5月27日，“2021中國(guó)房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在深圳舉行。活動(dòng)發(fā)布了最新的《2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，是國(guó)內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實(shí)力最重要的專業(yè)測(cè)評(píng)研究。活動(dòng)還同步發(fā)布了《2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司研究報(bào)告》。

十強(qiáng)上市房企

半數(shù)來(lái)自深圳

據(jù)了解，本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市房企105家，在港上市房企89家，以及海外上市房企1家，合計(jì)195家。與2020年相比，納入測(cè)評(píng)的上市公司總數(shù)凈減少7家。

《報(bào)告》顯示，十強(qiáng)上市房企整體沒(méi)有太大變化。其中，萬(wàn)科繼續(xù)位列第一，碧桂園排名提升一位，位列第二，恒大、融創(chuàng)、保利、中海分別位列第三、第四、第五、第六，華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)排名與上年一致，分別位列第七、第八;招商蛇口排名提升三位，位列第九，首次躋身前十;新城控股位列第十位。值得一提的是，十強(qiáng)上市房企中，半數(shù)以上是深圳房企。

從核心測(cè)評(píng)指標(biāo)來(lái)看，2020年上市房企規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，但增速放緩。總資產(chǎn)均值為1577.89億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為274.96億元。絕對(duì)指標(biāo)凈利潤(rùn)均值為32.17億元，同比有所增長(zhǎng)，但相對(duì)指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率同比有所下滑。償債能力有所提升，去杠桿效果顯現(xiàn)，凈負(fù)債率均值較上年下降0.7個(gè)百分點(diǎn)至95.07%。經(jīng)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與上年基本持平，存貨周轉(zhuǎn)率稍有上升。

上市房企呈現(xiàn)八大特點(diǎn)

在資本市場(chǎng)表現(xiàn)上，上市房企平均市盈率低于全市場(chǎng)平均市盈率，房企估值水平逐漸走低。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿較高，周期波動(dòng)性較大，導(dǎo)致貼現(xiàn)率較高。兩者疊加使得資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)板塊估值持續(xù)偏低。

整體規(guī)模增速放緩，標(biāo)桿房企強(qiáng)者恒強(qiáng)。在“房住不炒”的大背景下，行業(yè)整體規(guī)模增速雖然有所上漲，但增速放緩已成當(dāng)下主要趨勢(shì)。截至2020年末總資產(chǎn)超過(guò)千億元的上市房企有59家，約占上市房企總量的30%;超過(guò)萬(wàn)億元的上市房企共有6家，分別是恒大、碧桂園、萬(wàn)科、綠地、保利、融創(chuàng)。從總資產(chǎn)累積百分比來(lái)看，10強(qiáng)上市房企的總資產(chǎn)累積百分比已超過(guò)40%，50強(qiáng)累積百分比近80%，100強(qiáng)累積百分比超90%，集中度較上年略有上升。

2020年，房企開(kāi)始積極降低杠桿水平，頭部房企信譽(yù)較好，積極推動(dòng)銷售回款，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng)，部分中小房企受融資渠道收緊、銷售回款緩慢、前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累，需要警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

盈利能力方面，除了凈利潤(rùn)均值同比增長(zhǎng)外，其他如營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值、凈資產(chǎn)收益率均值、總資產(chǎn)報(bào)酬率等多數(shù)指標(biāo)出現(xiàn)不同程度的下滑。同時(shí)，上市房企的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)和凈資產(chǎn)規(guī)模均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，除凈利潤(rùn)外，增速均有所下滑。在經(jīng)營(yíng)效率方面，運(yùn)營(yíng)效率穩(wěn)中有升，存貨規(guī)模增速下降。

從社會(huì)責(zé)任方面來(lái)看，上市房企尤其是頭部房企，對(duì)社會(huì)責(zé)任的關(guān)注愈加重視，在公益事業(yè)方面的投入日漸增多。在創(chuàng)新能力上，數(shù)字化改革正逐步改善房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，多元化則是房地產(chǎn)企業(yè)追求第二增長(zhǎng)曲線的重要途徑。龍頭房企開(kāi)辟第二戰(zhàn)場(chǎng)主要包括物管、租賃、辦公、文旅、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資等領(lǐng)域。

房企加快“雙驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)型升級(jí)

近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由高速發(fā)展期轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展期，以“房住不炒”為定位的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已基本清晰。隨著行業(yè)利潤(rùn)空間受到進(jìn)一步擠壓，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)內(nèi)部分化愈加明顯，市場(chǎng)集中度逐漸上升，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局顯現(xiàn)。粗放式發(fā)展?jié)u成過(guò)去，向管理要效益的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)正在持續(xù)的變革中加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。

同時(shí)，數(shù)字化、高科技的全面滲透，帶動(dòng)行業(yè)持續(xù)變革，房地產(chǎn)行業(yè)正從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)一枝獨(dú)秀步入開(kāi)發(fā)、服務(wù)雙驅(qū)動(dòng)的時(shí)代。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將越發(fā)成熟，各大細(xì)分子板塊也將百花齊放、茁壯成長(zhǎng)。

大美灣區(qū)奮斗者

劉華麗

公司：山湖海集團(tuán)

職務(wù)：營(yíng)銷管理中心總經(jīng)理

星座：摩羯座

愛(ài)好：沖浪、攝影

奮斗感悟

山湖海集團(tuán)作為總部位于深圳的大灣區(qū)房企，經(jīng)過(guò)多年的精耕細(xì)作，目前已經(jīng)在廣東、廣西、湖南、湖北、貴州等全國(guó)5大區(qū)域30余座城市擁有40余個(gè)項(xiàng)目。粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，已經(jīng)陸續(xù)布局了深圳、東莞、惠州、河源、肇慶以及湛江等多個(gè)城市。

山湖海集團(tuán)在深圳核心位置布局有龍華山湖海文創(chuàng)廣場(chǎng)和深圳光明山湖海科技廣場(chǎng)，在東莞有大新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，惠州目前在售的是山湖海·棲山宸院、山湖海·海泊灣兩個(gè)項(xiàng)目。深圳都市圈被重新定義之后，惠州地位全面上升，惠州是深圳輻射河源和汕尾的必經(jīng)區(qū)域，擁有廣闊發(fā)展土地，其重要戰(zhàn)略地位不言而喻。隨著惠州地位全面提升，通過(guò)交通互聯(lián)、產(chǎn)業(yè)合作等鏈接大灣區(qū)城市群的能力不斷增強(qiáng)，惠州加速進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

俗話說(shuō)，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看政策，可見(jiàn)人口對(duì)房地產(chǎn)的影響是持續(xù)的、深遠(yuǎn)的。城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)對(duì)住房的需求潛力巨大，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展未來(lái)會(huì)使小城市、重點(diǎn)城鎮(zhèn)、縣城的開(kāi)發(fā)力度得到強(qiáng)化，大城市問(wèn)題解決了，小城鎮(zhèn)也能發(fā)展了，可謂一舉兩得。山湖海集團(tuán)將響應(yīng)國(guó)家城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略布局，持續(xù)用一線城市房企的經(jīng)驗(yàn)和品質(zhì)，為大灣區(qū)及周邊地區(qū)打造更多精品項(xiàng)目，提升當(dāng)?shù)厝司铀?span id="kwybmo77" class="keyword">平。

未來(lái)，山湖海集團(tuán)將繼續(xù)投身到大灣區(qū)的建設(shè)中，堅(jiān)持“品質(zhì)成就價(jià)值”的企業(yè)價(jià)值觀，創(chuàng)享美好生活，助力大灣區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。

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