1月5日，深圳市住房和建設(shè)局等六部門印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過戶”模式的工作方案》（簡稱《方案 》）的通知。

【資料圖】

《方案》中指出在二手房“帶押過戶”過程中，通過推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過戶”模式，交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設(shè)立其他抵押的條件。

在試點范圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面，除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房“帶押過戶”積累經(jīng)驗。

二手房“帶押過戶”模式指存在抵押的房產(chǎn)，在不提前還清貸款的情況下，辦理過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，實現(xiàn)用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。具體來看“帶押過戶”的流程：

一是，公證處與買賣雙方、抵押權(quán)人（銀行）簽署“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，三方認(rèn)同這一交易模式。最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是，所有資金均由三方信任的公證處提存專用賬戶監(jiān)管；

二是，完成帶抵押過戶，然后由公證處確保買賣雙方、抵押權(quán)人的權(quán)益，即公證處支付資金給業(yè)主和債權(quán)人（抵押權(quán)人），確保業(yè)主在房產(chǎn)過戶后可以收到購房款的同時，剩余資金保障在抵押權(quán)注銷后債權(quán)可以獲得清償；然后確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。

最后是抵押登記注銷，完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“帶押過戶”的風(fēng)險是可控的。

公證處是買賣雙方及抵押權(quán)人信任的，具有政府信用背書的獨立第三方權(quán)益保障、資金保全的機構(gòu)。“轉(zhuǎn)按揭”最主要的環(huán)節(jié)，就是在公證處完成二手房交易“公證提存+免贖樓帶押過戶”的三方協(xié)議。且有公證處的法律權(quán)威以及其獨立性，能消除各方對風(fēng)險的擔(dān)心：比如，賣方拿不到款但過了戶；買房給了錢但收不了房（可能是對賣方的不信任，也可能是對房屋產(chǎn)權(quán)的不信任）；銀行擔(dān)心交易過戶了，但原債權(quán)得不到保障等等。

李宇嘉認(rèn)為，有公證處的“公證提存+免贖樓帶押過戶”，將賣方借款或買方墊資、還清銀行貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設(shè)立抵押這些流程全部整合起來。退一步講，只要在合同中規(guī)定，出現(xiàn)上述幾方可能的擔(dān)心，付款、過戶、解除抵押等都無效，房源、資金原路返回，問題就不存在了。

2022年8月份以來，超過20個城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫、濟南、成都等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。廣州人民銀行發(fā)文，希望在轄區(qū)內(nèi)推廣帶押過戶，但具體實施落地情況并不樂觀，除了買賣雙方貸款銀行為同一家銀行，有二手房“帶押過戶”的案例，非同一家銀行實施的效果不佳。

那么問題出在哪里？李宇嘉分析，主要存在四個因素：

一是，主要是不同銀行的貸款評估模式不一樣，對同一套房產(chǎn)的評估價值有差距。

二是，更重要的是，房貸也是吸收個人存款、發(fā)展個人金融業(yè)務(wù)的載體。非同一家銀行，提前還貸贖樓，并到另一家銀行辦理按揭，不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失，存款也減少了。

三是，先贖樓，再辦理按揭，對辦理過橋的“銀行的影子”來說，是巨大的收益，這也是一直存在的寄生鏈條，帶押過戶后，這個收益沒有了，部分銀行也不太同意。

四是，房產(chǎn)近年來出現(xiàn)跌價，前期投資客違約多，背后的違規(guī)融資、產(chǎn)權(quán)陷阱也有，部分銀行擔(dān)心帶押過戶會有風(fēng)險。

深圳去年以來二手房交易量一直在2000套左右徘徊，創(chuàng)十幾年新低。現(xiàn)在，國家對于住房改善、換房需求扶持力度較大。深圳要穩(wěn)定樓市，必須要將二手房市場穩(wěn)定住，重新恢復(fù)二手房占主導(dǎo)的交易局面。所以，就出臺了這樣的政策。

但是，政策還是太謹(jǐn)慎了，提出“穩(wěn)妥推進試點，鼓勵全面探索”，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過戶”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

李宇嘉認(rèn)為，深圳應(yīng)該在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機制，消除各方顧慮，再加上評估價模式在深圳已經(jīng)比較成熟了，完全可以一步跨到不同銀行帶押過戶。只有這樣，才能縮短交易流程，降低交易成本，最大限度地讓利于民，將二手房交易盤活，促進換房需求良性循環(huán)，促進連環(huán)單交易，也能帶動整個市場穩(wěn)定。

責(zé)編：彭勃

校對：廖勝超

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