為促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展，7月20日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的決定》(下簡(jiǎn)稱《決定》)正式發(fā)布，這是一個(gè)包含了生育、教育、社會(huì)保障、財(cái)政稅收、住房等內(nèi)容的綜合政策體系，其中不少政策的變化與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)。

《決定》明確指出，地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)買房屋的優(yōu)惠政策。購(gòu)房的優(yōu)惠，能否促進(jìn)更多家庭選擇進(jìn)入“三孩時(shí)代”，從而引發(fā)市場(chǎng)需求的變化，并因此吸引開發(fā)商開發(fā)更多適合三孩家庭需求的產(chǎn)品?

地方政府在配租公租房時(shí)，對(duì)符合當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ蠗l件且有未成年子女的家庭，可根據(jù)未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧。公租房對(duì)三孩家庭保障條件的優(yōu)化，是否會(huì)讓更多人選擇轉(zhuǎn)購(gòu)為租?

此外，目前正推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，有效解決“擇校熱”難題。教育資源的均衡，是否會(huì)降低市場(chǎng)上對(duì)學(xué)區(qū)房的需求?

“三孩”配套措施來(lái)了，樓市的新變化是否正在到來(lái)?

猜想1購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策是否促進(jìn)樓市銷售?

住房是影響生育率的重要因素之一，《決定》提出，加強(qiáng)稅收、住房等支持政策。地方政府可以研究制定根據(jù)養(yǎng)育未成年子女負(fù)擔(dān)情況實(shí)施差異化租賃和購(gòu)買房屋的優(yōu)惠政策。

購(gòu)房能出哪些優(yōu)惠政策?廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院趙合云教授接受羊城晚報(bào)記者采訪時(shí)表示，為減輕三孩家庭的住房負(fù)擔(dān)，地方政府實(shí)施的優(yōu)惠政策可能涉及兩個(gè)方面：一是降低部分購(gòu)房的門檻，平抑房?jī)r(jià)。同時(shí)增加中低端住房供給，進(jìn)一步完善保障性住房政策。二是給予購(gòu)房各類支持，包括購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等。“比如，過去購(gòu)買90平方米的物業(yè)和144平方米的物業(yè)其稅費(fèi)是不一樣的，后續(xù)基于人口結(jié)構(gòu)和居住實(shí)際需求，完全有可能進(jìn)一步調(diào)整購(gòu)房的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。”

《決定》還提到，結(jié)合下一步修改個(gè)人所得稅法，研究推動(dòng)將3歲以下嬰幼兒照護(hù)費(fèi)用納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除。對(duì)此，趙合云表示，目前我國(guó)個(gè)稅6項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除政策中，子女教育專項(xiàng)附加扣除的支出僅包括子女滿3歲至小學(xué)入學(xué)前的學(xué)前教育支出及之后的學(xué)歷教育支出，尚不包括0-3歲階段。將3歲以下嬰幼兒照護(hù)費(fèi)用納入個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除，理論上將進(jìn)一步減輕育齡家庭個(gè)稅負(fù)擔(dān)，激勵(lì)其生育積極性。

即使是這些配套措施出臺(tái)，是否將促進(jìn)樓市成交?多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為不一定。樓市成交量和市場(chǎng)需求、房貸政策及產(chǎn)品等因素有關(guān)，三孩家庭若沒體現(xiàn)出新增購(gòu)房需求，對(duì)樓市成交刺激就不會(huì)有明顯影響。

猜想2樓市主流產(chǎn)品會(huì)否應(yīng)三孩家庭而生?

居住空間不足是“三孩家庭”面臨的難題，同時(shí)也是制約生育的因素之一，第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)貝殼研究院去年11月發(fā)布的《二胎家庭居住需求調(diào)查報(bào)告》(以下稱《報(bào)告》)顯示，近九成受訪者選擇三居及以上的大戶型房源作為“二胎房”，八成受訪者理想的“二胎房”面積在90-150平方米區(qū)間段。不過，是否生了二孩就一定要置換房子呢?其實(shí)不然，《報(bào)告》稱“‘全面二孩’政策已經(jīng)放開近5年時(shí)間，但育齡夫婦很多卻處在不想生、不敢生的狀態(tài);47%的受訪者表示因?yàn)閾Q房成本大，即使有了二胎仍不考慮換房。”

中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示：“三孩生育政策更多地是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度著想，目前選擇生育三孩的家庭還是少數(shù)，因此市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品還是以剛需為主，大戶型如五房產(chǎn)品的供給估計(jì)不會(huì)因?yàn)樾抡叨辛⒏鸵娪暗淖兓?rdquo;

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為：“政策出臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)上大戶型的影響是有的。此次政策雖然很完善，但重要的是如何在地方推進(jìn)和落實(shí)，消除育齡夫婦生娃的后顧之憂。從二孩開始、跟進(jìn)三孩，市場(chǎng)才可能因新增需求而產(chǎn)生新的產(chǎn)品類型。”

事實(shí)上，隨著廣州樓價(jià)穩(wěn)步走高，廣州樓市中現(xiàn)階段也已有不少緊湊實(shí)用型產(chǎn)品推售，例如70多平方米的“2+1”房、90平方米左右的“3+1”房、110多平方米的“4+1”房等，哪怕是在廣州天河、荔灣、黃埔等中心區(qū)核心片區(qū)，也都有不少此類產(chǎn)品可選，都能較好滿足剛需、剛改及二孩家庭所需。至于三孩家庭需求，目前多數(shù)開發(fā)商表示尚未具體研究。不過也有房企從整體項(xiàng)目規(guī)劃上打造更大的空間，如保利集團(tuán)去年發(fā)布的“Well集和社區(qū)”居住系統(tǒng)，通過全天候服務(wù)在空間利用上優(yōu)化家居體驗(yàn)。

猜想3教育均衡后學(xué)區(qū)房將身價(jià)不再?

《決定》明確指出，將制定相關(guān)政策推進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化，有效解決“擇校熱”難題，推進(jìn)教育公平與優(yōu)質(zhì)教育資源供給。如果優(yōu)質(zhì)教育資源的供應(yīng)量大大增加，均衡度明顯提升，是否會(huì)大大降低往常很熱門的學(xué)區(qū)房的吸引力和價(jià)格?

正方

學(xué)區(qū)房降溫已是進(jìn)行時(shí)

華女士(全職媽媽，985大學(xué)畢業(yè)生，孩子在華南師大附中就讀)

我留意到，在北京西城區(qū)的部分地區(qū)，學(xué)區(qū)房已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫。

出現(xiàn)降溫的主要原因是最近北京市西城區(qū)發(fā)布了《2021年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》，新政策規(guī)定2020年7月31日后購(gòu)房的家庭，將不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

多校劃片其實(shí)就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌，過去對(duì)就讀名校有確定性的學(xué)區(qū)房，如今變得不確定了，這在一定程度上可以抑制住學(xué)區(qū)房市場(chǎng)繼續(xù)升溫的可能性。

西城區(qū)過去的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)有多熱?前年，西城區(qū)一套就興建的老房子，在網(wǎng)上拍賣出了近23萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，就是因?yàn)檫@套房子頭頂學(xué)區(qū)房的光環(huán)，如果不是學(xué)區(qū)房，這樣的舊房子還能賣出這樣的高價(jià)嗎?

北京歷來(lái)是教育改革和樓市調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，如果這樣的政策也落地到廣州，我估計(jì)廣州的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也要降一點(diǎn)?

反方

好生源去到哪里哪里就是學(xué)區(qū)房

陳老師(天河某高校副教授，家住華景新城)

教育均衡并不是新鮮事物，已經(jīng)說(shuō)了很多年了，但是目前來(lái)看，真正要做到教育均衡還比較難。

為什么呢?比如說(shuō)天河區(qū)，公辦小學(xué)的老師都是由教育局按照同一標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一招聘的，然后分配到各所小學(xué)，理論上來(lái)說(shuō)，各所小學(xué)的師資差距不會(huì)很大，但各所學(xué)校孩子實(shí)際的成績(jī)差別不小。

比如說(shuō)我住的華景新城，十幾年前哪有什么名校，就是因?yàn)楹髞?lái)在這里買房子的家長(zhǎng)中不少是附近高?；蛘呖蒲袉挝坏睦蠋?，或者是一些關(guān)注教育、愿意多花錢買學(xué)區(qū)房的白領(lǐng)。有這樣的家長(zhǎng)，就會(huì)有愛學(xué)習(xí)的孩子，整所小學(xué)的教育氛圍就好很多，老師和學(xué)校都會(huì)省心很多，不會(huì)花時(shí)間天天在課堂上講紀(jì)律。

所以我認(rèn)為，就算師資均衡了，只要我們這個(gè)小區(qū)整體的教育氛圍還在，我們這里就還是名校，小學(xué)主要靠家長(zhǎng)，擇校不是擇老師，更重要是擇同學(xué)和同學(xué)的家長(zhǎng)。(記者梁棟賢徐煒倫陳玉霞)

關(guān)鍵詞： 教育資源 學(xué)區(qū)房 樓市新變化 購(gòu)房?jī)?yōu)惠