新年伊始，廣州樓市就已經有數個全新盤亮相了，2022年有了熱鬧的開頭。從機構的統計數據來看，預計今年新盤的數量相較于2021年有所增加，未來將有充足的貨量不斷流入市場。

值得關注的是，從供應格局來看，中心區改善型產品增多，不過，入市門檻也因供應格局的變化水漲船高，預計將形成入市門檻低的小面積段產品買家競爭激烈，而大面積單位產品競爭壓力更大的局面。而局部區域例如增城的新塘、朱村板塊，黃埔知識城板塊，南沙的橫瀝島等板塊競爭可能更加激烈。

供應格局新變化：

中心城區供應增多外圍區域貨量充足

據貝殼研究院廣州分院的測算，預計2022年新房供應13萬套左右，維持近幾年的高位水平。供應仍將決定市場成交的走勢，預計供應集中釋放將促使二、三季度成為新房市場的高峰期。中地行預測2022年有新貨推出的一手住宅盤達118個，天河區、越秀區、荔灣區、海珠區中心四區占比近20%，無論是新盤還是新貨，亮點都不少。

可以看到，2022年，最明顯的特點是中心城區全新盤選擇增多。其中，供應一直稀缺的天河區都有6個新盤上市，分別位于金融城、牛奶廠、五山板塊。海珠區也終于迎來了比較大規模的推貨潮，目前能夠確定的也有6個項目，其中3個來自中海系，而備受關注的主要是琶洲片區的越秀赤沙TOD項目、保利天斯地塊項目的上市。荔灣新貨也不少，預計有9個新項目入市，其中有4個是江景項目。越秀區有廣州城投·領越壹號一個新盤預計推出，受關注度頗高。

雖然中心區域新盤增加，但今年一手住宅供應量的主力仍是外圍區域，其中增城一直以來就是供貨大戶，加上不限購，對于剛需群體較為友好。2022年預計有27個新盤推出，主要分布在新塘、地鐵21號線沿線和荔湖新城等地。

南沙則預計有18個項目入市，橫瀝島有9個之多，加上目前在售的4個項目，競爭將加大。此外，南沙灣和金洲-蕉門兩個板塊各有3個新盤上市，慶盛和靈山島尖兩個板塊分別有2個和1個新盤推出。

另外，推貨量較大的區域還有白云區、黃埔區。中地行預測，白云區2022年有17個項目入市，且有高端項目，如金沙洲華潤置地金沙瑞府、白云新城的新世界云耀、富力富云山及同和板塊的云裳峯尚、天嵐等盤。

黃埔區新貨量也不少，預計有14個全新項目。去年新貨不多的中新廣州知識城將在2022年迎來爆發，7個項目集中入市。

2022年番禺預計有9個項目入市，近年來幾乎沒有一手住宅面市的廣州南站板塊新貨不少，包括新鴻基南站TOD項目、廣州城投南站項目等。北部的從化、花都新貨略少，合計預計有11個項目入市。總體來說，今年廣州一手樓貨量充足。值得注意的是，在2022年約100多個新盤新貨中，不少全新盤為在去年集中土拍中拍下的地塊，“上新速度”相當快。

在今年充足的市場供應環境下，該采用怎樣的置業策略?貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，去年的調控政策都是意在穩市場，打擊投資投機，而不是抑制正常居住需求，自住購房者是有政策支持的，也不用慌。近期政策層面再次肯定了房地產的重要地位以及對合理住房需求的支持。近期地產信貸環境改善，具體表現在放款周期縮短、利率優化等，而樓市調控也將進入平穩期，利好購房者入市。

業內人士表示，面對市場充足的供應和供應特點格局，置業者應該根據個人實際需求和經濟情況理性選擇，而不是盲目跟風入市。

首次置業型買家推薦：

鎖定白云、黃埔、增城、南沙及荔灣少數片區

隨著房地產市場定調漸趨穩定，不少首次置業的剛需買家也終于準備發力，預計今年內為自己購得心儀的首套房，成就自己在廣州拼搏的夢想。

在廣州打拼了5年的小瑩和男友就是準備加入購房大軍的其中一份子。小瑩告訴記者，他們從去年開始就留意房地產市場的信息。在天河上班的他們，會更傾向于在黃埔購房。“近期黃埔不僅新盤多，戶型實用，價格也親民了不少，總價相對可以承受。我們覺得今年是比較好的購房時機。”

看看這些新盤中，哪些更適合首次置業型買家?記者梳理預計在2022年推出的100多個項目發現，推貨量最大的區域依舊是價格親民又不限購的增城區。而隨著地鐵18號線的開通，不少在珠江新城上班的白領，也會考慮在南沙置業。

從價格上看，首次置業型買家比較適合根據自己工作地點的情況，選擇南沙、黃埔、白云、番禺以及增城。

亮點：

69平方米都可有三房

從趨勢來看，將首次置業者也囊括到置業客戶人群的項目，會讓戶型向小而精的方向進一步邁出。比如白云湖將推出的新項目中建星光城，會有69平方米的N+1小戶型。另外，位于荔灣的珠實荷景路項目，也將會有約68平方米的三房產品。而增城的60~70多平方米的小三房產品也有不少，方便在廣州打拼的年輕人“上車”。

人口增加亦可一步到位

考慮到未來家庭人口增加，想一步到位的首次置業者則最好在預算范圍內，購買90~100多平方米的三房四房單位，目前這類產品已經成為主流。東部這些板塊可以滿足。在黃埔和增城交界處，新盤的價格往往在“2”字頭。

改善型買家推薦：

天河、海珠推新多門檻也水漲船高

目前，改善型需求購房的占比在增多，預計今年改善型置業將對市場形成支撐。一直關注市場推新信息的王女士對記者表示，經過一段時間的調整，樓市價格更趨合理，今年也在關注是否有價格合適、地段也合適的項目，有機會就會換一套大一點的房子。

對于改善型買家而言，值得高興的是，地段位置好但一向供應少的天河區和海珠區，今年都有不少的全新盤上市。

今年改善置業選擇無疑增多了，但新增供應產品門檻顯然也在提升。可以看到這些項目大多定位較高，且以面積較大的大平層單位為主，對購買力的要求也高。值得一提的是，2021年廣州高端項目成交首次突破兩千套，今年伴隨著大批新項目陸續進場，高端項目成交也會增多。預計將形成入市門檻低的小面積段產品買家競爭激烈，而大面積單位產品競爭壓力更大的局面。

亮點：

項目地段好平層/復式產品選擇多

以天河來看，將有合景臻溋名鑄、合景臻頤府、合生縵云以及僑鑫·保利匯景臺、珠江天力項目、新城市領院6個新項目登場。其中，僑鑫保利·匯景臺在元旦期間就已經開放了樣板房，項目由14棟12層小洋樓組成，整體容積率僅1.94，舒適度頗高。產品方面涵蓋建面約125~352平方米平層/復式產品。合生縵云由10棟16~17層南北對流低密度小高層組成，以兩梯兩戶設計的大戶型產品為主。合景雙盤也是以大平層產品為主。海珠的項目也類似，由于近年海珠新增供應有限，新項目地段位置好的，預計對置業者的吸引力很大。

隨著地鐵等交通設施進一步發展，以距離換性價比的可操作性更強。要實現居住改善也可將眼光向稍外圍區域轉移。白云、黃埔、番禺今年新增供應相當充足，隨著近年實力房企新拍地項目的入市，區域產品力有明顯提升。(記者劉麗琴、陳白帆)

關鍵詞： 新房供應 中心城區 廣州樓市 外圍區域