在二手房交易中，晉江不少購房者經(jīng)常會(huì)碰到這樣的問題——賣房人貸款沒還清，房產(chǎn)證尚在“抵押”的狀態(tài)，想買這套房必須先出錢幫賣家還清貸款，等到解押后才能過戶交易。如果不出錢的話，房子不能買賣，而出錢的話，又面臨不少風(fēng)險(xiǎn)。

記者了解到，實(shí)際上，這樣的“贖樓”之舉在二手房交易中普遍存在。那么，處于“抵押”狀態(tài)的房子如何才能買賣?碰到要幫賣家墊付“贖樓”款，買家又該注意什么問題?

抵押房子如何才能買賣

在二手房市場(chǎng)上，經(jīng)常有賣家咨詢：“我有一套房子要賣，但是銀行貸款沒有還清，有尾款。如果現(xiàn)在想賣，該怎么操作?”

“沒有還清銀行貸款的房子，屬于抵押狀態(tài)，必須先到銀行辦理注銷抵押登記，買賣雙方才能繼續(xù)交易。而且貸款未結(jié)清的房子是不能變更產(chǎn)權(quán)的，買房人也就因此拿不到產(chǎn)權(quán)證，所以也就不能成功辦理過戶手續(xù)。”晉江家興房產(chǎn)負(fù)責(zé)人曾思程介紹。

“在交易時(shí)，房屋仍然處于按揭狀態(tài)，已在銀行辦理抵押，要想交易，先要還清銀行貸款。解除抵押的過程，俗稱‘贖樓’。”晉江佳居房產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳圣楷介紹，“贖樓”一般有這些方法：1.賣主自行結(jié)清尾款。房主可咨詢貸款銀行，申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，按揭買房等到貸款償還完畢之后，就可以出售了。不過，在實(shí)際的交易中，賣主自行結(jié)清尾款的情況較少。2.和買方協(xié)商，用首付款結(jié)清尾款。這是二手房交易中最常見、最方便的方式，適用于原房主貸款額度較低或所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家愿意首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，再進(jìn)行下一步交易。3.找第三方借款。這種方式就是找金融公司借一筆錢，幫賣主把欠款結(jié)清，風(fēng)險(xiǎn)由擔(dān)保公司承擔(dān)。這種方式的好處在于速度較快，但“贖樓”利息也高。

墊付“贖樓”款有何風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易看似簡(jiǎn)單，但往往隱藏著多重風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“贖樓”直接錢款交易風(fēng)險(xiǎn)頗大，應(yīng)當(dāng)盡量避免。福建一脈律師事務(wù)所律師李耿佳介紹，“贖樓”涉及的風(fēng)險(xiǎn)很多，其中有兩種比較常見。一種是賣家有其他欠款未還，房產(chǎn)證被贖回后，其他債權(quán)人追索起訴到法院并要求法院查封凍結(jié)該房屋。另一種是買方為賣方贖回樓之后，賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，導(dǎo)致買方遭受損失。

“還有一種情況，碰到房?jī)r(jià)上漲的周期，贖樓后違反合同約定，也是潛藏的危險(xiǎn)。”李耿佳介紹。

“房子是大宗交易，有時(shí)涉及幾十萬甚至一百多萬元的金額，如果房款直接交付，風(fēng)險(xiǎn)很大。遇到類似的情況時(shí)，盡量讓賣方自行籌集現(xiàn)金贖樓。”李耿佳表示，另外，也可通過“資金監(jiān)管”辦理錢款交接，這樣一來，過戶之后，房主才能拿到錢款。

李耿佳提醒，如果購房者要支付墊資款，需要審慎考察，留意資金安全。中介方亦應(yīng)當(dāng)提前說明此類操作風(fēng)險(xiǎn)，并在資金流轉(zhuǎn)過程中盡最大的注意義務(wù)，切不可為了促成交易而掩蓋風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞： 抵押房子 墊付贖樓款 二手房交易 過戶手續(xù)