萬科旗下物業與空間服務板塊萬物云走向成熟。4月1日港交所披露萬物云招股書，聯席保薦人為中信證券、花旗、高盛。

招股書顯示，2019年至2021年，萬物云營收分別為139.3億元、181.5億元和237億元；毛利分別為24.7億元、33.6億元和40.2億元。截至2021年末賬上現金及等價物64.3億元。

萬物云主要有三大業務：社區空間居住消費服務以萬科物業品牌提供基礎物業服務，并推出樸鄰等品牌開展房屋經紀、租賃管理以及房屋修繕等服務；商企和城市空間綜合服務分別對應萬物梁行和City Up品牌；AIoT及BASS解決方案服務則提供遠程空間科技運營。

社區服務仍然是營收大頭，2021年這部分貢獻營收131.6億元，占比55.5%；商企和城市服務、解決方案服務分別占比36.7%和7.8%。

物管領域龍頭碧桂園服務(6098.HK) 2021年末住宅物業在管面積為7.66億平方米。萬物云緊隨其后，同期住宅物業在管面積約為6.6億平方米。在管面積集中在新一線和二線城市，占比分別為43.8%和32%；華東地區占比最高，達34.5%。

萬物云近三年毛利率分別為17.7%、18.5%、17%。分業務來看，2021年解決方案服務的毛利率近30%，而社區服務、商企及城市服務的毛利率均約16%。

對于毛利率偏低的問題，萬物云CEO朱保全在近期萬科業績會上回應稱，已上市的物業公司毛利率大概分為兩個陣營：一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬物云毛利率在15%左右，從分析師的報告來看，15%左右是一個合理區間。朱保全認為民生行業的信任關系遠比毛利率重要。

萬物云對萬科的銷售依賴并不高。近三年，萬物云來自萬科集團的銷售收入分別為17.7億元、28億元和38.2億元，占同期總收入的12.7%、15.4%和16.1%。

萬科企業連同全資公司共同構成控股股東集團。萬科企業直接持股6億股，占已發行股本的57.12%，加上全資附屬公司萬傾、萬斛、萬馬爭先、盈達投資基金、萬殊之秒及萬斛泉源的持股，合計可以行使62.89%的投票權。其他股東還包括博裕資本、58同城、琳珠集團等。

當前港股物業、互聯網板塊估值回落。不過，朱保全對此表示，萬物云上市主要考慮的是自身發展成熟了，公司戰略不會以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。從估值角度來講，萬物云當前的上市時點更合適，因為當前估值更理性，能夠給投資者一個更恰當的投資機會。

此次上市募集資金暫未披露，萬物云表示募集到的資金將主要用于業務擴張、實現規模經濟；開發AIoT及BaaS解決方案；收購或投資上下游供應鏈服務商等。

前十大房企的物業板塊悉數走向上市。除萬物云外，龍湖集團旗下物業管理及商業運營板塊龍湖智創生活在1月向港交所遞交了招股書。

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