最近這幾年，由于晉江房價波動較大，使得不少賣方甘冒違約的風險，寧可賠償高額違約金也不愿按合同出售房屋，導致二手房買賣合同糾紛時有發生。

律師表示，因房價上漲，賣方以各種理由拒不履行房屋買賣合同的行為是違約行為。在買家解除房屋買賣合同的前提下，若還存在房屋溢價損失，可要求賣方進行賠償。

可要求賣方承擔漲價損失

律師

“如楊先生所述，因房價上漲，賣方以各種理由拒不履行房屋買賣合同的行為是違約行為。”福建一脈律師事務所律師李耿佳表示，房屋買賣雙方簽訂的購房合同系雙方當事人的真實意思表示，合法有效，交易最終不能正常進行的原因在于賣方，故賣方的行為構成違約，應承擔相應的違約責任。

據了解，違約責任的承擔方式有支付違約金或者雙倍返還定金，買家可以擇一選擇適用違約金條款或者定金條款。

另外，買賣合同雖約定違約金，但違約一方支付的違約金不足以補償損失的，對于不足部分仍應賠償損失。

李耿佳表示，在買家解除房屋買賣合同的前提下，若還存在房屋溢價損失，可以聘請有資質的第三方評估機構，對房產的漲價部分進行評估，以界定漲價的損失部分，要求對方進行賠償。

房價上漲 賣方違約

案例

通過中介介紹，去年年初，楊先生在晉江中心市區買了一套90平方米的小三房。根據當初的約定，該套房子單價13000元/平方米，總價117萬元。

“當天，我就付了10萬元的定金，并且還和對方簽訂了房屋買賣合同。”楊先生介紹，雙方還約定，過一個月后雙方過戶時再付30多萬元的首付，余下的房款則申請銀行商業貸款。

但是，讓楊先生沒想到的是，賣主一直以在外地忙的理由，不肯回來辦理過戶手續。

“最后，到了今年8月份，賣主的電話打不通了。”楊先生說，一天，中介告訴他，賣主不賣了，還說要賠償他雙倍的違約金，也就是20萬元。

楊先生說，通過多個中介，了解到二手房的市場行情。他買的這套房子，已經升值到18000元/平方米左右。“知道了價格之后，我堅持要對方履約，按合同約定辦理過戶手續。如果對方違約，不僅要賠償違約金，還要賠漲價部分。”

在溝通無果的情況下，楊先生準備走法律途徑，起訴賣家。

簽好購房合同是關鍵

提醒

那么，如何避免類似的糾紛產生，以維護買方的合法權益?李耿佳認為，最好是在簽訂購房合同時增強法律風險防范意識，設定好二手房買賣合同條款。嚴格的合同條款是確保二手房安全、順利交易的關鍵。

李耿佳介紹，買賣雙方簽訂正式合同前，要注意以下這些問題：一是查清房屋的權屬情況。購買人在簽訂購房合同前要查驗房產權屬是否真實完整。要查驗房產證的正本，必要時，可以到房管部門查詢房屋產權證的真實性。

二是核實房屋是否為共有財產。如果房屋是共有財產，比如夫妻共有財產，需要夫妻共同雙方共同簽字確認。

三是確認房屋是否存在權利限制狀況，比如抵押或者存在司法查封等情形。

四是要核實房屋買賣是否存在優先購買權。根據我國法律規定，房屋承租人對其所承租房屋在同等條件下具有優先購買權。

“在實際交易中，買賣合同應該就房屋權利人、房屋的面積、質量、房屋價款、交房以及違約責任、爭議解決等重要條款做出明確約定。”李耿佳建議。

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