9月份廣州商業(yè)公寓市場供應(yīng)豐富，其中不乏分布在市中心海珠區(qū)的項目，另外，黃埔、南沙甚至天河，也有復(fù)式或者平層公寓供應(yīng)。買還是不買公寓，需要根據(jù)家庭的實際需求來定，而且公寓再轉(zhuǎn)讓并不算太容易找到新買家。在目前的市場環(huán)境下，是否買入公寓需三思。

成交結(jié)構(gòu)向市中心偏移海珠區(qū)成公寓市場熱點

市中心迎來公寓產(chǎn)品

供應(yīng)小高峰

近日，廣州中原地產(chǎn)發(fā)布的商業(yè)報告顯示，9月份廣州商業(yè)公寓市場供應(yīng)豐富。得益于近期若干新盤的上新推售，海珠區(qū)9月份的公寓成交量錄得較大增幅，共成交306套。南沙區(qū)在9月份的表現(xiàn)也尚可，有388套的公寓網(wǎng)簽量。番禺、增城兩區(qū)公寓成交量分別為215套、208套，均以大盤項目的成交為主。黃埔區(qū)9月缺乏公寓活動推售，成交量較8月縮減約5成，為117套。其余區(qū)域的公寓成交平淡，不足百套。

記者發(fā)現(xiàn)，海珠區(qū)成為9月份以來的公寓市場熱點區(qū)域，熱銷項目普遍具有價格優(yōu)勢，在地段或配套方面有較強(qiáng)競爭力。

合富研究院分析，由于目前市區(qū)公寓項目主要以小戶型復(fù)式公寓為主，少量大平層單位，產(chǎn)品、地段同質(zhì)化程度較高，區(qū)域內(nèi)競爭仍頗為激烈。除了價格方面有所讓利便于走量外，各大項目還積極發(fā)動全民營銷/二手聯(lián)動等渠道資源，并且在首付方式等方面有頗具吸引力舉措。

不僅有小復(fù)式

還有大平層單位

記者發(fā)現(xiàn)，廣州商業(yè)公寓市場供應(yīng)相當(dāng)活躍，僅海珠區(qū)板塊，就有越秀地產(chǎn)與廣百的首個合作項目越秀·天薈江灣、廣州佳兆業(yè)中心、華新方圓333等項目開放或開售。天河區(qū)的珠光金融城壹號，除了小面積復(fù)式單位外，更有127~166平方米大平層單位推出。而同樣位于天河區(qū)的臻溋·名鑄，在近兩個月更是陸續(xù)推出約324至532平方米的大平層單位。

有業(yè)內(nèi)人士介紹，在多年之前，由于單價比純住宅部分有明顯優(yōu)勢，也有不少希望就近上班的，有自住需求的市民，購買海珠區(qū)保利天悅的公寓產(chǎn)品。

貨量扎堆

去庫存周期略上升

此前就有專業(yè)人士預(yù)期公寓市場成交結(jié)構(gòu)會進(jìn)一步向中心區(qū)域回流。合富輝煌商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理鄧育華女士表示，中心區(qū)域的就業(yè)和居住人口基本面更為扎實，真實的租賃需求較為旺盛。海珠區(qū)新公寓項目均頗受市場關(guān)注，從9月的以及國慶黃金周的成交量可以看到，該批項目依然保持活躍度，預(yù)計會對整個四季度的公寓成交量起到強(qiáng)有力的支撐。

不過公寓市場也面臨同質(zhì)化及貨量扎堆的競爭格局。廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，廣州公寓庫存量基本維持在132萬平方米，公寓市場去庫存周期穩(wěn)步下降至17.6個月。進(jìn)入9月份后，由于有更多公寓產(chǎn)品供應(yīng)，截至9月末，廣州公寓庫存量上升至145萬平方米，公寓市場去庫存周期上升至19.2個月。

【買家心聲】

買公寓也是一種選擇

當(dāng)手里已經(jīng)沒有購買名額還有購房需求，買公寓也成為一種選擇，但買不買公寓需要根據(jù)家庭的實際需求來決定。由于購房需求不同，記者采訪市民時發(fā)現(xiàn)，買公寓的故事有喜有悲。

“我買公寓是為了騰出一個住宅的購買名額，又要讓老人家來廣州時有地方可以住。不過老人并不愿意離開我單獨居住，所以這套公寓有點雞肋了。”2年前，袁女士購買了海珠區(qū)江泰路一套二手公寓，她表示手上的公寓有點難處理。而在天河區(qū)購買了只有使用權(quán)公寓的鄧女士更是后悔，“我買的是那種和村里共建的、只有租賃權(quán)的公寓，當(dāng)時就是貪便宜。如果能租滿40年也就是剛好收回本金，還不如放銀行購買一些穩(wěn)健的理財產(chǎn)品。”

公寓價格雖然比同片區(qū)的住宅要便宜不少，但再轉(zhuǎn)讓并不太容易找到新買家，還是有不少沖動買家后悔的案例。不過，打算買公寓的市民也不在少數(shù)。

家住老廣紙片區(qū)的胡伯伯表示，等到他和太太不大走得動路時，可能會賣掉現(xiàn)在的樓梯樓，然后購買附近的小公寓，“如果公寓價格合理，物業(yè)管理比較好，對于想要有電梯公寓的老人家來說，換一個面積不是太大，又可以用明火的，我們覺得可以考慮”。

梁先生自己做生意，家庭條件相對較好，在今年年初購買了一套位于琶洲、能望到一線江景的大平層商業(yè)公寓，總價超過2500萬元。梁先生表示，目前家庭的兩個住宅購房名額已經(jīng)用完，一套是在越秀區(qū)教育資源比較好的片區(qū)，方便小孩讀書;另外一套是在荔灣老西關(guān)那邊，給老人家居住。但他自己又很喜歡琶洲那邊的開闊江景，在該地段目前沒有合適一手住宅供應(yīng)的情況下，這套江景大平層滿足了家庭對改善居住條件方面的升級要求，“等裝修完后，周末和假期帶家人過來住，看著寬闊的江面，心情也會舒暢一些。”

【專家意見】

買公寓當(dāng)謹(jǐn)慎有需求先考慮市中心

近期海珠區(qū)、天河區(qū)以及黃埔區(qū)的好地段均有公寓產(chǎn)品推出，在中心區(qū)域公寓項目受到部分市民青睞是有原因的。智谷趨勢樓市首席研究員黃怡分析，公寓的價格比同地段住宅更低，加上面積小，總價門檻被拉低。在選擇公寓時，地段優(yōu)勢仍然是決定性的，其次就要看開發(fā)商的戶型設(shè)計。總體來說，想買來用于出租的客戶，偏愛小戶型、Loft或雙鑰匙設(shè)計，而購買目的是為了自用的，則更喜歡寬敞大空間、實用格局。

不過，值得留意的是，公寓的功能更偏實用，長期看可以收租，自用可以快速解決當(dāng)下問題，但未來的流動性、保值能力和住宅產(chǎn)品還是有差距。所以，如果要購買公寓產(chǎn)品，還是建議選擇優(yōu)質(zhì)地段，特別是交通方便、人流密集的板塊，易于出租。

現(xiàn)在市面上也不乏可用明火的平層公寓，強(qiáng)化了生活功能，更易于為市場接受。對家庭客戶來說，比小復(fù)式更合適一些。不過，如果考慮未來還將置換住宅，市民在決定是否購買公寓前還是需要慎重。再加上公寓的水電費、物業(yè)費都會高于住宅，以及未來轉(zhuǎn)手時交易稅費會比較高，這些都需要買家在購買時心中有數(shù)。(記者陳白帆)

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