隨著樓市傳統的銷售旺季“金九銀十”到來，房企的推新速度也在明顯加快。“首付14萬元起買三房”“單價2.5萬元起買市中心江岸地鐵房”，此前，就有購房者發現，不斷有項目打出出乎意料的價格宣傳，市場價格真的松動了嗎?記者探訪時發現，以優惠價試探市場反應的項目確實在增多，業內人士表示，在調控政策持續收緊而買家出現觀望情緒的情況下，目前明顯低于市場價格的只是零星現象，而隨著樓市新增供應不斷增加，房企將拿出真優惠，預計“金九銀十”市場將出現更多“驚喜”價格。

新推產品報價下調 新盤亮出意外價格

隨著樓市傳統的銷售旺季“金九銀十”到來，房企的推新速度在加快。統計顯示，8月份廣州新批供應量超過11300套(約112.39萬平方米)創年內新高，廣州中原研究發展部分析，供應量創新高除了有開發商備戰“金九銀十”需保證彈藥充足外，還因為4月新政后，廣州實行了嚴格的指導價制度，為避免多次申請造成指導價過多下浮，部分開發商選擇一次性推出更多貨量，其中不乏位于黃埔、增城的一些大盤，一次性申請預售量超過500套。

值得關注的是，在上周推售的樓盤中，有來自荔灣的熱盤加推大戶型，市場售價較上批次價格出現每平方米2000元~3000元左右的下調;花都的項目加推也采取了調價模式;番禺一些推新項目也都出現吹風價下調狀況。此外，市場還出現低于均價的意外價格。位于增城永寧板塊的新盤，打出首付14萬元起買全能三居的價格，推出66~86平方米的三房四房。而海珠區有全新推出的公寓產品，在周邊公寓均價為每平方米3萬多元的情況下，開出2.5萬元起的價格。

據統計，由于七八月是樓市傳統淡季，疊加樓市持續調控，廣州新房市場降溫，而部分開發商在業績壓力下選擇“以價換量”吸客，市場新房報價出現調整趨勢。克而瑞市場監測到，近兩月加推的樓盤，售價較上批次降低的現象逐步增多。

從一些顯得特別優惠的產品特點來看，這些明顯低于周邊樓盤的價格目前還只是零星現象。比如海珠每平方米2.5萬元的公寓，只有北向中低層單位，數量相當有限，項目整體均價依然達到每平方米3萬多元。

南沙、增城、番禺熱門板塊現新房均價調整

“最近，我曾看過的黃埔樓盤的銷售顧問一直給我電話，說推出新一期，價格有優惠。”從去年下半年開始看房的王小姐近期接到的銷售顧問電話多起來了，報價似乎也有所松動，但她還是想看看“金九銀十”有沒有更多的優惠。

在三條紅線壓力下的房企剛性還款壓力、政策的持續收緊、購房者的觀望情緒、網簽量下滑而供應量在持續上升……市場開始變化，一些熱門板塊的價格開始出現調整。

克而瑞的統計數據顯示，截至8月上半月，今年1~8月廣州各板塊新房網簽成交超1000套體量的總計有27個板塊;其中，超3000套成交量的僅有科學城板塊、增城新塘板塊和永寧街道板塊。

而在這27個板塊中，對比新政頻出前的3月新房均價和8月上半月的新房均價可以看到，有6個板塊的新房均價出現明顯回落。其中，新興熱門板塊南沙灣板塊8月上半月新房、花都山前大道板塊新房均出現每平方米千元以上的下調，另外，作為增城區非限購代表之一的中新板塊也出現了每平方米1509元的新房均價下調。此外，番禺的華南板塊出現千元左右的下調，而知識城板塊則是有數百元的微調。

撇走投機客，留住剛需客

可以看到，自今年4月以來，因樓市調控政策的持續收緊，加上房貸額度收緊，放款周期拉長，而房貸利率也持續走高，樓市的成交量逐步降低。

據克而瑞的市場監測數據，繼7月之后，8月廣州新房成交量依然走低。這也導致全市整體庫存量增多，截至8月末，全市庫存量919.9萬平方米，去化周期9.8個月，8月整體去化周期再升近1個月。但隨著樓市傳統的銷售旺季“金九銀十”到來，房企低價探市、整體讓利，預計樓市銷售情況或有所回升。

廣州中原研究發展部認為，雖然今年政策環境趨緊，但目前調控政策越來越“精細化”“人性化”，因此部分區域成交依然保持活力。經歷了近幾個月的政策磨合期，市場各主體已陸續習慣新背景下的市場變化，9~12月市場表現，將是“撇走投機客，留住剛需客”成果最好的“試驗田”。

開發商方面，雖然全國樓市大環境趨緊，但房企業績目標并未放松，加上高層嚴管“三道紅線”，加上落實集中供地后，開發商需要手頭上回籠更多資金進行土地投拓，預計傳統旺季“金九銀十”開發商依舊會保持較高熱情度。

買家方面，目前市場面臨房貸收緊、氣氛較去年同期明顯“轉冷”，但對于大部分外圍區項目而言，備案價制度落地確實已起到為房價降溫的作用，買家可適時入市。

【“優惠價”分析】

有樓盤的負責人對記者表示，優惠價格產品只是用于吸引購房者的探市信號，主要來自供應量較大的板塊。比如供應量較大的增城片區、近期新增供應比較集中的海珠公寓市場，且以新盤居多，因為價格適當讓步不僅可以吸引人氣，也不會因調價等問題與前期購買業主產生糾紛。

后市走向

拿出真優惠才是最好的辦法

對于后市的走向，業內人士認為，市場的博弈還將繼續。貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，在目前樓市調控的大背景下，市場預期發生了明顯轉變，熱門板塊和年初市場高位相比有一些調整是比較正常的。從市場邏輯角度看，城市調控決心非常明確，開發商全年業績壓力、經營壓力也開始凸顯，存在一定的讓利促銷、加速回款的動力。接下來幾個月預計樓市銷售情況或有所回升，這主要基于幾個方面的判斷：一是新房供應或持續增加，在當下有利于促進成交好轉;二是開發商讓利促銷會明顯促進成交。

克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉認為，在一系列的調控政策收緊作用下，廣州一手房成交量已經連續多月呈現下降的趨勢。俗話說“量在價先”，接下來價格變化也在情理之中。目前來看，由于廣州新房售價執行了較為嚴格的價格指導，樓盤漲價基本不可能。面對購房者的觀望氣氛，樓盤再想一些“羊毛出在羊身上”的花招效果有限，最好的破局辦法還是拿出真優惠，相信接下來的“金九銀十”部分樓盤就會有所動作。(記者劉麗琴、陳白帆)

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