日前，廣州市住房和城鄉建設局在官網發布了《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，首批熱點區域96個住宅小區二手住房交易參考價格公布。多家銀行表示，已跟進政策，按照指導價執行二手房貸。

二手房指導價，以過去一年二手住房網簽成交均價為基礎，綜合考慮市場評估價格、小區周邊一手樓盤成交價格等因素而形成，與市場掛牌價存在明顯差異。根據報道，廣州首批熱點小區，指導價相比掛牌價普遍折價30%以上，有小區最高折價50%，相當于直接腰斬。

在廣州之前，已有深圳、上海、成都、西安、寧波等地出臺了二手房指導價、參考價或核驗價政策。隨著樓市調控不斷加碼，未來或將有更多熱門城市持續跟進，土地限制溢價率、新房備案價、二手房指導價等組合拳，有望成為新一輪樓市調控的標配。

廣州這次跟進二手房指導價政策，并不令人意外。過去一年多來，廣州個別區域房價出現明顯異動，二手房同比漲幅已經超過深圳，位居全國前列，在“房住不炒”的調控原則下，廣州已經先后祭出多個調控組合拳：先是不斷提高房貸利率，首套房貸利率從年初的5.1%上升到6%左右;接著出臺增值稅“2改5”新政，天河等9區個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年;隨著黃埔、南沙等地收緊人才購房政策，再加上這一次的二手房指導價，廣州正在織密樓市調控的政策網。

與傳統的限購、限售相比，二手房指導價的影響更為顯著。二手房指導價的出臺，能有效擠出存量房市場的掛牌價格泡沫。過去一段時間，多個城市出現了業主抱團漲價、中介違規炒房等亂象，二手房掛牌價不斷飆升，不僅刺激了市場情緒，還擾亂了市場正常秩序。

在傳統認識里，二手房隨行入市，不那么容易被壟斷被操縱，但這一輪樓市行情打破了這一觀念，尤其是抱團漲價的出現，讓人看到當利益共同體聯合起來，就有了足以影響市場價格的力量。這背后的原因也不難理解，二手房價由邊際價格決定，即由最新成交的那套房子價格決定。一個小區，去年成交一套均價5萬元，今年成交一套均價10萬元，雖然兩年只成交了2套，但卻給人以房價漲幅翻倍的誤導。

所以，各地新政均明確，中介機構不得發布價格虛高的二手住房房源。該政策一旦落地，諸如抱團漲價等現象將得到明顯遏制，一些小區或炒房團體通過不斷推高掛牌價而制造的房價暴漲的游戲，則將行不通。

二手房指導價的威力不止于此。根據新政，多地均已明確，二手住房成交參考價將作為貸款發放重要參考。無論掛牌價有多高，無論業主想要的成交價有多高，銀行只會按照更低的指導價進行放款。

不難想象，一旦房價被指導價強制打折，那么買房所能獲得的房貸也將隨之而銳減，二手房指導價政策，從而有了限貸的效果。一套1000萬元的房子，如果指導價只有700萬元，按過去最高70%的房貸額度來看，按揭貸款額將從700萬元直降到490萬元，而首付從300萬元提高到510萬元。

信貸，向來是樓市的七寸。一旦首付被變相提高、貸款額度同步減少，加上房貸利率不斷上調，那么目前的掛牌價是否還能維持，顯然成了疑問，樓市里的買方與賣方之間的博弈格局，必然也隨之發生變化，二手房市場將會趨于規范。

作為首個出臺二手房指導價政策的城市，深圳樓市已經告別火熱態勢，高房價也出現了明顯松動，不復當初一路上漲不回頭的兇猛態勢。這背后，當然不乏提高落戶購房門檻、嚴查經營貸等政策的助力，但二手房指導價在其中的貢獻不容忽視。

可見，二手房指導價政策，不僅能緩解市場焦慮情緒，進一步遏制抱團漲價等亂象，還能通過信貸等手段，來遏制炒房熱情，從而讓市場回歸穩定健康發展的軌道上來。

日前，在國務院新聞辦公室舉行的“努力實現全體人民住有所居”新聞發布會上，住建部明確表示，持續完善房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

不難看出，樓市調控不會輕易退場。凡是樓市仍舊高熱不退的城市，調控必然如影隨形，只要房價上漲態勢無法扭轉，政策層層升級也會是必然選擇。房住不炒和住有所居，正在成為未來房地產發展的重要指導原則，凡是與此相違背的炒房行為，必然會被納入調控之列。(凱風)

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