全國房產(chǎn)政策精選2月報：地方政策持續(xù)寬松 多地下調(diào)首套房貸利率

2月，房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松，中央層面，中國人民銀行、銀保監(jiān)會等部門多次提出防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。地方層面，多城優(yōu)化“四限”、實施差別化信貸政策、加強房企金融支持、繼續(xù)公積金支持等，其中共19個城市降低首套住房貸款利率下限。

一、防范房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險

2月，中央層面來看，中國證監(jiān)會召開2023年系統(tǒng)工作會議，其中重點提出大力推進公募REITs常態(tài)化發(fā)行。在服務(wù)民營經(jīng)濟、中小企業(yè)、促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展、支持平臺經(jīng)濟等重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，推出更多務(wù)實舉措。《求是》雜志發(fā)表了國家主席習(xí)近平《當前經(jīng)濟工作的幾個重大問題》的文章，提出要要做好風(fēng)險應(yīng)對各項工作，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募基金試點工作，中基協(xié)發(fā)布試點備案指引，明確不動產(chǎn)投資范圍、管理人試點要求等。央行、銀保監(jiān)會發(fā)布支持住房租賃“金融17條”征求意見稿，支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，建立健全住房租賃金融支持體系。

二、地方樓市政策持續(xù)寬松，尤其是三四線城市更加活躍

2月地方樓市政策持續(xù)寬松，發(fā)布頻次和上月相差不大，共發(fā)布了58次，從政策發(fā)布主體來看，以三四線城市為主，一二線城市出臺新政頻次降低。雖然2月樓市已出現(xiàn)點狀復(fù)蘇跡象，但是成交數(shù)據(jù)距離疫情前仍有較大差距，且部分城市仍處于筑底回升階段。地方寬松性政策加碼仍有空間，支持剛需住房政策延續(xù)的同時，改善性住房需求支持政策或可進一步放松，如放松限購、放松限售、優(yōu)化住房套數(shù)認定、下調(diào)二套房首付比例等。

2月地方重點政策來看，武漢、長沙、贛州放松限購，主要包括增加限購套數(shù)，擴大非限購區(qū)域等方面。佛山、長沙、貴陽貴安放寬限貸，主要包括降低首付比例、優(yōu)化“認貸認房”等相關(guān)措施，揚州、惠州、常州放松限售，其中揚州、常州取消限售，惠州限售年限由3年降至1年;放松限售有利于釋放改善型住房需求，更多市民將會以舊換新、以小換大，大幅度地刺激市場活力。太原、臨沂、東營、洛陽等城市降低首付比例，多為公積金貸款降低首付比例，此外還有城市提高公積金貸款最高額度、延長公積金貸款年限，支持公積金提取支付房租及首付款。房貸利率方面，共19個城市降低首套住房貸款利率下限。房企方面，多地繼續(xù)強調(diào)要滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險。完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

三、2月多地繼續(xù)下調(diào)首套房貸款利率

2月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2023年2月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，自去年8月起已經(jīng)連續(xù)7個月維持不變。

具體執(zhí)行中，2月的房貸利率有何變化?58安居客研究院監(jiān)測顯示，2月份，哈爾濱、無錫、昆明、徐州等19個城市調(diào)整首套住房貸款利率下限，均回調(diào)至4%以內(nèi)。截止2月底，超過50個城市首套房商貸利率已進入“3”時代，其中最低降至3.7%，二套多數(shù)維持在4.9%左右。年初商業(yè)銀行信貸充裕，審批放款進度也在加快，基本上放款周期在1個月左右。低利率、放款快的貸款環(huán)境有利于降低購房成本、加快購房流程，疊加限制性政策調(diào)整優(yōu)化，促進正處于觀望階段的購房者入市。接下來，更多城市將跟進降低首套住房貸款利率。

四、提前還款困難已逐步緩解，辦理時限有所縮短

日前，各地普遍出現(xiàn)提前還房貸排長隊的現(xiàn)象，而且各種轉(zhuǎn)貸陷阱層出不窮。針對這一現(xiàn)象，銀保監(jiān)會要求銀行按合同約定做好提前還款服務(wù);經(jīng)濟日報嚴防消費貸款違規(guī)流入樓市、股市等政策禁止領(lǐng)域;遼寧發(fā)布管控提前還貸政策，此次政策提及了提前還貸的風(fēng)險提示，也引導(dǎo)購房者理性看待提前還貸的事項;深圳因近期低成本經(jīng)營貸置換房貸操作增多，監(jiān)管已經(jīng)約談部分銀行，要求加強合規(guī)審查。近期銀保監(jiān)會再次召開專題會議，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務(wù)，據(jù)介紹，從市場反映和了解的情況看，提前還款辦結(jié)數(shù)量明顯增長，辦理時限有所縮短，提前還款困難的問題已逐步緩解。

五、現(xiàn)房銷售來了!預(yù)售制或?qū)⒊蔀闅v史

由于2022年下半年開始停工斷貸潮風(fēng)波，多條“保交付、保民生”政策連續(xù)出臺，市場對現(xiàn)房銷售及預(yù)售制一直保持較高關(guān)注度，2023 年 1 月17日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，此次會議明確要促進轉(zhuǎn)型，有條件的地區(qū)可以進行現(xiàn)房銷售，2023年現(xiàn)房銷售的改革已開啟。隨后多地積極響應(yīng)，截止2月底廣東、河南、四川、安徽、山東等地已提出將開展現(xiàn)房銷售試點，從鼓勵和自愿升級為“試點”，發(fā)生了重大變化。

58安居客研究院認為，現(xiàn)房銷售或使企業(yè)運營模式發(fā)生變化，也將推動行業(yè)轉(zhuǎn)型。一方面，試點現(xiàn)房銷售或加快行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，是推進行業(yè)整體向好的一項舉措，另一方面，此舉可有效規(guī)避“爛尾”現(xiàn)象的產(chǎn)生，同時可更有力的保障購房者權(quán)益。但現(xiàn)房銷售的難度在于，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，試點現(xiàn)房銷售的項目，或面臨較大的資金回籠壓力。雖然各地不斷放松樓市調(diào)控政策，但目前市場形勢仍然不佳。現(xiàn)房銷售對企業(yè)資金的要求將明顯高于以往，對大部分房企來說，個別項目實施可行，在更大范圍推行將加劇房企資金壓力。長遠看，現(xiàn)房銷售可能會取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴大覆蓋面。長遠看，現(xiàn)房銷售可能會取代期房預(yù)售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進不利于行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴大覆蓋面。

后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議中都將會提及現(xiàn)房銷售的試點工作，尤其是一些重點省會城市會加入到試點現(xiàn)房銷售的大軍中。其它與現(xiàn)房銷售相關(guān)政策也會加速調(diào)整，包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策將會從嚴、預(yù)售門檻將會提高、供地政策會不斷加入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售的制度和流程會加快制定等。

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