自今年4月份新一輪樓市調(diào)控密集發(fā)布以來，部分過熱城市二手住宅成交量持續(xù)下滑，8月份二手房市場(chǎng)降溫態(tài)勢(shì)仍在進(jìn)一步加劇。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，當(dāng)前，全國(guó)主要城市二手房市場(chǎng)持續(xù)降溫，隨著樓市調(diào)控的加碼，疊加新房市場(chǎng)供應(yīng)不減，預(yù)計(jì)后續(xù)二手房市場(chǎng)或?qū)⒈３址€(wěn)中有降。

市場(chǎng)降溫明顯

“8月份二手房市場(chǎng)整體止?jié)q轉(zhuǎn)跌。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，8月重點(diǎn)50城二手房成交量連續(xù)多月環(huán)比下降，9成以上城市二手房成交量同環(huán)比均下降，深圳、上海、杭州等重點(diǎn)城市同環(huán)比降幅均較大;價(jià)格下跌城市數(shù)量增多，深圳二手房房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月下跌，徐州、銀川、金華等城市也出現(xiàn)價(jià)格下跌。

易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告》也顯示，8月受其監(jiān)測(cè)的13城二手住宅成交量約為5.7萬(wàn)套，環(huán)比下跌17.9%，同比下跌36.6%。

在許小樂看來，市場(chǎng)降溫的原因有三個(gè)：一是調(diào)控持續(xù)加碼，深圳、廣州、合肥等重點(diǎn)城市出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，上海二手房貸款執(zhí)行“三價(jià)就低”，提高了購(gòu)房成本;北京、杭州、西安等限購(gòu)、限售以及學(xué)區(qū)房調(diào)控政策收緊，減少了購(gòu)房資格。二是信貸環(huán)境收緊，房貸加息、放款慢甚至銀行不接單的城市增多。三是在市場(chǎng)下行期，需求端觀望情緒加重，消費(fèi)者入市更加謹(jǐn)慎。“對(duì)比來看，二手房市場(chǎng)調(diào)整幅度超過了新房。”他分析認(rèn)為，一方面二手房指導(dǎo)價(jià)及銀行貸款額度收緊對(duì)二手房的限制作用更大;另一方面，市場(chǎng)下行預(yù)期在二手房市場(chǎng)傳遞更快，相對(duì)而言，重點(diǎn)城市新房限價(jià)的政策下仍存在一二手房?jī)r(jià)格倒掛，吸引了購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

二手房參考價(jià)威力顯現(xiàn)

近期，大部分熱點(diǎn)城市響應(yīng)中央要求，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的持續(xù)整治，出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)、限購(gòu)、對(duì)贈(zèng)與住房和離婚購(gòu)房等歷史漏洞打補(bǔ)丁等調(diào)控政策。

8月，深圳在二手房成交參考價(jià)等政策的影響下，市場(chǎng)降溫顯著，二手住宅成交量為1842套，同比下跌超8成，維持在2012年以來除春節(jié)月份的最低值附近。在易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)熱點(diǎn)城市中，深圳的二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月墊底。

8月，杭州二手住宅成交量約為3160套，環(huán)比暴跌5成，同比暴跌6成。不到半年，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，并創(chuàng)下近十年8月單月成交量最低值。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，8月5日，杭州出臺(tái)調(diào)控政策，進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)。落戶未滿5年需連續(xù)繳納兩年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保，方能在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買1套住宅。杭州樓市新政出臺(tái)后，之前被暫停的杭州新房供應(yīng)開閘，2萬(wàn)多套房源集中入市，也導(dǎo)致杭州二手住宅市場(chǎng)進(jìn)一步被分流。

與杭州類似的還有東莞。8月2日，東莞出臺(tái)“莞八條”，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年，并加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，加大對(duì)虛高掛牌價(jià)亂象的整治力度。但從數(shù)據(jù)上來看，東莞與杭州形成鮮明的對(duì)比，8月其二手房交易量不降反增。《熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)報(bào)告》顯示，8月份東莞二手住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)約21%，同比增長(zhǎng)約75%。嚴(yán)躍認(rèn)為，或許是8月初新政出臺(tái)后，部分交易為規(guī)避新規(guī)加速網(wǎng)簽，使得8月成交數(shù)據(jù)大幅異動(dòng)。隨著時(shí)間推移，政策效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)其未來幾個(gè)月二手住宅成交量下跌速度將和深圳類似。

截至目前，在易居研究院監(jiān)測(cè)的13個(gè)熱點(diǎn)城市中，深圳、東莞、成都和無錫4個(gè)城市已經(jīng)出臺(tái)了二手房成交參考價(jià)。另一方面，包括北京、深圳、杭州、成都、金華和無錫等城市，也因市場(chǎng)過熱被住建部約談，占當(dāng)前全國(guó)被約談城市的三分之一。

未來市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)下行

金九銀十是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，二手房市場(chǎng)走勢(shì)如何?對(duì)此，許小樂認(rèn)為，年底前市場(chǎng)仍有向下調(diào)整的壓力，市場(chǎng)預(yù)期或?qū)⒗^續(xù)下行，8月二手房市場(chǎng)景氣度降至23，創(chuàng)2019年以來最低水平，接近市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷警戒線。

“降溫態(tài)勢(shì)已經(jīng)明確。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示，整體來看，8月各類城市均已確定性進(jìn)入降溫通道，雖有部分城市房?jī)r(jià)依然保持一定上漲，但總體上漲力度已趨緩，金九銀十同比將降溫，成色不足將是大概率趨勢(shì)。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，考慮到今年熱點(diǎn)城市調(diào)控力度史上罕見，且多個(gè)熱點(diǎn)城市的二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已多月回落，預(yù)計(jì)未來二手住宅價(jià)格同比漲幅將繼續(xù)回落。此外，熱點(diǎn)城市調(diào)控力度可能繼續(xù)加強(qiáng)，熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)入“最冷冬季”。(孫蔚)

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