樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”中熱度最高的十一黃金周已經(jīng)開(kāi)啟，與前幾月推貨力度欠佳的情況不同，預(yù)計(jì)今年的黃金周依舊如往年一樣熱鬧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年十一期間廣州預(yù)計(jì)推貨量超六千套，較去年同期增加75%。

不過(guò)隨著“房住不炒”定位一再明確、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策輪番出臺(tái)，廣州樓市的環(huán)境較往年已大不相同，從9月底的第二輪集中供地中出現(xiàn)超半數(shù)地塊流拍的情況可見(jiàn)，房企目前在市場(chǎng)上的表現(xiàn)均比較理性，今年的十一黃金周則是房企度過(guò)調(diào)控“磨合期”后的資金回籠機(jī)會(huì)。

黃金周超六千套一手住宅推出

自今年4月起廣州陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)政策后，廣州樓市在隨后幾個(gè)月推貨力度有所放緩，尤其是5月至7月廣州新批供應(yīng)量逐月走低，臨近“金九銀十”，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了調(diào)控“磨合期”后再次活躍起來(lái)，不少項(xiàng)目獲批預(yù)售證。貝殼研究院廣州分院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，9月廣州新增供應(yīng)量超一萬(wàn)套，開(kāi)發(fā)商備貨積極，加之此前供應(yīng)預(yù)計(jì)十一市場(chǎng)貨量充足。

廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，今年十一前夕及假期廣州一手住宅開(kāi)盤或加推個(gè)盤27個(gè)，合計(jì)6073套單位，推盤個(gè)數(shù)比去年十一增加10個(gè)，總推貨量較去年十一增加75%。記者從陽(yáng)光家緣查詢獲悉，全新盤海珠區(qū)中海觀云府獲得312套預(yù)售證，預(yù)計(jì)十一黃金周廣州將有13個(gè)全新項(xiàng)目開(kāi)盤。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，今年十一黃金周對(duì)比往年同期呈現(xiàn)出盤量、貨量明顯增加的特征，部分熱門區(qū)域樓盤、中心區(qū)高價(jià)盤以及舊改盤因調(diào)控政策致開(kāi)盤時(shí)間延后，積壓貨量在十一期間得以釋放。

具體產(chǎn)品來(lái)看，中海觀云府高層單位南向望江，主打“廚房客廳一體化”設(shè)計(jì);白云區(qū)白云湖板塊的越秀天悅云湖舊盤加推，主臥帶雙飄窗設(shè)計(jì)，該板塊內(nèi)還有品實(shí)云湖花城、中建星光城(新盤)、保利云湖壹號(hào)，價(jià)格均為4萬(wàn)元/平方米左右，舊改項(xiàng)目佳兆業(yè)白云城市廣場(chǎng)也有望入市;黃埔區(qū)今年十一假期將有不少貨量推出，科學(xué)城板塊目前主流單價(jià)為四五萬(wàn)元，保利翔龍?zhí)靺R、大壯名城等體量不小的項(xiàng)目均有營(yíng)銷動(dòng)作，上個(gè)月底出現(xiàn)地塊流拍的香雪板塊內(nèi)也有保利羅蘭國(guó)際將加推產(chǎn)品。

“供應(yīng)大戶”增城區(qū)貨量充足，新塘、中新、永寧、石灘等板塊都有樓盤可選;逐漸回歸理性的南沙區(qū)市場(chǎng)可關(guān)注南沙灣板塊，佳兆業(yè)悅伴灣、中建玖玥灣等樓盤都毗鄰知名學(xué)校，有望江產(chǎn)品可選。

10月起住宅銷售要現(xiàn)場(chǎng)公示價(jià)格

9月9日，廣州市住建局發(fā)布《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售信息公示的通知》，明確規(guī)定10月1日起，商品房銷售價(jià)格備案證明文件、銷售價(jià)目表、商品房銷售價(jià)格相關(guān)信息，要現(xiàn)場(chǎng)公示。

今年4月起，有關(guān)指導(dǎo)價(jià)、備案價(jià)等調(diào)控政策頻出，4月3日，廣州“全面加強(qiáng)新建商品住房?jī)r(jià)格備案管理，繼續(xù)對(duì)新建商品住房預(yù)售價(jià)格、現(xiàn)房銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，指導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理定價(jià)，對(duì)不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案”，黃埔、海珠等區(qū)隨后跟進(jìn)發(fā)布補(bǔ)充通知。接下來(lái)幾個(gè)月，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示“已經(jīng)拿過(guò)預(yù)售證的樓盤，再次拿證時(shí)的備案均價(jià)需較上一期推盤均價(jià)下調(diào)3%”。二手住宅方面，8月31日，廣州市住建局公布首批96個(gè)二手住宅社區(qū)的參考價(jià)格，這些價(jià)格大部分降至此前市場(chǎng)價(jià)的70%—80%。就在上個(gè)月底的土拍市場(chǎng)上，熱門地塊“限房?jī)r(jià)”更是將穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)地價(jià)聯(lián)動(dòng)起來(lái)，如黃埔區(qū)廣汕路以南、班嶺村西側(cè)地塊建成房屋銷售價(jià)格不得高于46795.85元/平方米。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，在新備案價(jià)制度落地初期(5-7月)，不少開(kāi)發(fā)商抱著“靜觀其變”的心態(tài)，導(dǎo)致新批供應(yīng)量下降，但隨著官方調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，開(kāi)發(fā)商為保業(yè)績(jī)主動(dòng)接受備案價(jià)指導(dǎo)，陸續(xù)推貨。

記者了解到，黃埔區(qū)科學(xué)城板塊的融創(chuàng)翔龍廣府壹號(hào)已于9月下旬開(kāi)盤，受限價(jià)影響，均價(jià)為4.9萬(wàn)元/平方米，貨量約190套但已有近400個(gè)意向買家，前期蓄客量充足。荔灣區(qū)花地灣片區(qū)“吹風(fēng)”已久的萬(wàn)科金域曦府于9月29日表示即將開(kāi)盤，一次性放出超過(guò)1300套貨量，價(jià)格4.9萬(wàn)元/平方米起，而其周邊的項(xiàng)目一手住宅單價(jià)已達(dá)到六七萬(wàn)元，該中心區(qū)樓盤備受關(guān)注，據(jù)悉因受政策調(diào)整開(kāi)盤時(shí)間一再延后，目前已有3000多組意向買家。

輪番政策調(diào)控淡化房地產(chǎn)金融屬性

房地產(chǎn)與信貸息息相關(guān)，9月底，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)召開(kāi)，會(huì)議指出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“罕見(jiàn)”發(fā)聲意味著信貸政策最嚴(yán)格階段將有所松緩。

無(wú)論是去年的“三道紅線”政策，還是今年信貸的收緊，以及廣州的樓市“402”“421”政策、二手房參考價(jià)、集中供地限制條件等舉措，其目的都是貫徹落實(shí)“房住不炒”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”開(kāi)展工作。

房地產(chǎn)研究專家鄧浩志認(rèn)為，在穩(wěn)房?jī)r(jià)道路上，各地都有許多積極有益的探索，既要不斷嘗試新辦法，也要不斷優(yōu)化現(xiàn)行政策，使得管理手段不斷提升。比如，二手房指導(dǎo)價(jià)政策作為一個(gè)“新生事物”，前段時(shí)間讓市場(chǎng)看到了效果，也顯現(xiàn)出了不足。此次央行重新為房地產(chǎn)市場(chǎng)、為信貸定了新調(diào)。各地宜與時(shí)俱進(jìn)，微調(diào)現(xiàn)行的二手房指導(dǎo)價(jià)政策。以求更好地“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，更好地實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)。

也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，調(diào)控政策的輪番出臺(tái)，將進(jìn)一步淡化房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融屬性，使產(chǎn)品回歸到“居住”本身，利好有實(shí)際居住需求的群體。(記者徐煒倫)

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