9月23日，高力國際發布了北京三季度市場分析報告。報告對三季度政策和市場數據進行了解析，北京甲級寫字樓市場三季度實現穩定去化，市場需求已經回歸常態。報告顯示，雖然北京甲級寫字樓市場需求在三季度出現了一定的放緩，但從數據上看依然保持了較高的需求水平，達到21.5萬平方米。受益于前三季度旺盛的市場需求，空置率進一步降至16.7%，環比下降1.4個百分點。市場租金維持在341.1元每月每平米，環比微漲0.1%，這也是租金在連續9個季度下跌后首次實現企穩。

在區域市場表現方面，CBD的表現可謂是一枝獨秀。高力國際華北區董事總經理嚴區海對《中國消費者報》記者表示：“我們從一季度就強調北京辦公樓市場的兩大特點：第一，東部市場租金性價比凸顯。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優質辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿區范圍的甲級寫字樓市場。第二，大面積需求和供給錯配問題依然嚴重，北京辦公樓市場依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯配問題。”

從整體上看，甲級寫字樓新增的大面積需求集中在中關村、上地和望京酒仙橋區域，而目前可利用的產業辦公空間大多集中在CBD和麗澤區域。從今年前三季度的市場去化來看，CBD占全市場凈吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

雖然三季度影響較大的事件是“雙減”政策出臺后在線教育企業的退租，但該政策對全市場的影響非常有限，而且對于不同區域和樓宇的沖擊也不同。從區域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關村。從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和產業園項目中。據不完全統計，教育培訓機構在甲級寫字樓中的退租面積占比不到10%。由于在線教育企業普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，其大面積騰退正好為其他企業的新增辦公需求提供了空間。同時，在線教育企業退出的面積多數具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場后非常受互聯網企業的歡迎。

在產業園市場的表現方面，北京經濟技術開發區(即亦莊產業園市場)在“兩區建設”一周年之際結出了豐碩的成果。在2020年，亦莊市場的空置率高達25%，僅僅一年時間，空置率大幅下降近15%，到今年三季度僅為10.7%。凈吸納量在上個季度更是領跑所有子市場，今年前三季度平均凈吸納量超過5萬平米。市場快速去化的背后是越來越多的企業落戶經開區。經開區對外發布的數據顯示，在過去的一年間，經開區新增外資企業47家，同比增長123.8%;新增儲備項目超過1000個，實現近200個項目簽約，總投資額超4200億元，其中更有超過170個項目被納入“兩區”工作重點推進項目。從行業來看，經開區目前大力引進的企業主要以新經濟企業為主，其中包含新一代信息技術、新能源智能汽車、生物技術和大健康、機器人和智能制造等產業。

展望第四季度，北京甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應入市，對市場沖擊有限。高力國際研究部董事陸明對《中國消費者報》記者表示。雖然凈吸納量逐步回歸常態化，但由于新項目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續去化，年末空置率將出現同比大幅回落。全年來看，北京甲級寫字樓市場年度凈吸納量預計將創10年來新高，去年四季度 19.4%的空置率或將成為未來4-5年內的階段性高點。

“我們依然維持市場租金在今年四季度或明年一季度將出現實質性企穩回升的預判。從中長期來看，北交所的設立為全國創新型中小企業提供了更高效的資源配置平臺，特別是十四五規劃中所提及的專精特新企業。北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例、最多的科研機構，相信北交所的設立將會使更多立足于北京的創新型中小企業受益，為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。”陸明表示。(孫蔚)

關鍵詞： 甲級寫字樓 寫字樓市場 新增供應 空置率