為促進人口長期均衡發(fā)展，7月20日，《中共中央國務院關于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》(下簡稱《決定》)正式發(fā)布，這是一個包含了生育、教育、社會保障、財政稅收、住房等內容的綜合政策體系，其中不少政策的變化與房地產行業(yè)息息相關。

《決定》明確指出，地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。購房的優(yōu)惠，能否促進更多家庭選擇進入“三孩時代”，從而引發(fā)市場需求的變化，并因此吸引開發(fā)商開發(fā)更多適合三孩家庭需求的產品?

地方政府在配租公租房時，對符合當?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女數(shù)量在戶型選擇等方面給予適當照顧。公租房對三孩家庭保障條件的優(yōu)化，是否會讓更多人選擇轉購為租?

此外，目前正推進義務教育優(yōu)質均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，有效解決“擇校熱”難題。教育資源的均衡，是否會降低市場上對學區(qū)房的需求?

“三孩”配套措施來了，樓市的新變化是否正在到來?

猜想1購房優(yōu)惠政策是否促進樓市銷售?

住房是影響生育率的重要因素之一，《決定》提出，加強稅收、住房等支持政策。地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策。

購房能出哪些優(yōu)惠政策?廣東財經大學財政稅務學院趙合云教授接受羊城晚報記者采訪時表示，為減輕三孩家庭的住房負擔，地方政府實施的優(yōu)惠政策可能涉及兩個方面：一是降低部分購房的門檻，平抑房價。同時增加中低端住房供給，進一步完善保障性住房政策。二是給予購房各類支持，包括購房補貼、稅費減免等。“比如，過去購買90平方米的物業(yè)和144平方米的物業(yè)其稅費是不一樣的，后續(xù)基于人口結構和居住實際需求，完全有可能進一步調整購房的稅費優(yōu)惠政策。”

《決定》還提到，結合下一步修改個人所得稅法，研究推動將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除。對此，趙合云表示，目前我國個稅6項專項附加扣除政策中，子女教育專項附加扣除的支出僅包括子女滿3歲至小學入學前的學前教育支出及之后的學歷教育支出，尚不包括0-3歲階段。將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除，理論上將進一步減輕育齡家庭個稅負擔，激勵其生育積極性。

即使是這些配套措施出臺，是否將促進樓市成交?多位業(yè)內人士認為不一定。樓市成交量和市場需求、房貸政策及產品等因素有關，三孩家庭若沒體現(xiàn)出新增購房需求，對樓市成交刺激就不會有明顯影響。

猜想2樓市主流產品會否應三孩家庭而生?

居住空間不足是“三孩家庭”面臨的難題，同時也是制約生育的因素之一，第三方專業(yè)機構貝殼研究院去年11月發(fā)布的《二胎家庭居住需求調查報告》(以下稱《報告》)顯示，近九成受訪者選擇三居及以上的大戶型房源作為“二胎房”，八成受訪者理想的“二胎房”面積在90-150平方米區(qū)間段。不過，是否生了二孩就一定要置換房子呢?其實不然，《報告》稱“‘全面二孩’政策已經放開近5年時間，但育齡夫婦很多卻處在不想生、不敢生的狀態(tài);47%的受訪者表示因為換房成本大，即使有了二胎仍不考慮換房。”

中原地產廣州項目部總經理黃韜表示：“三孩生育政策更多地是從長遠的角度著想，目前選擇生育三孩的家庭還是少數(shù)，因此市場上的主流產品還是以剛需為主，大戶型如五房產品的供給估計不會因為新政策而有立竿見影的變化。”

廣東省房地產研究會執(zhí)行會長、房地產專家韓世同認為：“政策出臺后對市場上大戶型的影響是有的。此次政策雖然很完善，但重要的是如何在地方推進和落實，消除育齡夫婦生娃的后顧之憂。從二孩開始、跟進三孩，市場才可能因新增需求而產生新的產品類型。”

事實上，隨著廣州樓價穩(wěn)步走高，廣州樓市中現(xiàn)階段也已有不少緊湊實用型產品推售，例如70多平方米的“2+1”房、90平方米左右的“3+1”房、110多平方米的“4+1”房等，哪怕是在廣州天河、荔灣、黃埔等中心區(qū)核心片區(qū)，也都有不少此類產品可選，都能較好滿足剛需、剛改及二孩家庭所需。至于三孩家庭需求，目前多數(shù)開發(fā)商表示尚未具體研究。不過也有房企從整體項目規(guī)劃上打造更大的空間，如保利集團去年發(fā)布的“Well集和社區(qū)”居住系統(tǒng)，通過全天候服務在空間利用上優(yōu)化家居體驗。

猜想3教育均衡后學區(qū)房將身價不再?

《決定》明確指出，將制定相關政策推進義務教育優(yōu)質均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，有效解決“擇校熱”難題，推進教育公平與優(yōu)質教育資源供給。如果優(yōu)質教育資源的供應量大大增加，均衡度明顯提升，是否會大大降低往常很熱門的學區(qū)房的吸引力和價格?

正方

學區(qū)房降溫已是進行時

華女士(全職媽媽，985大學畢業(yè)生，孩子在華南師大附中就讀)

我留意到，在北京西城區(qū)的部分地區(qū)，學區(qū)房已經開始出現(xiàn)降溫。

出現(xiàn)降溫的主要原因是最近北京市西城區(qū)發(fā)布了《2021年義務教育階段入學工作的實施意見》，新政策規(guī)定2020年7月31日后購房的家庭，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內入學。

多校劃片其實就是房地產市場的重新洗牌，過去對就讀名校有確定性的學區(qū)房，如今變得不確定了，這在一定程度上可以抑制住學區(qū)房市場繼續(xù)升溫的可能性。

西城區(qū)過去的學區(qū)房市場有多熱?前年，西城區(qū)一套就興建的老房子，在網上拍賣出了近23萬元/平方米的單價，就是因為這套房子頭頂學區(qū)房的光環(huán)，如果不是學區(qū)房，這樣的舊房子還能賣出這樣的高價嗎?

北京歷來是教育改革和樓市調控的風向標，如果這樣的政策也落地到廣州，我估計廣州的學區(qū)房價格也要降一點?

反方

好生源去到哪里哪里就是學區(qū)房

陳老師(天河某高校副教授，家住華景新城)

教育均衡并不是新鮮事物，已經說了很多年了，但是目前來看，真正要做到教育均衡還比較難。

為什么呢?比如說天河區(qū)，公辦小學的老師都是由教育局按照同一標準統(tǒng)一招聘的，然后分配到各所小學，理論上來說，各所小學的師資差距不會很大，但各所學校孩子實際的成績差別不小。

比如說我住的華景新城，十幾年前哪有什么名校，就是因為后來在這里買房子的家長中不少是附近高校或者科研單位的老師，或者是一些關注教育、愿意多花錢買學區(qū)房的白領。有這樣的家長，就會有愛學習的孩子，整所小學的教育氛圍就好很多，老師和學校都會省心很多，不會花時間天天在課堂上講紀律。

所以我認為，就算師資均衡了，只要我們這個小區(qū)整體的教育氛圍還在，我們這里就還是名校，小學主要靠家長，擇校不是擇老師，更重要是擇同學和同學的家長。(記者梁棟賢徐煒倫陳玉霞)

關鍵詞： 教育資源 學區(qū)房 樓市新變化 購房優(yōu)惠