自今年4月份新一輪樓市調控密集發布以來，部分過熱城市二手住宅成交量持續下滑，8月份二手房市場降溫態勢仍在進一步加劇。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《中國消費者報》記者表示，當前，全國主要城市二手房市場持續降溫，隨著樓市調控的加碼，疊加新房市場供應不減，預計后續二手房市場或將保持穩中有降。

市場降溫明顯

“8月份二手房市場整體止漲轉跌。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂對《中國消費者報》記者表示，8月重點50城二手房成交量連續多月環比下降，9成以上城市二手房成交量同環比均下降，深圳、上海、杭州等重點城市同環比降幅均較大;價格下跌城市數量增多，深圳二手房房價連續4個月下跌，徐州、銀川、金華等城市也出現價格下跌。

易居房地產研究院近日發布的《熱點城市二手住宅市場報告》也顯示，8月受其監測的13城二手住宅成交量約為5.7萬套，環比下跌17.9%，同比下跌36.6%。

在許小樂看來，市場降溫的原因有三個：一是調控持續加碼，深圳、廣州、合肥等重點城市出臺二手房指導價，上海二手房貸款執行“三價就低”，提高了購房成本;北京、杭州、西安等限購、限售以及學區房調控政策收緊，減少了購房資格。二是信貸環境收緊，房貸加息、放款慢甚至銀行不接單的城市增多。三是在市場下行期，需求端觀望情緒加重，消費者入市更加謹慎。“對比來看，二手房市場調整幅度超過了新房。”他分析認為，一方面二手房指導價及銀行貸款額度收緊對二手房的限制作用更大;另一方面，市場下行預期在二手房市場傳遞更快，相對而言，重點城市新房限價的政策下仍存在一二手房價格倒掛，吸引了購房需求轉向新房市場。

二手房參考價威力顯現

近期，大部分熱點城市響應中央要求，加強了對房地產市場秩序的持續整治，出臺了二手房指導價、限購、對贈與住房和離婚購房等歷史漏洞打補丁等調控政策。

8月，深圳在二手房成交參考價等政策的影響下，市場降溫顯著，二手住宅成交量為1842套，同比下跌超8成，維持在2012年以來除春節月份的最低值附近。在易居房地產研究院監測的13個熱點城市中，深圳的二手住宅成交量已經連續4個月墊底。

8月，杭州二手住宅成交量約為3160套，環比暴跌5成，同比暴跌6成。不到半年，杭州二手住宅成交量就從歷史高位跌破歷史低位，并創下近十年8月單月成交量最低值。

嚴躍進告訴《中國消費者報》記者，8月5日，杭州出臺調控政策，進一步加強住房限購。落戶未滿5年需連續繳納兩年社保，非本地戶口需連續繳納4年社保，方能在限購范圍內購買1套住宅。杭州樓市新政出臺后，之前被暫停的杭州新房供應開閘，2萬多套房源集中入市，也導致杭州二手住宅市場進一步被分流。

與杭州類似的還有東莞。8月2日，東莞出臺“莞八條”，將個人住房轉讓增值稅免征年限由2年調整為5年，并加快建立二手住房成交指導價發布機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，加大對虛高掛牌價亂象的整治力度。但從數據上來看，東莞與杭州形成鮮明的對比，8月其二手房交易量不降反增。《熱點城市二手住宅市場報告》顯示，8月份東莞二手住宅成交量環比增長約21%，同比增長約75%。嚴躍認為，或許是8月初新政出臺后，部分交易為規避新規加速網簽，使得8月成交數據大幅異動。隨著時間推移，政策效應將逐步顯現，預計其未來幾個月二手住宅成交量下跌速度將和深圳類似。

截至目前，在易居研究院監測的13個熱點城市中，深圳、東莞、成都和無錫4個城市已經出臺了二手房成交參考價。另一方面，包括北京、深圳、杭州、成都、金華和無錫等城市，也因市場過熱被住建部約談，占當前全國被約談城市的三分之一。

未來市場或將繼續下行

金九銀十是樓市傳統銷售旺季，二手房市場走勢如何?對此，許小樂認為，年底前市場仍有向下調整的壓力，市場預期或將繼續下行，8月二手房市場景氣度降至23，創2019年以來最低水平，接近市場轉冷警戒線。

“降溫態勢已經明確。”58安居客房產研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示，整體來看，8月各類城市均已確定性進入降溫通道，雖有部分城市房價依然保持一定上漲，但總體上漲力度已趨緩，金九銀十同比將降溫，成色不足將是大概率趨勢。

嚴躍進則認為，考慮到今年熱點城市調控力度史上罕見，且多個熱點城市的二手住宅價格環比漲幅已多月回落，預計未來二手住宅價格同比漲幅將繼續回落。此外，熱點城市調控力度可能繼續加強，熱點城市二手住宅市場或將進入“最冷冬季”。(孫蔚)

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