全國房產政策精選2月報：地方政策持續寬松 多地下調首套房貸利率

2月，房地產政策環境延續寬松，中央層面，中國人民銀行、銀保監會等部門多次提出防范化解房地產市場風險，推動房地產市場平穩健康發展。地方層面，多城優化“四限”、實施差別化信貸政策、加強房企金融支持、繼續公積金支持等，其中共19個城市降低首套住房貸款利率下限。

一、防范房地產業引發系統性風險

2月，中央層面來看，中國證監會召開2023年系統工作會議，其中重點提出大力推進公募REITs常態化發行。在服務民營經濟、中小企業、促進房地產平穩健康發展、支持平臺經濟等重點領域和薄弱環節，推出更多務實舉措?！肚笫恰冯s志發表了國家主席習近平《當前經濟工作的幾個重大問題》的文章，提出要要做好風險應對各項工作，確保房地產市場平穩發展。證監會啟動不動產私募基金試點工作，中基協發布試點備案指引，明確不動產投資范圍、管理人試點要求等。央行、銀保監會發布支持住房租賃“金融17條”征求意見稿，支持住房租賃供給側結構性改革，建立健全住房租賃金融支持體系。

二、地方樓市政策持續寬松，尤其是三四線城市更加活躍

2月地方樓市政策持續寬松，發布頻次和上月相差不大，共發布了58次，從政策發布主體來看，以三四線城市為主，一二線城市出臺新政頻次降低。雖然2月樓市已出現點狀復蘇跡象，但是成交數據距離疫情前仍有較大差距，且部分城市仍處于筑底回升階段。地方寬松性政策加碼仍有空間，支持剛需住房政策延續的同時，改善性住房需求支持政策或可進一步放松，如放松限購、放松限售、優化住房套數認定、下調二套房首付比例等。

2月地方重點政策來看，武漢、長沙、贛州放松限購，主要包括增加限購套數，擴大非限購區域等方面。佛山、長沙、貴陽貴安放寬限貸，主要包括降低首付比例、優化“認貸認房”等相關措施，揚州、惠州、常州放松限售，其中揚州、常州取消限售，惠州限售年限由3年降至1年;放松限售有利于釋放改善型住房需求，更多市民將會以舊換新、以小換大，大幅度地刺激市場活力。太原、臨沂、東營、洛陽等城市降低首付比例，多為公積金貸款降低首付比例，此外還有城市提高公積金貸款最高額度、延長公積金貸款年限，支持公積金提取支付房租及首付款。房貸利率方面，共19個城市降低首套住房貸款利率下限。房企方面，多地繼續強調要滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險。完善房地產市場平穩健康發展長效機制，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

三、2月多地繼續下調首套房貸款利率

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年2月20日貸款市場報價利率(LPR)為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，自去年8月起已經連續7個月維持不變。

具體執行中，2月的房貸利率有何變化?58安居客研究院監測顯示，2月份，哈爾濱、無錫、昆明、徐州等19個城市調整首套住房貸款利率下限，均回調至4%以內。截止2月底，超過50個城市首套房商貸利率已進入“3”時代，其中最低降至3.7%，二套多數維持在4.9%左右。年初商業銀行信貸充裕，審批放款進度也在加快，基本上放款周期在1個月左右。低利率、放款快的貸款環境有利于降低購房成本、加快購房流程，疊加限制性政策調整優化，促進正處于觀望階段的購房者入市。接下來，更多城市將跟進降低首套住房貸款利率。

四、提前還款困難已逐步緩解，辦理時限有所縮短

日前，各地普遍出現提前還房貸排長隊的現象，而且各種轉貸陷阱層出不窮。針對這一現象，銀保監會要求銀行按合同約定做好提前還款服務;經濟日報嚴防消費貸款違規流入樓市、股市等政策禁止領域;遼寧發布管控提前還貸政策，此次政策提及了提前還貸的風險提示，也引導購房者理性看待提前還貸的事項;深圳因近期低成本經營貸置換房貸操作增多，監管已經約談部分銀行，要求加強合規審查。近期銀保監會再次召開專題會議，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務，據介紹，從市場反映和了解的情況看，提前還款辦結數量明顯增長，辦理時限有所縮短，提前還款困難的問題已逐步緩解。

五、現房銷售來了!預售制或將成為歷史

由于2022年下半年開始停工斷貸潮風波，多條“保交付、保民生”政策連續出臺，市場對現房銷售及預售制一直保持較高關注度，2023 年 1 月17日，全國住房和城鄉建設工作會議召開，此次會議明確要促進轉型，有條件的地區可以進行現房銷售，2023年現房銷售的改革已開啟。隨后多地積極響應，截止2月底廣東、河南、四川、安徽、山東等地已提出將開展現房銷售試點，從鼓勵和自愿升級為“試點”，發生了重大變化。

58安居客研究院認為，現房銷售或使企業運營模式發生變化，也將推動行業轉型。一方面，試點現房銷售或加快行業的優勝劣汰，是推進行業整體向好的一項舉措，另一方面，此舉可有效規避“爛尾”現象的產生，同時可更有力的保障購房者權益。但現房銷售的難度在于，房地產行業是資金密集型產業，試點現房銷售的項目，或面臨較大的資金回籠壓力。雖然各地不斷放松樓市調控政策，但目前市場形勢仍然不佳。現房銷售對企業資金的要求將明顯高于以往，對大部分房企來說，個別項目實施可行，在更大范圍推行將加劇房企資金壓力。長遠看，現房銷售可能會取代期房預售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進不利于行業平穩發展，預計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴大覆蓋面。長遠看，現房銷售可能會取代期房預售，但這種改變并非一蹴而就，過快推進不利于行業平穩發展，預計部分省市展開試點也是由點到面逐步展開，再不斷擴大覆蓋面。

后續各地在住房和城鄉建設工作會議中都將會提及現房銷售的試點工作，尤其是一些重點省會城市會加入到試點現房銷售的大軍中。其它與現房銷售相關政策也會加速調整，包括商品房預售資金監管政策將會從嚴、預售門檻將會提高、供地政策會不斷加入現房銷售條款、現房銷售的制度和流程會加快制定等。

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