成交量連續下行四個月

休整期的7月,廣州樓市整體略顯平淡,全市僅4個全新項目開盤。在樓市調控持續加強下,成交低位徘徊。據網易房產監控陽光家緣數據顯示,7月(7月1日-28日)廣州新房網簽6535套,市場已難再沖上萬宗水平。多位業內人士指出,部分開發商礙于資金壓力,將陸續“以價換量”吸客,但促銷是根據不同項目開發商的資金需求節奏而決定,房企分化將日趨明顯,且優惠不會一步到位。

新規“倒逼”房企一次性多拿預售證

踏入下半年,樓市調控持續加強,近期備受關注的當屬住建部、發改委在內的高層8部門宣布持續整治和規范房地產市場秩序,已自上而下層層釋放出“嚴管房地產”的信號。雖然上周廣州新房周成交在連跌3周后反彈,但據網易房產監控陽光家緣數據顯示,7月(7月1日-28日)廣州新房網簽僅6535套。傳統淡季疊加新政調控、房貸審批持續趨緊,部分購房者觀望情緒濃。

“不少開發商反映,有客戶傾向等待下一期新貨的情況”,地產經濟學家鄧浩志表示,在調控政策下,新一期可能會比舊一期定價低3%,令不少購房者選擇“先等等”。

廣東中原項目部總經理黃韜告訴記者,“買一賣一”的改善買家,由于金融政策的收緊,沒賣出舊房,也不敢買新房,所以整個需求在下降。

不過據克而瑞監測,上周廣州新房供應成交量均環比上漲,暫時停止下降趨勢,促銷、新老盤爭相推售等動態使得樓市變得活躍。廣州新房上周合計9個項目有貨量供應,總計供應4490套,環比增加147%。上周廣州新房成交1823套,成交面積為19.21萬㎡,環比增加48%。克而瑞分析指出,近期開發商爭取預售證的動作加快,項目推盤力度仍舊積極。

廣州中原研究發展部認為,從新批時間結構來看,本月69%的推新單位(38.6萬㎡,3902套)集中在最后一周(7月19日-7月25日),主要為黃埔大盤星匯城于7月23日一次性獲批1626套(16.5萬㎡)單位。因受備案價等監管條件影響,廣州預售證新制度“倒逼”部分開發商一次性拿出更多單位進行備案、拿證登記。假如未來有更多開發商采取這一做法,對于買家而言,短時間內能夠選擇的房源將增多。

優質板塊成交理想,促銷效果明顯

受區域備案價制度等監管手段影響,部分開發商礙于業績壓力,7-8月將陸續開始“以價換量”吸客。“促銷不會是統一行動,但有些開發商由于資金壓力大,不會等到金九銀十,就會開始推出優惠”,黃韜表示。

廣州中原研究發展部指出,7月成交比較搶眼的區域為荔灣區,累計成交5.51萬㎡(506宗)。主要原因為該區受5-6月廣州疫情反復影響較大,不少開發商在疫情穩定后紛紛采取了一定優惠力度吸客,以保利堂悅為代表的廣鋼項目小幅讓利,帶動了市場成交。

“上半年雖然賣得可以,但五月下旬開始市場受疫情影響,加上一輪又一輪調控政策,其實開發商已經開始擔心,個別資金比較緊張的房企已在降價促銷。”鄧浩志認為,就廣州樓市來說,一手房無論主動還是被動,價格比此前吹風價低,是必然的。“在打折促銷下,去化情況也會轉好。例如南沙的旭輝、美的等項目,執行限價政策后,賣得都不錯。”

據世聯東一研究院指出,上周位于黃埔與增城交界的星匯城,以毛坯一口價2.72萬元/㎡開盤,396套接近售罄;南沙市場成交上升項目均采取較多營銷動作刺激,恒大陽光半島通過以價換量提升成交,美的江上沄啟通過多周蓄客后加推4棟,去化約87%,但較首開100%去化有所下滑。

“雖然整體市場熱度明顯下降,從近期開盤的項目去化情況來看,優質板塊成交情況仍相對理想”,廣州中原研究發展部認為,近期有推新動作的科學城、蘿崗板塊、番禺亞運城、創新城板塊等,成交相對靠前且當日去化量較大,可見買家入市欲望仍在,只是有待調控消化期過后回流。

房企發力周邊區域,以爭取更多拿地金額

7月供應創近4個月以來新低,除了調控政策原因,也因為“東大倉”增城僅供應5萬㎡(525套),創2020年2月(疫情期)以來新低,極大影響廣州整體推貨表現。廣州中原研究發展部認為,雖然近年增城新增宅地供應一直保持高位,但不少大體量地塊集中在荔城、仙村、永和等距離地鐵較遠且配套相對不完善的板塊,本身市場接受程度已相對較低,疊加目前調控影響,項目競爭力更加大打折扣,故只能延遲入市計劃。

不過接下來的8月,“東大倉”將重新發力。據中地行不完全統計,8月預計增城有12個項目推售,7月底或8月廣州全市預計將共有33個項目有動作,其中14項目開盤,8項目開放營銷中心/城市展廳/樣板間,11項目舊盤加推。增城多個板塊均有供應,包括永寧板塊的金地半山風華、荔城板塊的佳兆業佳澤園、荔湖板塊的合景臻尚溋府、新塘的金茂萬科都會四季、石灘板塊的港龍皇朝·龍灣壹號和奧園合匯悅城都會陸續面市。

不少業內人士表示,在拿地金額政策限制下,大多開發商都在加大馬力,多賣房,回籠資金,爭取更多的拿地金額。

在廣州世聯研究院副院長崔登科看來,特別是踩紅線的房企,會優先出周邊區域的貨,“例如增城、花都、南沙、從化、番禺南部、白云北部四鎮等會優先推貨,但房企會保住中心區高利潤率的優質資產,在適當時機再推。”

“全面促銷尚未到來不急的可以先等等”

在拿地金額監管的風向下,不少房企急于回籠資金,全款乃至七成資金將成為購房主流,克而瑞廣佛區域的首席分析師肖文曉表示,如果重點房企拿地金額被納入監管,房企拿地需要量入而出,房企間的分化會很厲害。

在黃韜看來,消化完這一批市場上有能力的一次性付款買家,市場才會真正地穩定下來。“開發商要資金周轉,接下來樓價不單穩定,還有機會分化。最終目標是‘高端有市場、中端有支持、低端有保障’。”黃韜表示,分化當中部分要持續促銷,少部分還有機會穩步上揚。

“開發商可以三個月不賣房,但不能三年不賣房,最后只能優惠促銷。”黃韜稱,“部分項目今年下半年會出現促銷,但優惠不會一步到位,是一點一點地放出來。有些項目上半年賣得不錯,或者還在建筑期,未達到銷售期,不需要這么快開盤促銷。是否推出優惠,是根據不同項目發展商的資金需求節奏決定的。”

崔登科表示,部分開發商今年壓力還不是特別大,但明年壓力會大。“今年上半年大家賣得還不錯,除了那些踩到三條紅線的房企,其余房企還是沒太大優惠的動力?，F在已經連續四個月成交量在下行,但下行還沒有低過預值。如果月成交持續低于7500套,那就說明市場開始調整。”在崔登科看來,“現在還沒有到全面促銷的階段,連局部促銷都算不上?，F在部分個盤促銷,也是因為開發商踩到三個紅線,急著回現才有的優惠。”

“目前未看房,或者未決定的買家,可以先等等”,但目前已經有心水項目的購房者,黃韜建議不要等,看中就買,短期雖然有調整,但買房還是看長期,調整后很可能已錯失你最心水的選擇。(記者何璐詩)

關鍵詞： 業績壓力 以價換量 促銷效果 優質板塊