前做出選擇，而前期的大跌以及近期政策面的寬松給了投資者提前“搶跑”的機(jī)會(huì)。

所以盡管從數(shù)據(jù)層面來看，房企表現(xiàn)并不算好，但對(duì)于未來行業(yè)回暖的預(yù)期卻已深入人心。當(dāng)然，對(duì)于投資者來說，“搶跑”行為背后存在的風(fēng)險(xiǎn)不容忽略。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況

看完房企的表現(xiàn)，再來看看行業(yè)整體情況。

數(shù)據(jù)顯示，2022年3月，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體依舊低迷，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。

一線城市市場(chǎng)陷入沉寂，成交環(huán)比增長(zhǎng)7%，同比跌幅擴(kuò)至49%。各城市成交持續(xù)低位運(yùn)行，同比跌幅都在50%附近。受制于疫情防控出現(xiàn)反復(fù)，上海、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)處于“半停擺”狀態(tài)，成交同比跌幅明顯擴(kuò)大。北京、廣州成交同樣不及預(yù)期，3月上、中旬市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱，新開盤項(xiàng)目平均去化率低至3成。

不過，值得注意的是，隨著居民按揭貸款松綁，多數(shù)銀行下調(diào)房貸利率，并縮短放貸周期，下旬北京、廣州市場(chǎng)開始回溫，但整體市場(chǎng)熱度較去年同期相差甚遠(yuǎn)。

26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)盡顯疲態(tài)，成交環(huán)比增長(zhǎng)56%，同比跌幅擴(kuò)至46%。受限于去年同期基數(shù)較高，疊加國(guó)內(nèi)疫情出現(xiàn)反彈，6成以上二、三線城市成交同比腰斬，長(zhǎng)春、常州等同比跌幅超70%。

部分疫情控制較好的城市市場(chǎng)筑底企穩(wěn)，例如海口成交同比跌幅收窄至3%。又如西安成交放量，同比增長(zhǎng)32%，新開盤項(xiàng)目平均去化率達(dá)到50%，高新、港務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)板塊時(shí)有項(xiàng)目“日光”。

此外，壓力城市在救市政策落地后市場(chǎng)確有回溫，但持續(xù)時(shí)間較短，側(cè)面映證城市強(qiáng)弱轉(zhuǎn)化很大程度上取決于市場(chǎng)供求關(guān)系。典型如鄭州，上半月成交明顯回升，但由于樓市供遠(yuǎn)大于求，下半月成交再度下滑，新開盤項(xiàng)目平均去化率低至20%。

總的來講，房地產(chǎn)行業(yè)整體情況仍不太樂觀，而一線城市與二三線城市之前的表現(xiàn)分化也比較大。而在疫情持續(xù)影響，消費(fèi)情緒不高的情況下，樓市復(fù)蘇或仍需不少時(shí)間。

券商：優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升

回看股市，在3月16日金融委定調(diào)之后，多地出臺(tái)經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)措施。股市應(yīng)聲開漲，但在近期持續(xù)大漲過后，房地產(chǎn)板塊是否還有表現(xiàn)機(jī)會(huì)呢？

首先可以肯定的是，雖然地產(chǎn)板塊短期大漲后內(nèi)部已經(jīng)有所分化，但行情確實(shí)難言結(jié)束。短期來看，在土地市場(chǎng)完全回暖之前，政策放松的腳步或不會(huì)停止，在情緒刺激下地產(chǎn)板塊仍有表現(xiàn)機(jī)會(huì)。但中長(zhǎng)期看，隨著快周轉(zhuǎn)模式退出歷史舞臺(tái)，行業(yè)高速發(fā)展時(shí)代已然結(jié)束，未來經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、綜合實(shí)力突出的龍頭房企有望受益。

而不少券商對(duì)于房地產(chǎn)板塊走勢(shì)有相對(duì)樂觀的預(yù)期。

申銀萬(wàn)國(guó)證券提到，房地產(chǎn)仍是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)自身及產(chǎn)業(yè)鏈對(duì)GDP貢獻(xiàn)占比近三成。鑒于近期政府頻繁發(fā)聲強(qiáng)調(diào)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)、防控金融風(fēng)險(xiǎn)，而穩(wěn)經(jīng)濟(jì)則亟需穩(wěn)地產(chǎn)，預(yù)計(jì)地產(chǎn)行業(yè)供需兩端政策修復(fù)有望加速推進(jìn)，并將推動(dòng)行業(yè)格局優(yōu)化，集中度再提升，優(yōu)質(zhì)房企有望迎來量質(zhì)雙升。

平安證券指出，中長(zhǎng)期看，隨著本輪陣痛期中部分房企的退出或收縮，行業(yè)整體格局有望得到優(yōu)化，具備融資、管控優(yōu)勢(shì)的品牌房企市場(chǎng)份額及盈利能力均有望得到提升。開發(fā)板塊關(guān)注短期抗壓能力強(qiáng)、中長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出的高信用龍頭房企，適度關(guān)注彈性二線標(biāo)的。

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