在“十一”黃金周，記者在黃埔、荔灣等地鐵上蓋新盤看到，由于戶型緊湊實(shí)用和近期新盤價(jià)格普遍低于預(yù)期，吸引了相當(dāng)多年輕買家到場(chǎng)了解情況，而節(jié)后，看房的人依舊不斷。家在順德、在廣州海珠區(qū)上班的胡先生表示，“感覺現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格真的松動(dòng)了，我來了解下。不過等地鐵7號(hào)線西延順德段開通了，我再?zèng)Q定要不要在廣州置業(yè)”。而因預(yù)算問題一度考慮在增城買房的彭先生也到黃埔看一手房。“一些比較好的地段的新盤價(jià)格比之前預(yù)計(jì)的要低，我打算在黃埔買房。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，到今年三季度結(jié)束，還有不少房企未能按預(yù)期完成之前定下的銷售計(jì)劃，因此在第四季度，應(yīng)該還會(huì)拿出比較好的樓宇和單位，以合理的價(jià)格推出市場(chǎng)，剛需買家不妨及早做好資金方面的準(zhǔn)備。

黃金周樓市呈現(xiàn)三大特點(diǎn)

“十一”黃金周省內(nèi)周邊游熱度頗高，不少市民會(huì)和家人進(jìn)行周邊短途旅行，但一手住宅市場(chǎng)也不冷清。從9月份開始，不少房企就提前加大了對(duì)新產(chǎn)品的推售和優(yōu)惠力度，從10月1日至7日的網(wǎng)簽情況看，網(wǎng)簽套數(shù)同比下降了一成多。其中，外圍五郊區(qū)仍是網(wǎng)簽主力，但市中心六區(qū)也有三成多的網(wǎng)簽量貢獻(xiàn)。

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2021年“十一”黃金周(10月1日~7日)廣州一手住宅網(wǎng)簽成交712套，同比2020年的794套減少82套，下降10.33%;面積方面，黃金周廣州一手住宅網(wǎng)簽面積為75931平方米，同比2020年的82665平方米減少6734平方米，下降8.15%。從具體區(qū)域看，增城以262套保持黃金周網(wǎng)簽量第一的位置，天河區(qū)近期推售量較少，網(wǎng)簽了2套。

盡管近期市場(chǎng)氛圍熱度降溫，卻沒有影響房企努力賣房的雄心。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2021年“十一”假期廣州一手住宅實(shí)際開盤、加推約4049套，較去年同期上漲16.9%。不過，在全新盤的開盤數(shù)量方面不及今年“五一”節(jié)點(diǎn)。

區(qū)域市場(chǎng)方面，荔灣表現(xiàn)最為“搶鏡”。“十一”期間，位于花地灣板塊的萬科金域曦府推出近1300套單位吸客;而南沙、從化、增城等外圍郊區(qū)盤在“十一”黃金周供應(yīng)和成交方面表現(xiàn)一般，平均去化率不足五成。

廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，今年“十一”市場(chǎng)主要有以下三方面特征：一是荔灣區(qū)的萬科金域曦府項(xiàng)目大受關(guān)注。自2017年萬科拿下廣信資產(chǎn)包之后，萬科花地灣地塊首發(fā)項(xiàng)目金域曦府終于在今年“十一”正式面世，最終去化超千套，單盤獨(dú)自撐起“十一”市場(chǎng)的近半成交量。二是傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)“轉(zhuǎn)冷”，南沙、增城成交、供應(yīng)表現(xiàn)一般。由于今年穩(wěn)市場(chǎng)相關(guān)政策頻出，部分買家保持觀望態(tài)度。買家心態(tài)的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致傳統(tǒng)“十一”的一手住宅成交大戶南沙、增城供應(yīng)及成交均較往年有明顯下降。三是業(yè)內(nèi)對(duì)樓市后市預(yù)期降低，購房客戶入市熱情降溫。因此，“十一”黃金周也成為四季度開發(fā)商打頭陣的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，不少開發(fā)商選擇“以價(jià)換量”，促銷手段頻出，以加快出售現(xiàn)有“存貨”。

合富研究院的分析顯示，這個(gè)“十一”比較明顯的特點(diǎn)是，“城區(qū)/郊區(qū)”成交差距拉大。“中心+近郊”小部分項(xiàng)目讓利幅度在5%以內(nèi)，成交情況良好，在萬科金域曦府、中海觀云府、保利天匯、黃埔融創(chuàng)翔龍廣府壹號(hào)等關(guān)注度較高項(xiàng)目的帶動(dòng)下，整體去化率維持在50%或以上。但遠(yuǎn)郊項(xiàng)目盡管普遍讓利5%以上，個(gè)別甚至達(dá)20%左右，但去化率仍然較低。

后市預(yù)期

仍有大盤在路上

買家“持幣待購”不需急

廣州中原研究發(fā)展部的統(tǒng)計(jì)顯示，僅在黃埔，就還有不少大盤在“十一”黃金周處于亮相開放階段，還沒有正式開售，預(yù)計(jì)在10月下旬開始陸續(xù)入市，包括越秀TOD·星航、保利羅蘭國際等，黃埔會(huì)出現(xiàn)多盤同臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)的景象。

從產(chǎn)品趨勢(shì)上看，90平方米以下、針對(duì)剛需買家的緊湊三房比例進(jìn)一步增加，而置換型買家，由于置換周期拉長(zhǎng)以及觀望情緒影響，也導(dǎo)致前兩年一度吃香的復(fù)式戶型，鮮有在市場(chǎng)上出現(xiàn)，整體還是以平層單位為主。在付款方式方面，為了確保資金回籠，今年“十一”黃金周，開發(fā)商首付期限以“七天內(nèi)給3成首付”為主。不過，個(gè)別樓盤為促進(jìn)成交，加速項(xiàng)目跑量，給予了3個(gè)月以內(nèi)交齊首付的寬限期，這以南沙、白云北部等個(gè)別樓盤為主。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，在多重因素的作用下，9月廣州一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)下滑至31977元/m2，創(chuàng)近6個(gè)月的低位，均價(jià)水平與今年一季度相仿。由此可見，今年以來廣州圍繞“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的系列調(diào)控正在顯露成效，“在調(diào)控政策的累加作用和發(fā)酵下，全國商品房市場(chǎng)從下半年開始轉(zhuǎn)入降溫周期，而企業(yè)年末回收現(xiàn)金流的需求越來越大，第四季度也因此成為開發(fā)商搶收的關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)。”

記者觀察

第四季度仍有筍貨撿

謹(jǐn)慎購買郊區(qū)盤

從近期陸續(xù)開放或者加推的項(xiàng)目可以看出，第四季度廣州市還會(huì)有不少靚盤出新，同時(shí)房企為了沖全年業(yè)績(jī)，預(yù)計(jì)11月至12月期間，還會(huì)加大優(yōu)惠力度或者推出“一口價(jià)”單位，想“上車”或者想撿漏的市民可以多留意心水項(xiàng)目，同時(shí)積極做好資金上的準(zhǔn)備。而從“十一黃金周”呈現(xiàn)出來的市區(qū)、郊區(qū)冷熱不均情況看，準(zhǔn)備入市的市民，最好還是選擇市中心六區(qū)且地理位置、配套和周圍教育更優(yōu)質(zhì)的大品牌房企產(chǎn)品，還可以根據(jù)家庭情況，購買較為緊湊、總體預(yù)算不會(huì)太高的三房四房。

目前，房企在挖掘剛需客戶方面也做足了功課，88平方米都可以做到主人房帶獨(dú)立洗手間。畢竟，在產(chǎn)品供應(yīng)量上，未來市區(qū)供應(yīng)量仍會(huì)趨向緊張，而郊區(qū)供應(yīng)量還是較大，市區(qū)好地段產(chǎn)品的抗跌能力相對(duì)有保證。從之前進(jìn)行的第二輪集中供地結(jié)果也可以驗(yàn)證，市中心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地段的地塊，依然能吸引到實(shí)力房企買入，但對(duì)于郊區(qū)甚至部分黃埔的地塊，房企出手都非常謹(jǐn)慎。(陳白帆)

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