在大瀝黃岐 （除金沙洲外） ，純新盤宛如沙漠里的綠洲，黃岐有新盤入市還是七年前的珠水豪庭。

前段時間，功夫君從佛山房產信息網留意到，一個名為 啟駿瑯逸軒 的項目， 一口氣拿下106套房源現售證，備案單價最高去到3.15萬/㎡。

跑了一趟現場，功夫君有更多有趣的發現：

(相關資料圖)

01、地價1.5萬/㎡，產權余44年

攤開地圖來看，這個盤位置還不錯，直徑300米范圍內有 嘉洲廣場、金鉑天地 兩大商場，西北兩側各有一所幼兒園。

項目接駁廣州便捷，緊挨廣佛路， 直線距離廣州5號線滘口站約2.3公里， 小區門口有多條公交線路接駁，可通往廣州荔灣、越秀。

項目位置圖

歷史資料顯示，項目地塊最早于1997年由南海市國土局出讓給南海市黃岐房地產總公司， 出讓地價為20元/㎡，總價為6.98萬，規劃建設商品住宅。

歷史出讓合同部分截圖

此后，南海市黃岐房地產總公司將該地塊轉讓給廣東南海農村商業銀行股份有限公司。但在 2016年10月，該地塊被佛山市國土資源和城鄉規劃局認定為閑置土地。

直到2018年，該宗地塊被重新招拍掛出讓，最終由 佛山市南國啟駿商業運營管理有限公司以總價9442.72萬拿下，折合樓面價約1.5萬/㎡。

該地塊樓面價彼時也是相當炸裂， 位居當年佛山地價排行榜上第五， 僅次于平洲龍光天曜 （地價15414元/㎡） 。

2018年佛山地價排行榜

至于該盤的開發商，佛山人再熟悉不過，其曾開發有 南國小商品城， 是華南地區最大的小商品批發集散市場、日用百貨批發市場。

此外， 該地塊土地用途起始時間為1997年， 有效期至2067年，也就是說 產權年限剩余44年。

閑置、產權縮水，命運發展如此復雜的一宗蚊型地塊，最終建出什么產品？

02、毛坯三房2.5-2.8萬/㎡，一梯兩戶三陽臺

地塊占地面積僅3492㎡，一共 4棟小高層， 總高8-9層，都是 一梯兩戶，全是現樓。

售樓部設于底商，內部非常樸素，只有前臺和幾張小桌椅，連沙盤都沒有。也是，畢竟才106套房，想看實地直接上去看就行了，模型費都省了。銷售人員接待也是簡單粗暴，項目介紹兩句帶過，就領著功夫君上樓看板房了。

啟駿瑯逸軒

功夫君現場了解到，戶型面積就是95-113㎡，全部一樣，都是南北對流雙陽臺三房，下圖所示↓

105㎡戶型圖

以105㎡為例，入門沒預留玄關位，南側客廳連通開間約3.7米的主陽臺，望居民樓；北側餐廳、廚房連通生活陽臺，望廠房。主臥為套房，因空調機受限，飄窗不能全開；兩間臥室空間約6-8㎡，須定制家具。

樣板房

整體小區花園呈長條形，對面看著老舊民居，樓距不寬，實在沒啥景觀可言。雖然花園很小，但項目也布置了不少兒童游樂設施。

不過，小區停車是個問題，負一層只規劃了45個產權車位+1個無障礙車位，地上設8個車位，人車不分流。假設一個家庭只用一個車位，也有一半業主無車位可用。

小區樓下花園

銷售表示 售價2.5-2.8萬/㎡， 除了部分天地樓層2.5萬/㎡外，中間樓層基本售價在2.6-2.8萬/㎡。以一套95㎡低層為例，總價約238萬。

這個價格在黃岐是什么水平？我們參考下周邊項目。

如黃岐城區唯一在售的 珠水豪庭， 區間價在 3.2-4.8萬/㎡， 一線望江現樓。

珠水豪庭

若是黃岐金沙洲片區，還有華僑城天鵝堡、保利錦上兩盤在售。

其中， 華僑城天鵝堡 在售87-128㎡三四房，現樓余貨約30套， 售價約3-3.5萬/㎡ ； 保利錦上 主打剛需產品， 單價約2.7萬/㎡起，總價約234萬起。

二手方面，啟駿瑯逸軒周邊的小區樓齡偏大，如東側的 風度國際名苑， 樓齡13年， 三房總價約200萬起 ；南面的 怡富廣場， 樓齡超20年， 三房總價約79萬。

03、大瀝還有這些蚊型宅地

事實上，大瀝還有不少蚊型宅地，如去年成功出讓的中盈瀝西項目、中榮厚置業鹽步項目，功夫君也實地探訪了。

其中，中盈瀝西項目成交樓面價約8538元/㎡，直線距離大瀝鎮政府約800米，附近有興瀝雄廣場、萬菱廣場、大瀝醫院、大瀝實驗小學等。 項目備案名為中盈嘉苑， 占地約13597.15㎡，建面約40771㎡，擬建6棟住宅，樓高15-16層。

項目位置

規劃顯示，小區有約26452.59㎡的建面用于回遷安置， 回遷戶來自直線距離項目約550米的鴻業花園小區。

鴻業花園小區

現場可見，工地北面搭建有排柵圍擋，門前不少大型施工車出入運輸材料，多名施工人員在指揮工作。

中盈嘉苑工地

而 中榮厚置業鹽步項目 則毫無施工痕跡。

該項目拿地價10253元/㎡， 直線距離規劃中的廣州28號線三眼橋站約900米， 周邊有桐林美苑、金地悅荔、雍景豪園等二手小區。

該項目定名為桐林天晉， 建筑規模約1.45萬㎡， 擬建1棟住宅，預計2024年6月竣工。

桐林天晉

蚊型社區的優點是住戶少，管理起來比較方便，街坊日常出入也容易相熟，更容易成為“熟人小區”。

但缺點也很明顯，因為小配套很難完善，最多就配些簡單的健身器材，業主要娛樂運動還是得出去。而且由于缺少大型園林，窗外沒啥景觀可言。

因此，蚊型社區在定價上也會比周邊新房、次新二手房便宜，可以滿足一些資金有限但又有新房癌的剛需，正所謂“青菜蘿卜，各有所愛”嘛！你說對嗎？

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