在市場行情較好的年份，“日光盤”“熱銷盤”等在北京市場較為常見，萬人搶房的場面也曾出現(xiàn)。為實現(xiàn)銷售環(huán)節(jié)的公平公開，這類熱銷房源通常會通過搖號進行選房。

比如，有大批程序員作為潛在購買力，北京回龍觀首開國風美唐就被稱作為當年的神盤。該項目二期開盤時推出432套房源，但意向購房客戶有近1400組，項目因此推出搖號方式進行選房。

這個場景在北京樓市里并不新鮮。熱銷、搖號，這背后通常是人為的運作空間。

針對此，北京新房市場再落監(jiān)管新規(guī)。7月8日，北京市住建委發(fā)布《關于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》(征求意見稿)(以下簡稱《通知》)，面向社會公開征求意見。《通知》主要內(nèi)容有規(guī)范設置交付樣板間、規(guī)范商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任四個部分。

值得注意的是，在壓實開發(fā)企業(yè)主體責任部分，《通知》首次提出了對熱銷項目的銷售提出公證搖號的要求。

《通知》定義，要求企業(yè)加強銷售管理，對熱銷項目(客源/戶數(shù)超過3的)，要在區(qū)住建部門指導下，公證搖號優(yōu)先面向無房家庭、屬地家庭、周邊企事業(yè)單位員工家庭出售。

此次搖號規(guī)定要在“區(qū)住建部門指導下”進行，有業(yè)內(nèi)人士分析，搖號細則尚未清晰，目前無法判斷后續(xù)具體如何操作搖號程序。

北京鏈家研究院院長高原告訴時代周報記者，北京市此次前瞻性制定未來熱銷房源銷售規(guī)范，是為了預防未來出現(xiàn)類似其他城市“茶水費”等新房銷售亂象。同時也是壓實北京市“一地一策”限價管理的配套手段。盡管該政策屬于儲備性、前瞻性政策，但該政策對于未來新房市場做出了明確規(guī)范，能夠有力保障新房銷售基本符合前期價格約束要求。

一二手倒掛

《通知》特別提出此次意見稿出臺的背景，今年5月，本市首批30宗住宅用地集中出讓，各地塊均明確了未來建設的最低標準，其中8宗地塊還通過評標確定了高標準建設方案。為進一步規(guī)范商品住房銷售行為，住建委出臺此次意見稿。

可見此次需打政策“預防針”的主要項目為兩集中制度下，北京市首批集中出讓的30宗住宅用地。

今年5月，北京市首輪兩集中供地掛牌30宗土地，其中朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的地塊成為焦點。針對這6宗地塊，在競拍之初，住建委即規(guī)定采取競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額的交易方式，即目前所謂的“新型共有產(chǎn)權房”。

不止上述6宗位置較為優(yōu)越的地塊，此次針對30宗地塊的制約條件為“一地一策”，其中限制性較強的則是為30宗地塊全部設定合理銷售上限，要求開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)提交房屋銷售的價格承諾。

目前呼聲最高的樹村地塊銷售上限為11.2萬元/平方米，由于政府產(chǎn)權份額比例為20%，因此未來購房人可以以8.96萬元/平方米購入該房源。記者隨后翻閱貝殼APP，目前樹村片區(qū)在售二手房均價在12萬元/平方米左右。新房二手房倒掛現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者表示，這一《通知》實際上可以算作針對當下房地產(chǎn)市場問題做的補丁性政策，對于樹村等可能出現(xiàn)的熱銷現(xiàn)象做出提前規(guī)劃。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認為，搖號的出臺，釋放了優(yōu)先保障剛需的信號，保護了購房者的權益，打擊了惡意炒房行為，有利于保障房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，切實貫徹“房住不炒”。

謹防“打新”

在調(diào)控趨嚴的背景下，為了抑制新房房價，熱點城市出臺新房限價措施。此后，“打新潮”成為以深圳、上海為代表的一線及強二線城市新房市場的縮影。

2020年11月，深圳核心區(qū)項目華潤城潤璽一期開盤，項目均價為13萬元/平方米左右，那時項目周邊二手房均價已達18萬元/平方米。優(yōu)越的地理位置，以及嚴重的價格倒掛，讓收購房人對這一項目趨之若鶩。

根據(jù)此前華潤城公示信息，當時共計出讓1171套房源，然而符合選房資格者有9690人。而在《華潤城潤璽一期銷售方案》中，潤璽一期按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，根據(jù)在深圳繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素篩選入圍者。據(jù)當時報道顯示，入圍客戶中最低社保或個稅繳納月數(shù)為51個月。在巨大的利益面前，一些購房者選擇借親戚名義“打新”，甚至出現(xiàn)了“眾籌打新”。

這一現(xiàn)象之后，新華社發(fā)布新華時評《抑制樓市“打新熱”需要“硬核”舉措》，對于這一樓市瘋狂現(xiàn)象進行點名。

可以預見，一旦樹村等優(yōu)質(zhì)地塊面世，倒掛現(xiàn)象將引起市場的關注，而如何避免出現(xiàn)華潤城事件，就成了輿論關心的重點。7月9日，某頭部房企相關負責人告訴時代周報記者，北京此次出臺新房搖號就是為市場過熱做好降溫準備，與此同時也對企業(yè)的運營能力提出了更大的考驗，優(yōu)質(zhì)地段會“坐等吃飽”的局面將戛然而止。

華北某房企負責人也坦言，產(chǎn)品上市之后，若最高價格仍低于區(qū)域內(nèi)二手房市場價，則會出現(xiàn)“倒掛”，此時極易引發(fā)“搶房”“炒房”的現(xiàn)象發(fā)生。此次政策提前打了“預防針”，在市場波動時能夠通過搖號賣房有效的抑制樓市的熱度，緩解區(qū)域間的新房“內(nèi)卷”，平穩(wěn)市場發(fā)展。

而為了避免打新現(xiàn)象廣泛出現(xiàn)，諸如上海、深圳、西安、重慶等多個熱點城市開始實施搖號購房。然而隨著搖號賣房的推廣，“千人搖”“萬人搖”的消息頻頻出現(xiàn)在大眾視野中，其背后的“暗箱操作”也被拉到了陽光下。

比如，某些購房人為取得購房名額，在搖號之前向售樓處繳納“茶水費”“誠意金”等費用，只為在搖號中取得先機。而此部分費用并不會在購房人成功購買房屋后退還。

某售樓處工作人員告訴時代周報記者，所謂“茶水費”“排隊費”不過是部分無良銷售人員認識到買房人的焦慮，來謀取私利。

此次北京市新房搖號政策的推出，有望杜絕暗箱交易的發(fā)生，《通知》中要求，開發(fā)商應采取公證搖號的方式的進行。對如何進行公證搖號，《北京日報》稱，是指要邀請公證處以獨立第三方的身份，主持進行搖號買房，以保證房屋銷售的公平性。

而對于違反此次《通知》內(nèi)容規(guī)定的企業(yè)，北京市住建委將進行計分扣分處理。整改期間，市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設主管部門將暫停該項目網(wǎng)簽。(劉帥)

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