近日，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，調(diào)整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村等3宗地競(jìng)買規(guī)則，試點(diǎn)施行“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式。

圖片來(lái)源：北京市規(guī)劃和自然資源委官方網(wǎng)站

根據(jù)《公告》，政府持有的商品住宅產(chǎn)權(quán)份額，將由土地競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)確定。該類住房屬于政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房。

“原來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房定性為政策性商品住房。這3宗地住房屬于政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)的商品住房，商品房屬性更大。” 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為。

面向符合限購(gòu)家庭銷售

5年后可全產(chǎn)權(quán)交易

《公告》明確，這3宗地將面向符合本市商品住房限購(gòu)政策的家庭銷售。1月4日，記者致電海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造用地項(xiàng)目方，相關(guān)工作人員表示，“可當(dāng)成商品房來(lái)對(duì)待，符合北京限購(gòu)政策即可購(gòu)買。”

記者注意到，與以往的共有產(chǎn)權(quán)房相較，這3宗地不僅在銷售準(zhǔn)入上有所變化，亦在再次交易環(huán)節(jié)改變了“封閉管理循環(huán)使用”的原則。

根據(jù)《公告》，購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓購(gòu)房人持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額一并轉(zhuǎn)讓，政府只按該類住房首次上市時(shí)的銷售價(jià)格乘以政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額取得購(gòu)房款。轉(zhuǎn)讓對(duì)象為符合本市商品住房限購(gòu)政策的家庭，轉(zhuǎn)讓對(duì)象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%。

此外，在出租方面，根據(jù)《公告》，購(gòu)房人獲得出租全部收益，而且沒有承租對(duì)象限制。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，再次交易后，購(gòu)買人將獲得100%產(chǎn)權(quán)，自動(dòng)轉(zhuǎn)為普通商品房，減少購(gòu)房者擔(dān)憂。這極大的降低了購(gòu)房者再次出售共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)，對(duì)政策、價(jià)格比例不清晰等問題的擔(dān)憂。

專家：調(diào)控地價(jià) 穩(wěn)定房?jī)r(jià)

圓更多人住房夢(mèng)

趙秀池認(rèn)為，《公告》的規(guī)定，更有利于購(gòu)房人的權(quán)益保障，會(huì)增加共有產(chǎn)權(quán)類住房的吸引力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。住房交易量增加，有利于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足更多購(gòu)房人需要，圓更多人的住房夢(mèng)。

潘浩認(rèn)為，此次《公告》為適應(yīng)市場(chǎng)需求的制度優(yōu)化，旨在重新激活共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，將從不同層面共同起到穩(wěn)定商品房市場(chǎng)價(jià)格的作用。

不過，從這3宗地的具體情況來(lái)看，其中海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村地塊位置優(yōu)越，樓面價(jià)較高，因此亦有市場(chǎng)方面人士指出，此次只是調(diào)控地價(jià)的一種形式，并非普遍現(xiàn)象，后續(xù)還需拭目以待。

“這一政策核心是為了不出現(xiàn)高樓面價(jià)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樹村等3塊地談不上是共有產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)檎街皇浅钟泄潭ǚ績(jī)r(jià)而不是比例，只是影響了開發(fā)商的貨值。

另外，張大偉認(rèn)為，當(dāng)下北京等待出讓的住宅土地合計(jì)有10多宗，只有位置最好的幾宗出現(xiàn)了這個(gè)問題，也就是說這一類型的土地出讓規(guī)模并不是像限競(jìng)房一樣全面鋪開。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，實(shí)際上，開發(fā)商為了成功競(jìng)到土地，在測(cè)算地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系時(shí)，很大程度上會(huì)結(jié)合預(yù)售價(jià)格的隱形限制，按購(gòu)房人實(shí)際支付的購(gòu)房?jī)r(jià)格，來(lái)預(yù)估市場(chǎng)接受度和去化流速，并倒推競(jìng)地時(shí)的地價(jià)上限。也就是說，該類住房要么定價(jià)略高，要么開發(fā)商會(huì)規(guī)劃更多大戶型產(chǎn)品，總而言之，控成本提總價(jià)，購(gòu)房者實(shí)際付出的購(gòu)房代價(jià)并不會(huì)遠(yuǎn)低于商品住宅豪宅。

關(guān)鍵詞： 按份共有產(chǎn)權(quán)商品房