當地產行業邏輯發生根本改變的時候，誰能華麗轉身率先開辟全新增長點?新一年我們將關注房企的轉型、創新與突圍，看行業下半場，玩家競速。

歲末年初，龍湖智創生活正式宣布啟動上市流程，而在此之前不久，珠海萬達商管、萬科云亦紛紛啟動了相關的上市動作。尤其是在上一波物企拆分上市熱潮中，選擇了按兵不動的兩大頭部房企龍湖與萬科更是吸引了業內的注意。行業巨頭后發下場，劍指何方?

龍湖旗下物企啟動上市瞄準商業生態

在2022年新年伊始，龍湖集團便宣布旗下龍湖智創生活正式向香港聯交所遞交招股書，啟動上市流程。根據招股書披露，截至2021年12月28日，其合約及戰略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米。這個數字的成績如何呢?公開數據顯示，截至2021年6月30日，已披露在管面積的45家上市物企，在管面積均值約1.16億平方米。這也意味著，與當前已上市的物業板塊企業相比，龍湖智創生活的規模是行業均值的兩倍多，是當之無愧的“優等生”。

當然，單純的“物企上市”這一個賣點已經談不上新了。來自克而瑞等研究機構的統計數據顯示，2021年有多達36家的物企遞表，其中14家成功上市。“在傳統地產的產業鏈中，物管服務可以持續產生現金流且負債率低，是優質資產，因此許多開發商選擇將物業管理的業務單獨拆分上市。”一位業內人士表示，傳統物管行業雖然利潤不高甚至許多是虧本經營，但依托于母公司開發的大量住宅，可以產生持續穩定的現金流，以此得到資本市場的青睞——這是2021年以前的物管賽道最喜歡的故事。

而“龍湖智創生活”顯然不再講述這樣的一個商業邏輯。據了解，該品牌匯聚的是集團智慧服務、商業運營兩個航道的核心能力，業務主要包括，為居住空間提供物業管理服務，為商業空間提供商業運營管理和服務，以及為產業辦公等廣大城市空間提供管理與服務。可見，在整個行業依托于住宅銷售高周轉的模式發生根本改變的當下，它們所瞄準的是全新賽道之上的競技——商業運營與管理。

輕資產重服務高利潤率受市場認可

相比起普遍認知當中商業物管所負責的水電管理等服務性內容，商業運營與管理的區別之處在哪里?龍湖集團明確表示：龍湖智創生活將為“天街”“星悅薈”等在內的60個購物中心提供商業運營服務，具體包括定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務等。

在商業運營管理這條賽道上，先于龍湖智創生活遞交上市申請的珠海萬達商管轉型得更早更為徹底，也更能說明其吸引力。2015年，萬達商管的“輕資產模式”首次被提出，即萬達不提供建設萬達廣場的資金，只負責輸出品牌、輔助設計、建設與運營，從中獲得相應的收益。到2021年3月，輕資產商管公司珠海萬達商管正式成立。據了解，2021年萬達集團計劃開業的50個萬達廣場中，不自持只輸出服務的“輕資產模式”占比已經達到了68%。利潤率也相當亮眼，自2019年以來，萬達商管連續三年均錄得超過30%的凈利潤增速。這一成績也得到了市場的認可，招股書顯示多輪融資后，珠海萬達商管Pre-IPO融資額已由原來的31億美元增至60多億美元，目前估值已超過2000億港元。

“市場當然喜歡母公司能提供大規模合約面積的物企，但更喜歡在此基礎上，有能力依靠自身運營服務水平大量拓展管理面積的物企。”上述業內人士表示，與傳統住宅物管相比，商業運營管理門檻更高、有實力入局者更少，因此能獲得較高的市場定價，同樣具備商管邏輯的華潤萬象生活便是一個典型的例子。“更重要的是，立足于商業管理與運營，物企將擺脫過往依靠管理母公司自持物業輸送資金的狀況，憑借自身運營及品牌孵化能力，實現獨立造血甚至反哺母公司。”(龍樂樂)

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