雖然是“金九”,但房產(chǎn)市場(chǎng)近日的消息面偏緊,令不少購(gòu)房者觀望情緒更為濃郁,上周的新房供求比已達(dá)3.0。外界對(duì)部分房企未來(lái)發(fā)展的信心持續(xù)下滑,剛需到底現(xiàn)在是不是“抄底”機(jī)會(huì),買(mǎi)房前應(yīng)該注意哪些指標(biāo)?

當(dāng)下買(mǎi)房更要關(guān)注

房企信用度及融資成本

隨著“三道紅線(xiàn)”監(jiān)管政策的發(fā)布及深入實(shí)施,房企當(dāng)前生存現(xiàn)狀越加透明,高杠桿的房企正面臨著“活下去”的挑戰(zhàn)。除了恒大,去年以來(lái),已有華夏幸福、泰禾集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展、三盛宏業(yè)、福晟集團(tuán)等房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約情況,讓房企身陷資金和信用困局雙重風(fēng)波。房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)生信用違約事件,降杠桿背景下,資本市場(chǎng)對(duì)上市房企投資偏好由高增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)務(wù)安全和有質(zhì)量的增長(zhǎng)。

在調(diào)控政策動(dòng)作頻頻的同時(shí),有業(yè)內(nèi)人士建議,購(gòu)房者的選房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該加上“高信用度”這一項(xiàng)。買(mǎi)房除了關(guān)心地段、交通、環(huán)境等的價(jià)值保障,也應(yīng)該關(guān)注開(kāi)發(fā)商的融資成本,聚焦高信用度企業(yè)。“企業(yè)風(fēng)險(xiǎn),在資本市場(chǎng)早有提示。資本市場(chǎng)看好的企業(yè),投資和買(mǎi)房也相對(duì)更有保障。選擇融資成本更低的房企,除了降低爛尾的概率,他們也更有資金去產(chǎn)品、社區(qū)的運(yùn)營(yíng)上下功夫。”克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示。

融資成本在一定程度上反映了外界對(duì)房企未來(lái)發(fā)展的信心。今年財(cái)報(bào)中報(bào)統(tǒng)計(jì)中,共有三家房企融資成本在4%以下。其中,中海平均融資成本僅為3.6%,保利和華潤(rùn)以3.62%、3.88%的融資成本緊隨其后。

肖文曉表示,“目前融資成本控制較好的企業(yè)多為央企和國(guó)企,部分民企融資成本在5%以下的比較難得。”據(jù)統(tǒng)計(jì),金茂、龍湖、萬(wàn)科、越秀、建發(fā)等10家房企今年上半年融資成本在4%-5%。

而今年上半年,部分房企出現(xiàn)不降反增。富力地產(chǎn)的融資成本就由去年末的6.9%增至7.67%,增長(zhǎng)11.16%;陽(yáng)光城也從7.4%增至7.48%。而新力上半年融資成本雖然有所下降,但依然達(dá)8.7%。

做大蛋糕便能“活下去”?

更多房企將合并或縮減規(guī)模

事實(shí)上,無(wú)論是中海、保利、龍湖等優(yōu)等生,還是恒大、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等流動(dòng)性緊張的房企,同樣面臨著產(chǎn)品盈利空間縮窄的問(wèn)題,部分房企更選擇以多元化布局積極做大“蛋糕”。

“行業(yè)已進(jìn)入微利時(shí)代,房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)期已過(guò)去,在‘穩(wěn)’字當(dāng)頭的市場(chǎng)環(huán)境下,目前房企基本已放棄規(guī)模擴(kuò)張了。目前的政策下,銷(xiāo)售、融資、舊改均受到影響。以往有利潤(rùn)的領(lǐng)域,情況都不理想。”地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志預(yù)計(jì),未來(lái)行業(yè)內(nèi)會(huì)有更多的合并收購(gòu)。

肖文曉表示,根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì),從房企多元化布局的賽道來(lái)看,目前主要布局的領(lǐng)域包括:商業(yè)辦公、物業(yè)管理、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅、康養(yǎng)、以長(zhǎng)租為核心的租賃以及創(chuàng)投等七個(gè)。其中,商辦和物管已經(jīng)是TOP50房企的標(biāo)配,TOP10房企布局全面深入,TOP11-50房企更側(cè)重康養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。“但是客觀來(lái)看,目前房企這些業(yè)務(wù)除了物業(yè)板塊已經(jīng)批量上市之外,其它多元化賽道的嘗試多數(shù)企業(yè)還在初期階段,在疫情的挑戰(zhàn)下也面臨很多不確定性,所以企業(yè)發(fā)展目前主要還是靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這個(gè)主營(yíng)業(yè)務(wù)。”

中信證券研究部指出,地產(chǎn)板塊有約一半的負(fù)債是信用負(fù)債,合作項(xiàng)目眾多,房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)復(fù)雜,信用風(fēng)險(xiǎn)具備傳染性。由于諸多企業(yè)無(wú)法充分足額,以合理成本實(shí)現(xiàn)借新還舊,不少企業(yè)需要壓低拿地規(guī)模,降低未來(lái)增速,甚至收縮規(guī)模。同時(shí),因?yàn)椴簧倨髽I(yè)資金成本較高,這類(lèi)企業(yè)的盈利能力被嚴(yán)重侵蝕。中信證券預(yù)期,2021年四季度起,會(huì)呈現(xiàn)少數(shù)公司被動(dòng)離場(chǎng)(處置資產(chǎn)甚至債務(wù)重組)、更多企業(yè)持續(xù)縮減規(guī)模的情景。

在肖文曉看來(lái),“優(yōu)勝劣汰是行業(yè)的大趨勢(shì),不管是大企業(yè)還是小企業(yè),在今天有一個(gè)健康的現(xiàn)金流都是彌足珍貴的。從二次土拍規(guī)則的設(shè)定也可以看出,穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)未來(lái)會(huì)有更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。另外,從蛋糕體量來(lái)看,今天還處于整個(gè)周期的頂峰,盡管增速在下降,但是規(guī)模還在,有人離場(chǎng)就有人入場(chǎng),這很正常。”

以?xún)r(jià)換量力度目前還不高

專(zhuān)家建議先觀望

房企對(duì)債務(wù)管控的提高,現(xiàn)金系著生命線(xiàn),越來(lái)越多的房企開(kāi)始強(qiáng)回款、控投資。今年上半年,不少網(wǎng)紅盤(pán)優(yōu)先選擇一次性毛坯推售,幾百套房源當(dāng)天售罄。

在南沙橫瀝島板塊的美的江上沄啟,銷(xiāo)售人員向記者表示,現(xiàn)在五成首付也能選到不錯(cuò)的樓層,“我們現(xiàn)在不再集中開(kāi)售,目前是散賣(mài),逢周三讓給了誠(chéng)意金的客戶(hù)選房按付款比例選房,依然先是全款客戶(hù),其次為高首付客戶(hù),最后才是按揭貸款客戶(hù)。”

銷(xiāo)售人員補(bǔ)充道,“我們這次不是賣(mài)江景頭排,此前是4.2萬(wàn)元/㎡的價(jià)格,現(xiàn)在限價(jià)下才賣(mài)3.6萬(wàn)元/㎡,我們今年都不會(huì)推一線(xiàn)江景的產(chǎn)品,明年我們將會(huì)提高5%賣(mài)。”

同在南沙的保利南沙天匯,也是江景產(chǎn)品,銷(xiāo)售人員同樣向記者表示,一線(xiàn)江景產(chǎn)品會(huì)先留著,“我們最近江景的頭排先不拿預(yù)售證。”

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示,金九銀十已展開(kāi)以?xún)r(jià)換量,例如黃埔、南沙外圍區(qū)都有進(jìn)一步下調(diào),但部分項(xiàng)目年初的銷(xiāo)售情況還可以,暫時(shí)未有非常積極的以?xún)r(jià)換量。“在穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策下,房?jī)r(jià)向下波動(dòng)太大也會(huì)有被約談的可能。”

不過(guò),在供應(yīng)節(jié)奏不慢、成交跑不動(dòng)的背景下,廣州新房庫(kù)存已開(kāi)始“攢”起來(lái)了。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),在第36周(09.06-09.12),新房供求比已為3.0。廣州商品住宅共供應(yīng)3018套,廣州商品住宅成交則為1057套。截至第36周全市商品住宅庫(kù)存面積為1047.2萬(wàn)㎡,消化周期已達(dá)9.12個(gè)月,商品住宅庫(kù)存面積已連續(xù)10個(gè)月持續(xù)上漲,而過(guò)去8周最低的消化周期則為8.04個(gè)月。

在肖文曉看來(lái),“從近幾個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看,全國(guó)商品房市場(chǎng)都迎來(lái)了普遍性的降溫,不僅調(diào)控在收緊,房貸資金也是越來(lái)越緊張,這意味著市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力是被限制的,所以房企想要搶收市場(chǎng)上有限的購(gòu)買(mǎi)力,要么就扛一扛看看明年有沒(méi)有轉(zhuǎn)機(jī),要做動(dòng)作就一定要快,營(yíng)銷(xiāo)決策一定要果斷,要珍惜那些還有流量的市場(chǎng)。”

到底剛需人群要不要現(xiàn)在出手?“肯定等啊”,廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科表示,購(gòu)房者依然會(huì)是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”。“雖然部分房企會(huì)使用以?xún)r(jià)換量來(lái)回款,預(yù)計(jì)價(jià)格下調(diào)幅度不會(huì)很大,也就是說(shuō)金九銀十的成交預(yù)期較差。”

不過(guò),鄧浩志則認(rèn)為,目前依然有“暖風(fēng)”征兆,“國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉此前在發(fā)布會(huì)上回應(yīng)恒大事件說(shuō)道‘促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制不合理需求,保證正常需求的釋放’。此外,不久前央行召開(kāi)金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì),強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)做好跨周期設(shè)計(jì),銜接好今年下半年和明年上半年信貸工作。明年上半年計(jì)劃投放的部分貸款,或?qū)⑻崆暗浇衲晗掳肽晖斗拧＿@些都是對(duì)市場(chǎng)比較正面的信號(hào),相信會(huì)以靈活的政策穩(wěn)房?jī)r(jià)。”(記者何璐詩(shī))

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