9月28日，記者從中原地產(chǎn)研究中心了解到，隨著各種調(diào)控政策的升級(jí)，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)全面冰凍，二手房成交量截止9月27日只有1萬(wàn)套左右，預(yù)計(jì)全月只有1.25萬(wàn)套。以1.25萬(wàn)套計(jì)算，該成交量較8月的15942套，驟減超3000套，下降幅度約21.6%;與今年3月份最高點(diǎn)22172套相比，成交套數(shù)減少約1萬(wàn)套，下降幅度高達(dá)43.6%。經(jīng)歷過(guò)一輪上漲“熱情”后，北京二手房住宅的成交量，以肉眼可見(jiàn)的速度在減少。“降溫”的背后，是政策調(diào)控的不斷加碼，也是貸款額度收緊的直擊“要害”。

政策調(diào)控“打補(bǔ)丁”

疫情過(guò)后，購(gòu)房積壓需求得到釋放，加之“學(xué)區(qū)房”概念受熱捧、信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)等因素影響，北京二手房交易曾經(jīng)歷過(guò)一輪上漲“熱情”。然而“熱情”過(guò)高，也成為政策關(guān)注的重點(diǎn)，整頓“學(xué)區(qū)房”炒作亂象、嚴(yán)查違規(guī)資金流入樓市、打擊假離婚買房等政策接連落地。

今年7月，北京西城區(qū)嚴(yán)格落實(shí)號(hào)稱史上“最狠”學(xué)區(qū)房政策——多校劃片，這也迅速拉開(kāi)了學(xué)區(qū)房降價(jià)的大幕，傳統(tǒng)“頂級(jí)學(xué)區(qū)”德勝、月壇等大幅降價(jià)案例層出不窮，上演學(xué)區(qū)房跌破神話。有媒體就曾報(bào)道稱，德勝一套房齡四十年，建筑面積為38平的“老破小”，最近以“低價(jià)”完成交易。不到兩個(gè)月時(shí)間，同一套房子的差價(jià)卻達(dá)到了120萬(wàn)元。

今年8月初，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購(gòu)政策的公告》，也徹底封堵“假離婚”買房問(wèn)題。夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合北京市商品住房限購(gòu)政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在該市購(gòu)買商品住房。

政策調(diào)控“打補(bǔ)丁”，猶如一盆冷水，徹底澆滅了北京剛剛熱起來(lái)的二手房市場(chǎng)。

二手房市場(chǎng)信貸收緊

除上述政策調(diào)控“打補(bǔ)丁”外，二手房市場(chǎng)信貸全面收緊則可謂直擊“要害”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，二手房市場(chǎng)信貸收緊，全面抑制換房客戶。其表示，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對(duì)滯后，特別是最近各地開(kāi)始加強(qiáng)二手房?jī)r(jià)格管控，很多城市公布的網(wǎng)簽成交量開(kāi)始滯后市場(chǎng)，實(shí)際市場(chǎng)跌幅比網(wǎng)簽更大。二手房市場(chǎng)放款難，已經(jīng)全面抑制市場(chǎng)活躍，特別是一二線城市，二手房占比高，當(dāng)下貸款周期已經(jīng)超過(guò)3個(gè)月，年內(nèi)放款難的情況持續(xù)下，市場(chǎng)成交量不斷減少，包括深圳等城市成交量已經(jīng)是多年最低點(diǎn)。

根據(jù)之前北京商報(bào)的調(diào)查，北京多家銀行分行以及支行表示已無(wú)房貸額度。同時(shí)，資質(zhì)審核也日益趨嚴(yán)，部分銀行表示，客戶有未還清消費(fèi)貸或信用貸的，有可能會(huì)影響房貸的審批額度，甚至不能通過(guò)審批。審批時(shí)間延長(zhǎng)、放款周期延長(zhǎng)，將直接影響到購(gòu)房者的買房熱情，甚至部分購(gòu)房者暫時(shí)“失去”貸款資格，基本上限制了超一半的購(gòu)房需求。

去年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下下稱《通知》)，建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，自2021年1月1日起實(shí)施。

《通知》根據(jù)銀行資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分五檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理。其中，第一檔的中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%;第二檔的中資中型銀行兩項(xiàng)占比分別為27.5%和20%，并根據(jù)實(shí)際情況對(duì)占比超標(biāo)的銀行設(shè)置2年、4年調(diào)整過(guò)渡期。

監(jiān)管“紅線”出臺(tái)后，多家銀行房貸額度超標(biāo)，這也是信貸政策不得不收緊的主要原因。

新房市場(chǎng)

市場(chǎng)的情緒總是一致的，北京二手房市場(chǎng)降溫，新房市場(chǎng)也未能幸免。

“我們7月份的網(wǎng)簽還很好，8月就掉了，9月就更嚴(yán)重了，不是因?yàn)闆](méi)客戶，都是二手房等著置換的。”順義某項(xiàng)目營(yíng)銷總向北京商報(bào)記者透露，最近自己頻繁向總部申請(qǐng)，希望批準(zhǔn)給交了首付、但因二手房置換原因暫時(shí)騰不出資格的購(gòu)房者寬限換房周期。據(jù)他們與購(gòu)房者溝通得知，大部分購(gòu)房者目前均卡在賣房時(shí)，買方信貸批不下來(lái)。

“感覺(jué)是一瞬間，7月份我們一天一套的速度，現(xiàn)在就全面擱置了。”但這位營(yíng)銷總也直言：“大家都搶回款，總部原來(lái)給我們就三個(gè)月，現(xiàn)在又是年底涉及年報(bào)，估計(jì)挺難的，但不寬限成交也卡在這，沒(méi)辦法。”

張大偉稱，北京樓市已經(jīng)明顯地進(jìn)入了下行通道。要警惕市場(chǎng)急速下調(diào)后出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，按照目前情況，大部分企業(yè)對(duì)第二輪集中供地積極性不大，市場(chǎng)全面降溫，企業(yè)資金鏈壓力越來(lái)越大。這種情況下，不排除部分新入市項(xiàng)目開(kāi)始價(jià)格戰(zhàn)的可能性。

當(dāng)新房與二手房的價(jià)格出現(xiàn)明顯倒掛，二手房市場(chǎng)的回溫還有一段長(zhǎng)路要走。

事實(shí)上，二手房的上漲動(dòng)力已經(jīng)遭到新房“情緒”的削弱。一般而言，當(dāng)區(qū)域出現(xiàn)“地王”項(xiàng)目，周邊二手房也會(huì)水漲船高，帶動(dòng)價(jià)格的上漲。即便沒(méi)有地王項(xiàng)目出現(xiàn)，區(qū)域新房溢價(jià)率頗高，也會(huì)帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格的上漲。

但目前北京的政策核心是“穩(wěn)地價(jià)”，第一批集中供地整體溢價(jià)率不過(guò)10%左右，處于全國(guó)較低水平，多宗地塊因觸及“雙限”而轉(zhuǎn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。

北京第二批集中供地在路上，記者也有相關(guān)統(tǒng)計(jì)，溢價(jià)率整體不超過(guò)10%，最高溢價(jià)率也不過(guò)15%，且通過(guò)加入了現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、競(jìng)現(xiàn)房等新的競(jìng)價(jià)方式，進(jìn)一步遏制地塊高溢價(jià)的產(chǎn)生。(記者 盧揚(yáng) 王寅浩)

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