在房地產(chǎn)市場(chǎng)增速開(kāi)始放緩時(shí)，物業(yè)服務(wù)成為新的逐利風(fēng)口。上半年還相當(dāng)火熱的物企上市潮已不再是行業(yè)最熱門的話題，物管行業(yè)正進(jìn)行熱點(diǎn)切換進(jìn)入了并購(gòu)熱潮期。可以看到，年內(nèi)絕大多數(shù)并購(gòu)及合作案例都出自頭部企業(yè)之手，業(yè)內(nèi)人士表示，這除了是頭部物企快速擴(kuò)展規(guī)模的需要，也是由于房地產(chǎn)行業(yè)洗牌引發(fā)物業(yè)重整。上市或許不再是物業(yè)的唯一路徑，頭部企業(yè)的競(jìng)賽為中小物業(yè)企業(yè)提供一條退出的道路，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局已經(jīng)形成。

并購(gòu)案例多出自頭部企業(yè)

近日，多家知名大型物企被曝將易主的消息。而提及收并購(gòu)，今年首當(dāng)其沖的便是碧桂園服務(wù)：2月25日，以48.47億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán)，開(kāi)創(chuàng)首例上市物企間的并購(gòu)，48.47億元的價(jià)格也創(chuàng)下了彼時(shí)業(yè)內(nèi)的收購(gòu)紀(jì)錄。9月20日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱以不超過(guò)100億元收購(gòu)富力物業(yè)，9月28日，發(fā)布公告稱以不超過(guò)33億元收購(gòu)彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)鄰里樂(lè)控股。

除了碧桂園服務(wù)之外，萬(wàn)物云和龍湖智慧服務(wù)這兩家尚未上市的物企也在今年不斷展開(kāi)并購(gòu)。萬(wàn)物云走上了平臺(tái)化轉(zhuǎn)型之路。

業(yè)內(nèi)人士表示，頭部企業(yè)在多元化擴(kuò)張中存在顯著的優(yōu)勢(shì)，年內(nèi)絕大多數(shù)并購(gòu)及合作案例也都出自頭部企業(yè)之手。此外，在被稱為物業(yè)服務(wù)企業(yè)第二賽道的增值服務(wù)中，頭部企業(yè)依托其豐富的產(chǎn)業(yè)資源和布局優(yōu)勢(shì)，在營(yíng)收規(guī)模及效益上也都居于行業(yè)前列。而中小企業(yè)與頭部企業(yè)的差距越來(lái)越大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局已經(jīng)形成，彎道超車恐難實(shí)現(xiàn)。

物管總營(yíng)收將突破2萬(wàn)億

近兩年來(lái)物業(yè)從幕后走到了臺(tái)前，讓社會(huì)看到了物業(yè)提供的服務(wù)的廣泛適用性與不可替代性。在過(guò)去的一年中，政策端不斷釋放、傳遞信號(hào)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓寬服務(wù)邊界，積極探索“物業(yè)+養(yǎng)老”“物業(yè)+托幼”“物業(yè)+美居”等多元的服務(wù)模式，旨在為居民生活提供多樣化的社區(qū)服務(wù)。物管賽道空間持續(xù)擴(kuò)張。克而瑞發(fā)布的研究報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，從宏觀指標(biāo)來(lái)看，物業(yè)管理行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。經(jīng)測(cè)算，2021年年末行業(yè)在管面積約為351億㎡，行業(yè)總營(yíng)收超1.3萬(wàn)億元，近5年復(fù)合增長(zhǎng)率分別為9.2%和14.5%。到2025年，物業(yè)管理行業(yè)在管面積預(yù)計(jì)將達(dá)430億㎡，行業(yè)總營(yíng)收突破2萬(wàn)億元。

近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)上市潮，目前上市企業(yè)已達(dá)52家。數(shù)據(jù)顯示，2021年至今已有11家物企成功上市，目前已向港交所遞表排隊(duì)等待上市的物企數(shù)高達(dá)20多家。

根據(jù)2020年年報(bào)數(shù)據(jù)，港股上市的40家物企營(yíng)收合計(jì)1222億元，首次突破千億元大關(guān)，TOP4物企營(yíng)收破百億元，4家上市物企市值超過(guò)其母公司。這或許可以在一定程度上解釋為何目前物企上市處于加速的狀態(tài)。不過(guò)，市場(chǎng)也正在發(fā)生變化。第一太平戴維斯廣州估值及專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)部助理董事周志鵬表示，一方面，物業(yè)企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的訴求增加，上市和非上市企業(yè)的市盈率差異有利于降低擴(kuò)張成本、挖掘業(yè)務(wù)鏈條及拓展多元營(yíng)收;另一方面，鑒于物企現(xiàn)金流穩(wěn)定，抗周期能力強(qiáng)，接觸個(gè)體信息流量大，資本市場(chǎng)對(duì)之青睞有加。然而，隨著資本市場(chǎng)不斷變化，目前物企正面臨著市值分化加劇、資本向頭部企業(yè)傾斜及新股認(rèn)購(gòu)熱情降溫等挑戰(zhàn)。物企上市道路并不平靜，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。事實(shí)上，在過(guò)去的一年，物業(yè)板塊出現(xiàn)了兩次集中式回調(diào)。

并購(gòu)領(lǐng)域拓展將成主流

值得關(guān)注的是，資本的涌入引發(fā)了企業(yè)對(duì)規(guī)模發(fā)展的強(qiáng)需求，在增量市場(chǎng)發(fā)展受限的當(dāng)下，企業(yè)并購(gòu)顯著加速，市場(chǎng)集中度不斷走高，行業(yè)分化日益明顯。據(jù)測(cè)算，2020年百?gòu)?qiáng)物業(yè)企業(yè)管理規(guī)模集中度達(dá)33%，TOP10企業(yè)集中度達(dá)11%，較2015年的18.1%與6.9%幾近翻倍。從規(guī)模上看，截至2021年年中，47家上市物企總在管面積達(dá)52.4億㎡，其中5家企業(yè)在管面積超3億㎡，16家企業(yè)在管面積超1億㎡，頭部企業(yè)與尾部企業(yè)在管規(guī)模差異高至378倍。

目前，對(duì)于頭部企業(yè)而言，除了同類并購(gòu)，借此直接擴(kuò)大規(guī)模外，也在不斷將觸角伸到非住宅領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)鏈上下游場(chǎng)景，甚至非物管業(yè)務(wù)，以此提高自身的增值服務(wù)能力，拓寬利潤(rùn)點(diǎn)，構(gòu)建企業(yè)自身護(hù)城河，這勢(shì)必成為未來(lái)5年物業(yè)并購(gòu)的主流。(記者劉麗琴)

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