隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)中精裝期房越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商交付的房屋與樣板房存在差異的情況也時(shí)有發(fā)生。購(gòu)房者能否以樣板房作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的標(biāo)準(zhǔn)?若開(kāi)發(fā)商交付房屋與樣板房不一致，購(gòu)房者能否以此要求解除合同?在購(gòu)房初期，購(gòu)房者該如何避坑?今天，讓我們通過(guò)案例，聽(tīng)聽(tīng)辦案法官和律師怎么說(shuō)。

購(gòu)房者：

實(shí)際房屋與樣板房“貨不對(duì)板”

楊先生為改善居住條件，準(zhǔn)備在西固區(qū)一處新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)房屋。銷(xiāo)售人員熱情地將楊先生帶到該公司精心打造的樣板房，并稱(chēng)：小區(qū)所有住宅樓正在建設(shè)中，將來(lái)實(shí)際交付的房屋與樣板房在結(jié)構(gòu)布局、內(nèi)部設(shè)計(jì)上完全一致。如果馬上預(yù)訂房屋，還可免費(fèi)獲贈(zèng)面積在20至40平方米之間的“拓展間”一間。于是，楊先生當(dāng)場(chǎng)預(yù)訂了一套110平方米的復(fù)式房，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。之后，楊先生按合同約定支付首付款并辦了按揭貸款手續(xù)。

房屋落成后，楊先生大失所望，實(shí)際交付的房屋與他之前看到的樣板房嚴(yán)重不符：不僅沒(méi)有之前承諾的落地窗、新風(fēng)系統(tǒng)、樓梯等設(shè)施，而且面積嚴(yán)重縮水，地面有明顯裂痕，進(jìn)門(mén)處有一個(gè)嚴(yán)重影響美觀和采光的承重梁，開(kāi)發(fā)商承諾免費(fèi)贈(zèng)送的“拓展間”實(shí)際上是二樓澆筑而來(lái)，存在嚴(yán)重的安全隱患。諸多不滿意讓楊先生選擇退房，可工作人員對(duì)此置之不理，楊先生索性將開(kāi)發(fā)商起訴至西固法院。

被告開(kāi)發(fā)商向法庭提交了自己的答辯意見(jiàn)：樣板房只是對(duì)房屋的宣傳展示，樣板房本身就是臨時(shí)搭建，所以沒(méi)有展示承重墻、橫梁、下水管道、消防管道等設(shè)施，而這些設(shè)施都是房屋建設(shè)所必需的，購(gòu)房者對(duì)此應(yīng)有明確的認(rèn)識(shí)。此外，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中明確約定“實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)以本合同中的戶型設(shè)計(jì)為準(zhǔn)”，故楊先生無(wú)權(quán)索賠;至于“拓展間”的安全隱患問(wèn)題，被告稱(chēng)房屋交付之前已通過(guò)了相關(guān)單位的質(zhì)量驗(yàn)收，確無(wú)任何安全隱患，楊先生的主張與實(shí)際情況不符。

在辦案法官的主持下，最終雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議——被告開(kāi)發(fā)商同意向楊先生退還部分款項(xiàng)并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

法官：

仔細(xì)審查購(gòu)房合同是關(guān)鍵

針對(duì)開(kāi)發(fā)商交付房屋與樣板房“貨不對(duì)板”的問(wèn)題，消費(fèi)者該如何維權(quán)?該怎樣避坑?審理該案的法官有話要說(shuō)。

目前，我國(guó)有多部法律法規(guī)對(duì)房屋與樣板房不符的情況作出了規(guī)定，例如《中華人民共和國(guó)民法典》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》《商品房銷(xiāo)售管理辦法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等。其中，《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第三十一條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。”

既然如此，為什么在司法實(shí)踐中大部分購(gòu)房者遇到此類(lèi)情況時(shí)很難維護(hù)自身的權(quán)益?問(wèn)題的關(guān)鍵出在購(gòu)房合同。購(gòu)房合同一般是由開(kāi)發(fā)商提供的格式合同，里面除了涉及房屋面積、價(jià)款等具體內(nèi)容會(huì)由合同雙方視實(shí)際情況單獨(dú)約定外，其余條款均由開(kāi)發(fā)商單獨(dú)擬定。雖然法律規(guī)定格式合同的解釋遵循有利于消費(fèi)者的原則，但很多開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避對(duì)自己不利的情況發(fā)生，在合同中加入一些看似意義明確但卻令購(gòu)房者難以理解的表述;更有甚者，會(huì)將一些對(duì)自己有利的條款放在合同中一些不起眼的位置，許多購(gòu)房者面對(duì)動(dòng)輒數(shù)十頁(yè)的購(gòu)房合同根本無(wú)暇分析這些條款的深層含義，僅憑自己對(duì)樣板間的好感就簽字確認(rèn)，致使在權(quán)益受損后難以索賠。因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀購(gòu)房合同中的每一個(gè)條款，對(duì)不理解的地方要求開(kāi)發(fā)商說(shuō)明，必要時(shí)還可要求開(kāi)發(fā)商將說(shuō)明的內(nèi)容添加在合同條款之中。對(duì)于樣板房，法官坦言，由于如今絕大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)在購(gòu)房合同中加上“樣板房?jī)H供參考”之類(lèi)的表述，加之開(kāi)發(fā)商在設(shè)置樣板房時(shí)不考慮成本，不惜重金做到盡善盡美，因此，購(gòu)房者在參觀樣板房時(shí)，應(yīng)將關(guān)注的重點(diǎn)放在房屋的布局結(jié)構(gòu)上，而不是被內(nèi)部的裝修吸引。

律師：

這樣做可降低購(gòu)房法律風(fēng)險(xiǎn)

為了降低被樣板房吸引而沖動(dòng)購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)，甘肅久銘律師事務(wù)所的阮律師給出了幾點(diǎn)建議：一是購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，要注意開(kāi)發(fā)商關(guān)于樣板房的文字提示，或向銷(xiāo)售人員了解清楚房屋的實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)，確定清楚了再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi);二是如果開(kāi)發(fā)商承諾實(shí)際交付的房屋是與樣板房一致的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)通過(guò)錄像、拍照等方式將樣板間的原貌固定下來(lái)，并要求開(kāi)發(fā)商以書(shū)面形式明確，并與開(kāi)發(fā)商在合同中約定清楚相應(yīng)的違約責(zé)任;三是如購(gòu)房者已經(jīng)遇到樣板房與開(kāi)發(fā)商實(shí)際交付房屋不一致的情況，建議及時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師，在律師指引下盡快固定相關(guān)證據(jù)，最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。(記者 許沛潔)

關(guān)鍵詞： 樣板房 交付房屋 購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn) 精裝期房