隨著生活水平的提高，人們越來越注重自己的居住環境。在高端改善類的購房選擇中，大平層和別墅產品成為首選。目前濟南市面上有同面積段的兩類產品價格相當，但確有著明顯的區別。大平層豪宅的特點主要是戶型設計性強、裝修標準高，而別墅的特點則是私密性強、自然環境好，更重要的是在空間延展性上，別墅做的是加法，而大平層做的是減法。

高貴并不“貴”

用加減法看透別墅與平層的性價比

說到大平層與別墅，很多高端購房者在潛意識里會覺得別墅太貴了，但是事實可能并非如此。別墅因為其特殊的價值定位，感覺可能是遙不可及，但是換一種計算方式的話，別墅反而會成為一種更好的選擇。

其實大平層和別墅這兩種產品代表了兩種不同的生活觀念，除了在戶型上的一些差別，在實際使用面積以及性價比上也有很大差別。

我們以一套200㎡的大平層產品為例，市場均價約30000元/㎡，總價約600萬左右，而一般的大平層產品的公攤大約在20%-25%左右，這樣換算下來，200㎡的大平層實際使用面積可能只有160㎡左右。

但是如果是200㎡的別墅產品，除了既有的使用面積，還有院落，露臺以及高挑空地下室這些空間的延伸，實際使用面積可能達到300多平米。按照總房款600萬計算，別墅產品的單價僅20000元/㎡左右，這樣對比來看，別墅并不貴反而性價比更高。

平層做減法，別墅做加法

可延展空間和私密性別墅更勝一籌

像剛才提到的200㎡的大平層與別墅的對比，由于公攤和延展空間的不同性質，所以在實際使用面積上，大平層實際上在做減法，而別墅是在做加法。

得益于別墅產品在院子、地下室、露臺等空間的高延展性，使得它的戶型更具可塑性。在濟南西部的臘山御園·山上，其別墅產品就是一個很典型的例子。

臘山御園·山上聯排別墅239㎡戶型圖

山上現在主推230-410㎡的別墅戶型，其中395-414㎡別墅戶型全部為包含院落的別墅產品。以239㎡的聯排別墅戶型為例，建筑面積約239㎡，但是加上地下室、閣樓等延展空間，使用面積可以達到387㎡左右，此外每棟別墅都配有一個約135㎡的院子。

臘山御園·山上實景圖

除了聯排別墅產品，臘山御園·山上主推的戶型還有獨門獨棟的院落式別墅。每一個院落都被深溝高墻所隔開，每戶之間的隔墻高度可以達到3.6米，既有住宅的尊貴感又保證了私密性。與此同時院落的分層居住特性，也將這種居住的私密性不斷放大，住在里面的每一個家庭成員既有大家一起活動、休閑的院落、客廳空間，也有屬于自己的私人空間不受打擾，這種對于個人需求的考慮，也更能滿足高端改善群體的住房需求。而這些特點也是平層產品所不能滿足的。

市場占有率不足3%

不僅稀缺更是可以收藏的傳世佳品

近日，濟南市房地產業協會執行副會長李剛在采訪中表示，近三年，濟南房地產市場上這種低密院落住宅產品的供應量以及供應面積不足整體供應量的3%。這個數據足以證明院落別墅產品的稀缺性。此外根據國家近幾年大力發展普惠性住房的政策走向，未來低密度別墅產品的審批也會越來越難，這就讓這種產品更顯稀缺。

臘山河公園實景圖

也是因為這種稀缺性以及院落結構，使得這種產品的功能定位也不再僅僅是居住，更是可以傳承的收藏級私品。像剛才提到的臘山御園·山上，除了它獨門獨院的產品特性，更是有著難以復制的城市景觀資源。首先在周邊環境上，東臨臘山公園，北靠臘山河，依山傍水，在濟南城區內也是絕無僅有的資源。

臘山御園·山上實景圖

再到小區內部，小區內樹木全部為全冠移植，紫薇、櫻花、西府海棠、北海道黃楊這些名樹木都是園林景觀的點睛之筆。據了解，臘山御園小區內樹木種類多達六十余種，一年四季花開不斷、綠樹成蔭。

臘山御園·山上實景圖

庭院從古至今在中國人心中都是一個獨特的存在，古有袁枚的隨園、沈括的夢溪園，這種人和景的搭配，在一定程度上對于這些文人大家所取得的成就也起到了一定的促進作用，成就了他們文學上的才華。到了現代，在快節奏的都市生活環境下，有一個院子就成了一種奢求，而獨門獨院的別墅型院落更是少之又少，這種院落產品除了可以滿足幾代人共同居住的需求外，更能滿足高端改善群體一份情感的寄托和留白。(記者 高茹)

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