高端商業大平層已逐漸變成了廣州樓市的另類樣本。克而瑞廣佛數據顯示，2021年廣州成交了128套總價過千萬元的一手公寓，其中35套總價超過了2000萬元，這一數字遠超2020年的11套。200m2-400m2的商業大平層在今年推貨更為積極，并在中心城區多點開花，天河的珠光金融城壹號、合景臻溋·名鑄，越秀的粵海壹桂府、荔灣的濱江上都等大平層產品陸續上新，到底高端公寓值不值得買，今年能否走出獨立行情?

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商業大平層成交增加明顯，中心區新品涌現

“預計均價20萬元/m2，一線望江，最小的戶型是206m2，最大的261m2。”珠光金融城壹號的銷售人員向記者表示，雖然我們是商業大平層，但很多買家其實并不介意。

前段時間，珠江新城合景天鑾一套約245m2的4房商業大平層，以總價3880萬元成交，成交單價15.8萬元/m2，稅后單價約18萬元/m2，刷新了不少人對商業大平層的想象。而今年，更是廣州商業大平層爆發的一年，從天河的珠光金融城壹號、合景臻溋·名鑄，到越秀的粵海壹桂府，再到荔灣的濱江上都……都推出了200m2以上的商業大平層項目，戶型甚至比項目內的住宅更方正、景觀面更大。有業內人士指出，“明顯感受到今年市場上對大平層的認知發生本質的變化——大家不再抗拒商業大平層。”

來自克而瑞廣佛數據顯示，2021年廣州成交了128套總價過千萬元的一手公寓。其中35套總價超過了2000萬元，而在2020年只有11套。克而瑞廣佛首席分析師肖文曉表示，“選擇商業大平層的買家，多半有了多次置業的經驗，他們所考慮的不僅僅是物業的使用價值，還要兼備家庭資產配置的財富價值。從去年高端商業產品成交情況來看，多分布為琶洲、金融城、荔灣廣船、白云新城、南沙明珠灣等板塊，這些項目基本都帶有云山珠水的屬性，而且大部分都在廣州的中心區。”

事實上，今年陸續亮相的商業大平層項目，都位于廣州中心核心區板塊，珠光金融城壹號以及合景臻溋·名鑄都位于天河金融城，同樣是擁有稀缺的江景資源，是一線臨江商業大平層產品。兩個項目相距較近，但面積段有所差異，珠光金融城壹號主力為206m2-261m2的戶型，合景臻溋·名鑄則是320m2-400m2的大平層公寓產品。其中，合景臻溋·名鑄的公寓位于項目前排，一線望江，住宅產品則位于后排，部分戶型望江。

同樣也是核心中心區，越秀的粵海壹桂府，位于北京路，是一個帶空中花園和底商的大型商業綜合體。戶型主打219m2-233m2面積尺度，層高約4.5米。而荔灣的濱江上都璇灣公館，A棟的商業大平層為15層的小高層，約356m2的產品，1月28日開盤，目前去化已超過一半。

據合富輝煌商業地產監測的數據顯示，年內預計還有城投雪松大源村項目等大平層公寓項目上新，將有稀缺的云山景觀資源加持。另外魚珠板塊的保利魚珠港東地塊、濱江西板塊的太古倉廣州港地塊，琶洲東南板塊的地鐵赤沙地塊，白云新城板塊的某項目預計有大平層新貨于兩年內連續上市。

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不限購主打高凈值人群，滿足高端居住和資產配置需求

不限購的商業大平層市場作為一個增量市場，市面上產品越來越多，而珠江新城合景天鑾的高價二手成交也讓高端商業的流動帶來了信心，但商業和住宅的性質始終有別，商業大平層到底會吸引哪類人群?

在肖文曉看來，商業大平層在售產品一般都是200m2以上的大戶型，價格基本都是在千萬元以上，在入市門檻上已決定了購買群體必須是資金實力強的高凈值群體。這類人群并不會聚焦于住宅還是商辦，更多的是聚焦在項目的產品本身，包括地段、景觀、服務等。“不管是金融城，還是越秀荔灣，高端大平層確實在今年都井噴上線。對于大幾千萬元套均價的物業，你會發現，如果位置是在廣州的中心地段，其實它的性質是住宅還是商辦，并不是特別的關鍵，因為對于這類購買人群來說，他們未必有名額買住宅。只要他有資格買，覺得這個產品足夠好，就能打動們。”

合富輝煌商業地產副總經理鄧育華表示，從潛在項目的地域分布看，云山珠水資源特色仍為未來大平層產品的主旋律。下一代大平層產品，將繼續承載著各類高端資源，滿足新興階層迭代的高端居住和資產配置需求。

房地產市場研究專家鄧浩志則認為，商業大平層集中上線，是“3·30”政策影響下的效果。2017年3月30日，廣州市政府辦公廳發布了《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，根據政策，房地產開發企業新報建商服類房地產項目，小分割單元不得低于300平方米。鄧浩志認為，合景天鑾的高價成交是孤案。“該項目所處的核心城區周邊配套非常成熟，其次項目位置周邊已沒有任何的可開發用地，所以分流了部分的需求。而目前其他大平層公寓項目，大部分周邊依然有可開發用地或住宅，從這個方面看也會對商業大平層的發展空間有一定約束。”

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200m2-300m2

中心區大平層或是主流

廣州的傳統高端項目多看重景觀資源“云山珠水”，而現時的商業大平層同樣非常注重區位和稀缺景觀資源。有業內人士坦言，“對待大平層，要有買奢侈品的心態，畢竟大平層能否跑贏住宅，現在誰也不敢下定論。但如果對生活品質有很高的追求，現在部分大平層不管是地段、戶型、室內裝修還是設計感，已甩開住宅一大截。”

肖文曉表示，高端大平層基本都在中心區，這是因為對于改善人群來說，需要的并不是說單純的增加面積。真正的改善是有一定面積的基礎上，保障居住的生活品質。要有這樣的提升，那就必須是在中心區購買。

在面積方面，肖文曉認為，200m2-300m2的商業大平層會更受歡迎。“如果戶型做得太小，100多m2的舒適性，估計難以達到質的提升。如果四五百平方米，那么總價又變成了五六千萬元，甚至更高，這樣受眾也會更少。”

來自廣州中原研究發展部的數據顯示，2022年公寓市場新貨預測供應量為102.7萬m2，加上大量的庫存，市場可售總貨量約300萬m2。2021年供應量中，中心區域已超外圍區域;預計2022年中心區域大概率會繼續呈現不輸外圍的供應格局。2021年的成交數據顯示，150m2以上單位的成交套數較往年增加百余套，主要交易來自近年興起的高端大平層、類住宅單位項目。

“事實上，商業大平層與普通公寓的使用邏輯還是有所不同，在市中心以及住宅物業比較稀缺的板塊，商業大平層的居住功能屬性會更強一些。”肖文曉指出，這些高價項目入市之后能有怎樣的表現，關鍵還是看項目自身包括地段資源和產品力在內的綜合素質能否打動市場。（記者何璐詩）

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