即將到傳統的“金九銀十”檔期，廣州樓盤動作已逐漸多了起來，或新開樣板房、營銷中心，或進行誠意登記，甚至是開始推出各種優惠搶先出貨。在樓市持續調控下，新盤特惠、舊盤促銷等行為反而令不少意向購房者開始猶豫，廣州樓價會下降嗎?自己該何時入市?

其實，對于廣州樓市的整體發展趨勢，相關主管部門已經為大家提供了答案：日前，《廣州市住房發展“十四五”規劃》(下稱《規劃》)在廣州市住房和城鄉建設局官網掛文發布，這是2021-2025年推進廣州市住房發展的綜合性和指導性文件。《規劃》顯示，“十四五”期間最主要任務的第一項，就是穩市場。

維持廣州樓市的穩定，這需要持續做好房地產調控工作，“著力穩地價穩房價穩預期”。

穩地價：嚴格限制高價地按區域針對性供地

地價和房價關系密切，如同面粉和面包的關系，這也是為何土拍市場一直備受多方關注的主要原因。廣州原本計劃于六七月份推出第二輪集中供地，推遲至8月26日才掛牌48宗商品住宅用地，足見管理層面對土地市場的多重考量。在此之前，深圳、天津等城市都延遲了今年的第二輪土地供應。

土地成交溢價率均控制在15%內

廣州推遲至8月26日才將土地掛牌，有其自身考量。貝殼研究院統計顯示，廣州今年4月份的第一輪集中供地，整體土拍溢價率為15%，不算太高，但從局部看，熱門區域的部分土地溢價率就比較高，例如經過113輪競價成交的廣州白云區金沙洲AB3701008地塊，剔除配建面積后，樓面地價達到42122元/平方米，溢價率約為45%;同時，黃埔區、番禺區共有4宗用地最終靠搖號決定其歸屬。

從最新《規劃》和26日最新的用地公告可見，此次集中供地將會嚴格限制高價地，成交溢價率均控制在15%以內;部分地塊采取了“限房價”“限首套房銷售對象”“一次性報價”等出讓方式，以嚴防高地價搞亂市場預期，保障市民居住需求。

按消化周期針對性供地

以往的供地計劃，僅會列出每個區域的計劃供應量，但此次《規劃》，已細化到規定根據商品住房消化周期來進行供地安排：對商品住房消化周期在36個月以上的區域，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

廣州中原研究發展部的數據顯示，7月底廣州全市商品住房庫存量為869.92萬平方米，去化周期8.9個月。消化周期最長的是從化，為17.1個月，最低是天河的3.7個月，還沒有哪個區達到要停止供地的天量庫存。對照《規劃》的供地思路，目前廣州庫存消化周期低于6個月的區域是海珠、天河，將要加大加快供地節奏。

官方數據顯示，2021年1-7月，廣州全市已供應住宅用地489公頃，同比增長28%;建筑面積1118萬平方米，同比增長29%。預計此第二批用地成交后，將有望超額完成全年住宅用地供應計劃。

穩房價：持續調控年均新增供應有望達13萬套

在合理穩定地價的同時，主管部門也將通過持續適度的調控來保障市場平穩發展。房價的變化，和市場供應量也有緊密關系，“十四五”期間，廣州也將努力保障一手商品住宅供應，新增新建商品住房供應力爭累計達到65萬套，通過實現供需平衡來達到市場平穩目的。

加強價格監管，繼續嚴查

市場之穩，房價穩是關鍵之一，也是消費者最能直接感受的市場表現之一。《規劃》稱，將會保持調控政策連續性和穩定性，持續做好價格指導，著力穩房價。

通讀《規劃》可以發現，在樓市的交易管理方面，廣州的嚴查高壓態勢不變。

比如，仍將強化商品住房價格監管，加強對新建商品住房預售價格、現房銷售價格的指導，加大對房地產開發企業執行明碼標價、一房一價規定的檢查指導力度;嚴厲打擊違法違規銷售行為，通過突擊檢查、隨機抽查、暗查暗訪、合同抽檢等形式，持續開展房地產市場秩序專項整治。

羊城晚報記者了解到，目前黃埔、增城、南沙等熱門區域已實施一手樓價指導價政策，對于一些樓盤相對下降的指導價，部分樓盤采用降低交樓標準來應對，買家們對此舉則是褒貶不一。

城市更新為市場新增一手住宅供應

近日，黃埔區的升龍學府上城樣板房對外開放，吸引了不少剛需群體關注。該項目可謂湯村城市更新的一個組成部分，首期保守計算也能為市場提供過千套商品住宅;同區的卓越招商臻瓏府也于日前開放了示范區和樣板房，首期也能為市場新增數百套供應量;增城的塔崗村舊改也在順利推進，為市場帶來新世界星輝這個可售項目……

城市供地日益緊張，通過城市更新能釋放一定量的用地，為市場補充供應量。《規劃》指出，建立城市更新與住房供應聯動機制，通過城市更新增加中心區商品住房和保障性住房供應。“十四五”期間，廣州將繼續實施城中村改造，并力爭到2025年底前將納入城市更新三年實施計劃的83條城中村基本完成回遷安置房建設，其余100條城中村回遷安置房開工建設。

總的來說，廣州的商品住房供應將保持平穩。“十四五”期間，廣州市的新增新建商品住房供應力爭累計達到65萬套，相當于年均供應13萬套。廣州中原研究發展部統計數據顯示，2016-2020年五年期間，廣州一手住宅年均網簽套數約10萬套。以此對比，廣州樓市將能實現供需平衡。

特別關注

未來五年：增城供應最多越秀供應最少

“十四五”期間，廣州市的新增新建商品住房供應力爭累計達到65萬套(詳見附表)，從分區目標看，就新建的商品住房套數而言，外圍城區的供應是絕對主力。其中，增城依然是未來樓市供應量最多的地方，預計會有16萬套單位可上市。實際上，增城在廣州樓市中一直承擔“糧倉”的角色，供應和成交量均占全市11區首位。2020年和2019年，該區總成交宗數分別為25159宗和21456宗，約占全市當年總成交量的25%和27%。根據《規劃》，2021-2025年增城區的供應量將主要布局在荔城和新塘板塊。

11區中，傳統中心區中的越秀區，毫無意外成為“十四五”期間新增供應最少的區域，整體規劃供應僅有0.5萬套。新增住房供應主要通過登峰村、西坑村、瑤臺村等城中村改造解決。(記者陳玉霞)

關鍵詞： 商品住房 新增新建 限制高價地 土地成交溢價率