購(gòu)房課堂買房是件大事。不少買房人是第一次購(gòu)房，對(duì)于買房這件大事的很多常識(shí)都不是很了解。為了解答這些購(gòu)房者的疑問，本報(bào)《樓市周刊》特地開通“購(gòu)房課堂”欄目。每期，我們精選一個(gè)話題，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士與您分享，讓您少走彎路，買到滿意的房子。

你會(huì)買“法拍房”嗎?

起拍價(jià)比市場(chǎng)低，不少房子戶型和所處的地段還不錯(cuò)，一段時(shí)間以來，晉江市場(chǎng)上的“法拍房”受到不少購(gòu)房者的青睞。

那么，你知道“法拍房”的來源嗎?購(gòu)買“法拍房”會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?本期購(gòu)房課堂，我們邀請(qǐng)了福建一脈律師事務(wù)所律師李耿佳，解答“法拍房”的相關(guān)問題。

“法拍房”是什么

法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。

李耿佳介紹，當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無法清償債務(wù)時(shí)，而被債權(quán)人經(jīng)司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權(quán)。而在過程中進(jìn)行拍賣的房子就是法拍房。

法拍房來源有哪些

那么，“法拍房”的來源有哪些?

李耿佳介紹，“法拍房”可以將來源分為三大類：銀行按揭違約產(chǎn)生、經(jīng)濟(jì)類案件糾紛產(chǎn)生、財(cái)產(chǎn)沒收產(chǎn)生。

銀行按揭違約產(chǎn)生。當(dāng)購(gòu)房者貸款購(gòu)房，卻無法如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行會(huì)向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押的房產(chǎn)拍賣變現(xiàn)來償還貸款。在居民杠桿率攀升，市場(chǎng)整體處于下行階段的背景下，這其中包括大量的房屋買賣糾紛，一些二手房市場(chǎng)上的“壞單”最終也會(huì)面臨“法拍”的境地，形成的法拍房標(biāo)的有大有小，銀行按揭違約已經(jīng)成為法拍房來源之一。

經(jīng)濟(jì)類案件糾紛產(chǎn)生。因債務(wù)人無法清償對(duì)外債務(wù)，導(dǎo)致債權(quán)人通過司法程序拍賣債務(wù)人名下的房產(chǎn)。一般來說，個(gè)人或者公司債務(wù)導(dǎo)致的法拍房，因雙方經(jīng)濟(jì)交易不規(guī)范、法律意識(shí)淡薄，因此后續(xù)產(chǎn)生糾紛的可能性較大，但也不會(huì)影響法拍房的交易，解封解押一樣能解決。

財(cái)產(chǎn)沒收產(chǎn)生。財(cái)產(chǎn)沒收也稱司法沒收，比如在刑事案件中判決沒收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)，如果財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣，變現(xiàn)后的錢收歸國(guó)庫(kù)。

購(gòu)買“法拍房”有哪些風(fēng)險(xiǎn)?

在實(shí)際的交易中，購(gòu)買“法拍房”會(huì)存在不少風(fēng)險(xiǎn)。其中，最大的風(fēng)險(xiǎn)是入住騰空及補(bǔ)繳稅費(fèi)差價(jià)的問題。

李耿佳介紹，入住騰空的風(fēng)險(xiǎn)，部分房屋會(huì)存在二次抵押或者租賃、房主居住等情況，這些遺留問題會(huì)導(dǎo)致房屋拍賣后無法居住，甚至長(zhǎng)期無法騰房。

補(bǔ)繳差價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。一般法拍房都要求買家承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)和欠費(fèi)。而在查詢稅費(fèi)方面確需要買家自行解決，通常需要專業(yè)機(jī)構(gòu)通過相關(guān)渠道進(jìn)行了解。那么就意味著房屋若自行拍下后，有時(shí)甚至面臨高額稅費(fèi)。

李耿佳介紹，拍下“法拍房”后，購(gòu)房者可能還面臨無法貸款的風(fēng)險(xiǎn)。很多人默認(rèn)以為自己可以貸款，結(jié)果拍中后銀行無法在規(guī)定時(shí)間放款，導(dǎo)致錯(cuò)過向法院付清全款的時(shí)間，最終損失保證金。因此，貸款問題事關(guān)重大。

另外，房屋隱形瑕疵。李耿佳介紹，法院在委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時(shí)，通常只是拍幾張照片和一段視頻，對(duì)房子潛在的瑕疵并沒有信息統(tǒng)計(jì)，因此，如果房屋存在違建，不合規(guī)改造，或者兇宅、涉及刑事案件等問題，則會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。

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